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Prêts immobiliers : est-ce vraiment le moment de renégocier son taux ?

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Avec des taux d’intérêt qui atteignent des niveaux historiquement bas, nombre d’emprunteurs sont tentés de renégocier leur prêt immobilier. Des renégociations qui peuvent s’avérer être une bonne affaire, à condition de remplir certaines conditions.

Les banques proposent actuellement aux emprunteurs immobiliers des taux historiquement bas. « Depuis huit ans que je fais ce métier, c’est la première fois que je vois des taux qui sont continuellement en baisse, mois après mois. C’est impressionnant ! » s’étonne Jacky Guerrée, directeur de l’agence franchisée indépendante du réseau Meilleurtaux à Dreux. En moyenne, les taux ont baissé d’un point depuis un an, de quoi donner des envies de renégociation à ceux qui ont emprunté en 2011 ou plus tôt. Les courtiers commencent, d’ailleurs, à sentir une tendance qui va dans ce sens, « on a des demandes de renégociation de prêts pratiquement tous les jours » confie le courtier.

Renégociation de taux et rachat de crédits

Soucieux de faire des économies, les emprunteurs peuvent tenter de négocier auprès de leur banque des taux correspondants à ceux du marché actuel. Pourtant, dans 90% des cas, leur banquier refusera et les laissera partir à la concurrence. « La banque a acheté l’argent à un certain taux et n’a pas envie de le modifier. Le client doit véritablement peser très lourd au niveau de l’établissement bancaire pour espérer obtenir une renégociation » explique le courtier de Dreux. Pour obtenir un nouveau taux, l’emprunteur doit donc, dans la majorité des cas, passer par un rachat de son prêt par une banque concurrente. « Malheureusement pour le client, la contrainte de la renégociation, c’est le changement de banque » résume Jacky Guerrée.

Objectif : faire des économies

Pour qu’une renégociation soit financièrement intéressante, il faut que l’économie réalisée couvre tous les frais que vont engendrer un rachat de crédit (les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé, la nouvelle caution et éventuellement les frais de levée d’hypothèque).

Cet objectif est atteignable si l’emprunteur répond à plusieurs critères. La durée de remboursement doit d’abord être encore longue. L’emprunteur rembourse de moins en moins d’intérêts au fur et à mesure des années, donc plus la durée de remboursement restante est importante, plus renégocier son prêt est intéressant financièrement. L’autre critère indispensable est d’avoir un écart de taux supérieur à 1,5 point entre le crédit en cours et le crédit renégocié.

Diminuer son échéance ou la durée de son prêt

Les sommes gagnées grâce à une renégociation ne sont pas négligeables. Par exemple, une personne ayant emprunté 180.000 euros sur 25 ans à 5,40% en octobre 2008 peut espérer faire une économie de 15.000 euros (après paiement des divers frais) grâce au taux en vigueur. L’emprunteur a alors plusieurs choix qui s’offrent à lui : soit il reste sur la même durée de remboursement et ses échéances diminuent (une baisse de 140 euros par mois dans notre exemple), soit il poursuit sur les mêmes échéances en réduisant la durée de remboursement (dans notre cas, son prêt se terminera trois ans plus tôt). « Parfois, les clients choisissent de mixer les deux : ils réduisent la durée et montent un peu l’échéance pour gagner sur les deux tableaux » ajoute Jacky Guerrée.

Faut-il attendre une nouvelle baisse des taux ?

Avec des taux fixes moyens inférieurs à 3,75% sur 20 ans en septembre, le moment semble idéal aux emprunteurs pour renégocier leur prêt. Pourtant, certains économistes et courtiers estiment que ces taux pourraient encore baisser d’ici la fin de l’année. Toutefois, pour Jacky Guerrée, « il faut le faire maintenant : que vous négociez un taux à 3,30% aujourd’hui ou à 3,20% dans un mois alors que vous étiez proches des 5% initialement, la différence ne sera pas exceptionnelle. Il vaut mieux assurer le coup ! ».

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Sabrina LEVACHER

© cbanque.com / SL / Septembre 2012

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