Hier, une étude du courtier immobilier Empruntis, largement reprise dans les médias, laissait entendre qu'il fallait aujourd'hui un revenu de 4.500 euros minimum pour devenir propriétaire. Cette interprétation a fait réagir Philippe Taboret, directeur général adjoint d'un autre courtier, Cafpi. Selon lui, si la demande d'emprunt s’est compliquée, les primo-accédants peuvent toujours accéder à la propriété à condition d'être solvables.

Le portrait-robot de l’emprunteur publié hier par Empruntis révèle que les emprunteurs sont de plus en plus aisés. Pourquoi cette analyse ne vous convient pas ?

Car elle laisse entendre qu’il faut être de plus en plus riche pour emprunter. Sur le fond, l’étude n’est pas fausse. Depuis 2 ans maintenant, les primo-accédants sont fragilisés. Cette catégorie disparaissant de la population des accédants à la propriété, le profil-type des acquéreurs devient de facto plus aisé. Ce qui me gêne, c’est l’interprétation qui a pu être faite de cette étude dans les médias, avec le sous-entendu qu’il faut être riche pour devenir propriétaire. Je ne voudrais pas que l’on rajoute de la morosité à la morosité. Avec la fin du PTZ dans l'ancien et la conjoncture économique, les primo-accédants n’osent même plus demander que l’on finance leur achat immobilier. Or ils ne sont pas insolvables.

Lire par ailleurs : Crédit immobilier : un revenu moyen de 4.500 euros pour devenir propriétaire en 2013

Pourtant, à Cafpi, la part de primo-accédants parmi les acquéreurs est passée de 60% à 30% de fin 2011 à aujourd’hui.

Incontestablement, ils sont moins présents sur le marché. Pour deux raisons, l’une d’ordre financier, l’autre liée à la confiance. Le recentrage du PTZ+ sur les populations les plus modestes a engendré une perte de moyens. Une telle mesure de soutien manque actuellement pour redonner confiance aux potentiels nouveaux propriétaires. Car aujourd'hui, un primo-accédant, même sans PTZ, est capable d’acheter mieux ou à moins cher qu’il y a 4 ans.

Est-ce la conjoncture économique qui les empêche d’investir ?

En effet. Donc tout message négatif à destination de cette population est à combattre. Ces acquéreurs potentiels n’ont déjà pas le moral. Et ils risquent d’interpréter les articles reprenant l’étude en question en se disant : « Ce n’est pas pour moi, les banquiers ne prêtent qu’aux riches ». Ces lieux communs ne correspondent pas à la vérité. Pour emprunter, un ménage doit être solvable mais il n’est pas nécessaire de gagner 4.500 euros nets par mois. Je finance tous les jours des gens qui ont 2.000 ou 2.500 euros de revenus (1). En outre, aujourd’hui, dans certaines régions françaises, on trouve des biens abordables, avec des prix inférieurs de 10% à 20% de leur valeur d’il y a 3 ou 4 ans.

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Votre baromètre Cafpi montre que le coût d’une acquisition est passé de 5 à 4 années de revenus pour les accédants. Mais cette baisse ne concerne pas les primo-accédants.

Oui mais malgré le recentrage du PTZ+, les primo-accédants n’ont pas perdu en pouvoir d’achat (ndlr : le baromètre Cafpi table actuellement sur un coût d’acquisition de 4,75 années de revenus pour les primo-accédants, soit le même niveau qu'à la fin 2011). Il faut qu'ils s’intéressent à l'immobilier car si la conjoncture économique est morose, les taux bas et les prix bas dans certaines régions offrent de belles opportunités.

Vous affirmez que la situation n’est pas si morose mais l’ACPR (2) et certains courtiers constatent que les banques se montrent plus vigilantes dans l’octroi de crédit.

Il est aujourd’hui plus compliqué pour les emprunteurs d’obtenir une réponse de leur banque. Car les nouvelles règles prudentielles Bâle III leur imposent une approche plus serrée au niveau du risque. Cependant, cette difficulté ne vient pas d’un durcissement des critères de sélection, plutôt d’évolutions concrètes : les banques prennent moins de risques, beaucoup ont arrêté le prêt sur 30 ans, etc. Mais un particulier solvable sera financé. En revanche, je constate un allongement des délais de réponse. Un client qui sollicite directement sa banque voit son délai rallongé de 10 jours auparavant à parfois un mois aujourd’hui.

Le courtier Credixia a diffusé ce matin un communiqué annonçant des taux « très bas jusqu’en 2014 ». Confirmez-vous ?

Non, je ne me risque pas à un pronostic aussi lointain. Nous sommes sur une remontée des taux depuis l’été. A très court terme, en novembre, nous constatons une accalmie des marchés et donc une stagnation des taux. Mais je suis convaincu que dans les semaines et mois qui viennent les banques vont reprendre un peu de marge donc les taux devraient continuer à progresser, faiblement.

(1) Philippe Taboret rappelle que la règle retenue par les banques « n’est pas le revenu, mais l’endettement, maximum 33% des revenus, et le reste à vivre pour certaines banques ». Selon lui, un célibataire ou un couple avec deux enfants peut réaliser un emprunt avec un revenu mensuel net de 2.000 euros. Avec un reste à vivre exigé de 670 euros, l’emprunt peut atteindre « 110.000 euros à 3.65% (avec assurances) sur 20 ans, ce qui donne une mensualité de 646 euros ».

(2) Lire à ce propos : Crédits immobiliers : les banques doivent rester prudentes selon l'autorité de régulation