La règle est devenue l’exception : fréquemment accordés par les banques il y a un an à la même époque, les taux de 1% et moins sur des prêts immobiliers sont désormais réservés à une minorité de chanceux. Qui peut encore profiter de ces fortes décotes ? Pourquoi l’écart se creuse-t-il avec les autres emprunteurs ?

Décrocher un taux de rêve de 1% pour un crédit immobilier sur 20 ans ? Il y a un an, à la rentrée de septembre 2019, c’était facile. « Tout le monde y avait le droit », se souvient Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. « Il suffisait de disposer de revenus un peu au-dessus de la moyenne, d’un petit apport et d’afficher un taux d’endettement raisonnable ». Selon elle, à l’époque, « un emprunteur sur trois obtenait un taux sous 1%, et la norme se situait entre 1 et 1,20%. ».

Un an plus tard, nous n’en sommes plus là. Si le contexte global reste très favorable aux emprunteurs, avec des taux moyens globalement stables et proches des plus-bas historiques, l’accès aux meilleurs taux est lui de plus en plus restreint, constatent tous les observateurs du marché, sur la base des barèmes récemment transmis par les banques. Autrement dit : le 1% sur 20 ans est devenu l’exception. « Aujourd’hui, la norme se situe plutôt entre 1,35% et 1,50%, confirme Maël Bernier. Les crédits à 1% et moins sur 20 ans, eux, concernent moins d’un emprunteur sur 10 ».

Une poignée de privilégiés

À quoi ressemble cet emprunteur privilégié, qui peut encore espérer obtenir un taux jusqu’à 0,90% sur 20 ans actuellement, selon Meilleurtaux ? Voici son portrait, brossé à partir des éléments fournis par les courtiers qui ont accepté de nous répondre :

  • Son ménage affiche des revenus annuels nets dépassant les 80 000 euros, voire les 95 000 euros à Paris.
  • Son apport couvre au moins 10%, et si possible 15%, du coût de l’opération, hors frais de notaire.
  • Il dispose d’une épargne résiduelle, après apport, qu’il est prêt à confier à la banque qui va lui prêter de l’argent.
  • Son taux d’endettement - c’est-à-dire le rapport entre ses revenus et les mensualités de ses crédits - ne dépasse les 33%.
  • Sa situation professionnelle est solide et stable, même s’il n’est pas forcément salarié.

Un marché à deux vitesses

Soyons clairs : ce profil d’emprunteur est très rare. Selon Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer, on le trouve seulement parmi « le 1% des revenus les plus élevés en France ». Pour autant, il n’est pas nouveau que ces riches ménages bénéficient des meilleures conditions d’emprunt. Ce qui est plus inhabituel, en revanche, c’est l’écart entre les taux auxquels ils peuvent aspirer actuellement, et ceux proposés à l’emprunteur lambda. « On assiste à l’émergence d’un marché à deux vitesses », résume Sandrine Allonier.

Exemple avec ce barème, transmis début septembre par une grande banque française. Elle est prête, actuellement, à descendre jusqu’à 0,95% sur 20 ans pour un couple affichant des revenus annuels nets supérieurs à 80 000 euros et disposant d’un apport couvrant au moins 15% du coût de l’opération. Elle monte en revanche jusqu’à 1,80% sur la même maturité de prêt pour un couple dont les revenus annuels sont inférieurs à 50 000 euros et dont l’apport est inférieur à 15%.

Comment expliquer un tel delta ? Par le contexte concurrentiel, estiment les courtiers spécialisés. « Malgré le confinement, plusieurs banques ont déjà atteint leurs objectifs commerciaux pour l’année », note Sandrine Allonier. Il faut dire qu’ils avaient généralement été revus à la baisse, de 10 à 20% selon les enseignes, après les scores records de l’année 2019 : 258 milliards d’euros de nouveaux crédits accordés. Résultat, il n’est plus question de brader : les dossiers moyens accèdent au crédit, mais sans décote. Aux taux du marché, donc, qui, rappelle Maël Bernier, ont pris environ 0,30 point sur un an.

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En revanche, « les banques sont toujours prêtes à se battre sur les meilleurs profils », constate Pierre Chapon, président du courtier en ligne Pretto. Ceux notamment qui affichent une belle épargne. « C’est une logique de contrepartie », explique Maël Bernier. « La banque est d’autant plus encline à vous accordez un bon taux qu’elle sait que vous allez lui rapporter de l’argent par le biais des placements que vous allez faire chez elle. »

Le frein du taux d’endettement

Attention toutefois : cet attrait pour les profils aux portefeuilles bien garnis ne signifie pas que tout est permis. C’est en effet une autre caractéristique du marché actuel, explique Maël Bernier : « Même les super dossiers peuvent bloquer à cause du taux d’endettement. »

Rappel : en décembre dernier, au terme d’une année folle, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), sorte de conseil des Sages de la finance présidé par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, avait sifflé la fin de la récré et demandé un resserrement des conditions d’octroi pour éviter la surchauffe. Parmi les contraintes imposées aux banques, un strict respect de la fameuse « règle des 33% », qui veut que les mensualités d’un ménage, tous crédits confondus, ne peuvent pas dépasser un tiers du montant de leurs revenus.

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Cette règle n’est pas nouvelle. Jusqu’ici, elle était parfois contournée, dans un cas principalement : lorsque le reste à vivre de l’emprunteur - ce qui lui reste une fois qu’il a payé ses mensualités et ses charges fixes - apparaissait suffisant pour lui permettre de maintenir son train de vie. Ce qui est le cas des ménages à hauts revenus, même s’ils montent à 35 ou 36% de taux d’endettement. Ce temps est révolu. « Désormais, même les très beaux dossiers doivent respecter strictement les 33% », constate Pierre Chapon. « Certaines banques ont mis un peu de temps à intégrer les règles du HCSF, mais cette fois, c’est fait. Elles ne dérogent plus. »

Plus de flexibilité attendue

« On voit des dossiers qui ne passent pas à 35%, malgré un bon reste à vivre », renchérit Maël Bernier. Certes, il existe des parades : débloquer de l’épargne supplémentaire pour augmenter l’apport, allonger la durée de remboursement ou encore acheter plus petit. La directrice de la communication de Meilleurtaux estime néanmoins que « tout est réuni pour que ça finisse par coincer ».

« Personne ne conteste la pertinence du critère des 33%, développe Sandrine Allonier. Mais on pourrait laisser aux banques davantage de marge d’appréciation du risque ». Actuellement, la part des crédits dérogeant au cadre fixé par le HCSF est de 15% maximum : « offrir plus de flexibilité en portant ce taux à 30% serait un signe positif pour le marché », conclut la porte-parole de Vousfinancer.