La situation se tend sur le front du crédit immobilier. La part des dossiers de prêt rejetés par les banques aurait doublé par rapport à 2019. En cause notamment, leur exigence croissante en matière d’apport. Est-il devenu indispensable d’avoir de l’argent de côté pour accéder à la propriété ?

C’est un chiffre qui ne cesse d’augmenter. À la fin du mois d’août, la part des demandes de prêts immobiliers refusées par les banques - ce qu’on appelle parfois le taux de refus - s’élevait à 10,6% parmi les dossiers traités par le courtier spécialisé Vousfinancer. Elle était de 6,6% à la fin mai, et surtout de 5,5% sur l’ensemble de l’année 2019. Autrement dit, à l’heure actuelle, un candidat à l’emprunt sur 10 se voit fermer la porte au nez.

Les causes de ce durcissement de l’octroi de nouveaux prêts immobiliers sont connues. La première est institutionnelle : fin 2019, au terme d’une année historique pour le crédit immobilier (258 milliards d’euros de nouveaux crédits accordés), le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), sorte de « conseil des Sages de la finance » présidé par le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a demandé aux banques de faire preuve de rigueur dans l’octroi des crédits immobiliers. La seconde est conjoncturelle : la crise du coronavirus, si elle ne semble pas encore avoir affecté le marché, fait planer le risque d’une récession économique d’ampleur, que les banques doivent intégrer à l’équation.

Résultat : non seulement elles appliquent à la lettre le ratio d’endettement maximum de 33% et limitent les prêts de très longue durée (plus de 25 ans) ; mais elles se montrent aussi beaucoup plus exigeantes sur l’apport : selon l’Observatoire Crédit Logement, son niveau moyen a augmenté en août de 9,5% sur un an, alors qu’il avait baissé de 5,2% en 2019. Les statistiques de Vousfinancer montrent ainsi que le montant d’apport moyen d’un emprunteur est ainsi passé de 45 078 euros en juin-août 2019 à 51 253 euros un an plus tard.

Au moins 10% d’apport pour emprunter

Dans ce contexte, la question se pose : peut-on encore emprunter sans apport ? Cela apparaît de plus en plus compliqué. « Très peu d'emprunteurs obtiennent un crédit sans apport du tout », annonce par exemple Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Il y a un an, les banques n’hésitaient pas à financer 110% de la valeur du bien, y compris pour des ménages qui avaient mis de l’argent de côté. Elles préféraient prendre cette épargne et la placer », note de son côté Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. « Elles demandent presque toutes systématiquement 10% d’apport pour financer les frais liés à l’achat, ainsi qu’une épargne résiduelle après opération, de 5 000 euros en moyenne, en cas d’imprévus ou de coup dur », explique Sandrine Allonier.

Se situer sous ce seuil des 10% vous expose donc à des déceptions. Selon Vousfinancer, 37% des emprunteurs qui ont essuyé des refus en 2020 sont des primo-accédants affichant un apport moyen de 6%. Insuffisant selon les critères des banques, dont la prudence est justifiée, estime Sandrine Allonier : « Dans le contexte actuel, il y a davantage de risques de perte d’emploi, et donc de revente rapide : elles doivent se prémunir contre une éventuelle baisse de la valeur du bien. »

Plus de 15% d’apport pour espérer un très bon taux

1,26% en août 2020 contre 1,16% un an plus tôt : le taux moyen des crédits immobiliers accordés aux particuliers, selon l’Observatoire Crédit Logement, a finalement peu évolué malgré les soubresauts des derniers mois. De l’aveu des courtiers spécialisés, la situation globale a toutefois évolué. Ils constatent en particulier l’émergence d’un marché à deux vitesses, où une poignée d’excellents dossiers continuent à bénéficier de belles décotes - avec des taux inférieurs à 1% sur 20 ans - tandis que les taux réservés aux emprunteurs moins attractifs pour les banques montent jusqu'à 1,80% sur la même maturité.

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Une des clés pour espérer décrocher un super taux est justement l’apport personnel. « L’idéal est d’avoir l’apport suffisant pour que le prêteur n’ait à financer que 90% de la valeur du bien », conseille Sandrine Allonier. Ce qui signifie qu’il faut apporter au moins 20% du coût de l’opération ! Pour y parvenir, « (…) certains de nos clients, lorsque cela est possible, demandent l’aide de leur famille pour compléter leur apport (…) », constate la porte-parole de Vousfinancer.

Des exceptions « si tous les voyants sont au vert »

Certains l’assurent, toutefois : il reste possible d’emprunter sans apport. C’est le point de vue de Pierre Chapon, président du courtier digital Pretto : « La contrainte du HCSF pèse surtout sur le taux d’endettement, moins sur l’apport. Certes, les banques font preuve d’une grande prudence, mais si tous les autres voyants sont au vert, un financement à 110% peut passer. »

Quels sont ces voyants ? L’âge tout d’abord. « Les banques acceptent l’idée qu’un candidat à l’emprunt, s’il a moins de 30 ans, ne peut pas avoir un gros apport », détaille Pierre Chapon. « Dans ce cas, ce n’est pas un facteur d’alerte, comme cela peut l’être à 40 ans ». Afficher un bon comportement bancaire ensuite. « Etre capable de démontrer, relevés de compte à l’appui, qu’on met de l’argent de côté est un plus », confirme le président de Pretto. Ne pas être trop gourmand enfin. « On prête encore sans apport, à condition que ce soient des emprunts de petits montants, confirme Maël Bernier. Moins de 150 000 euros, par exemple ».