Le courtier en crédit Meilleurtaux s’est associé au cabinet Asterès afin d’aider les particuliers à choisir entre être propriétaire ou locataire grâce à un simulateur « acheter-louer ». Leur étude révèle qu’il faut détenir son logement de plus en plus longtemps pour qu’il soit plus intéressant financièrement que la location.

Le marché de l’immobilier est en berne depuis quelques mois en France avec une baisse des transactions aussi bien dans le neuf que dans l’ancien et une demande de baisse des prix de la part des agents immobiliers. L’année 2013 risque donc de ne ressembler en rien aux années 2000 où les prix augmentaient en moyenne de 7,4% par an dans l'ancien (1). A cette période, « le choix d’acheter plutôt que de louer était le plus avantageux pour tout ménage prévoyant de conserver son bien pendant quelques années » constate Meilleurtaux. Avec une telle augmentation des prix, il suffisait généralement d’attendre cinq ans pour faire une plus-value au moment de la revente du bien.

Actuellement, la plus-value espérée est moins certaine et l’intérêt d’acheter son logement moins évident. Afin de faciliter la prise de décision des particuliers, Meilleurtaux et le cabinet Asterès publient une étude et un simulateur acheter-louer (un comparateur entre achat et location d'un logement est déjà disponible sur cBanque).

Il faut acheter mais pour longtemps

Dans cette étude, le cabinet Asterès a pris en considération plusieurs données : le prix d’achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et la durée de détention du bien. « Mais d’autres [données, ndlr] sont inconnu[e]s et relèvent alors d’hypothèses, comme l’évolution des prix immobiliers et des loyers, ou encore le rendement d’un placement financier qui influent fortement sur le choix d’acheter ou de louer » analyse Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès.

Trois scénarios d’évolution de prix ont finalement été retenus dans l’étude : un scénario où l’évolution des prix de l’immobilier est à la hausse, un où les prix stagnent et un dernier où les prix sont à la baisse.

Dans ces trois cas de figure, l’achat est plus intéressant que la location à plus ou moins long terme. Très logiquement, plus l’évolution des prix sera à la baisse, plus l’acheteur devra attendre pour que son acquisition soit plus intéressante financièrement que la location.

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Acheter à Paris demande plus de patience

La situation géographique du logement a également une influence sur ce choix cornélien. En effet, Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux, rappelle que « le choix d’acheter ou louer différera d’une ville à une autre au regard du niveau des prix des logements et des loyers ». Plus l’écart entre le prix d’achat au m2 et le prix de location au m2 est faible, plus l’achat sera rentable rapidement.

Ainsi, selon les calculs du cabinet Asterès pour Meilleurtaux et en retenant le scénario central d’évolution des prix, c’est à Strasbourg et Clermont-Ferrand que l’achat devient le plus rapidement rentable : pour 70 m2, il faut détenir son logement pendant seulement 4 ans pour que l’achat soit préférable à la location. Cette durée de détention grimpe à 13 ans à Lyon et 21 ans à Paris.

Globalement, d’après cette enquête, la durée de détention moyenne pour que l’achat soit préférable à la location en France est comprise entre 3 et 8 ans selon les différents scénarios d’évolution des prix. Mais le directeur général de Meilleurtaux insiste également sur le fait que « le choix de devenir propriétaire n’est pas motivé seulement par la plus-value potentielle à la revente mais aussi et surtout par l’envie de transmettre un patrimoine à ses enfants, préparer sa retraite, se sentir vraiment chez soi avec en outre l’aspect rassurant de la pierre comme valeur refuge » et que parfois l’achat de son logement ne dépend pas que de calculs économiques.

(1) Source Insee.