Pour la seconde année, l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP) vient de publier les résultats de son enquête annuelle sur le financement de l’habitat, plutôt rassurante sur la santé du marché du crédit immobilier français.

Suivre l’évolution du marché des prêts immobiliers, notamment pour s’assurer que les établissements appliquent une politique rigoureuse de gestion des risques, fait partie des missions de l’ACP. Depuis septembre 2011, l’institution surveille même mensuellement trois indicateurs : le taux d’effort des emprunteurs, le rapport entre le montant des prêts et la valeur des biens financés et la durée initiale des prêts.

Pour les besoins de son enquête annuelle, elle a collecté les données chiffrées de 16 établissements de crédit « représentant (…) la quasi-totalité du marché ». Elle constate au passage que ce marché est « fortement concentré autour des trois premiers groupes qui représentent à eux seuls près de 70% des encours ».

11% de croissance annuelle moyenne sur 10 ans

La production 2011 en France a atteint 157 milliards d’euros, en repli de 5,1% par rapport à 2010, année extrêmement faste. Elle s’est donc maintenue à un bon niveau, malgré la crise en zone euro. Le poids du crédit immobilier dans la production totale des crédits n’a même jamais été aussi élevé depuis 2000 : 61%.

L’encours total des prêts immobiliers a également progressé de 7,9% par rapport à fin 2010 pour atteindre 773 milliards d’euros. Ce chiffre est trois fois supérieur à ce qu’il était en 2001, ce qui représente une croissance moyenne annuelle de 11%. Sur ce total, l’investissement locatif représentait 16,3% (en baisse de 1,4 point par rapport à 2010) et les prêts-relais 5% (en baisse également). La part de marché des rachats de crédits, par contre, a continué de progresser, pour atteindre 10,2% de la production. La part des primo-accédants dans la production, enfin, a atteint un pic mi–2011, à près de 35%, mais se situe depuis en net repli.

Les prêts à taux fixes ont représenté 88,9% de la production en 2011 (et 81,8% de l’encours). Parmi les 9,6% de prêts à taux variables, tous ou presque sont des prêts « capés », « les autres types de prêts à taux variable étant devenus anecdotiques » selon l’ACP. La quasi-totalité des crédits immobiliers (96%) fait l’objet de garanties, dont 61,6% grâce à des cautions contractées auprès d’établissements de crédit ou de sociétés d’assurance. Fait notable, ce pourcentage est en recul pour la première fois depuis 11 ans. Les suretés réelles (notamment les hypothèques) ont progressé pour atteindre 27,3% du marché.

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Le taux d’endettement poursuit sa baisse

L’enquête annuelle analyse également l’évolution des profils de risque des emprunteurs. Comme tous les ans depuis 2008, le taux d’apport personnel a baissé : il était de 18,2% en moyenne, contre 19,7% un an plus tôt. Près d’un prêt sur deux était ainsi accordé avec un taux d’apport égal ou inférieur à 5%. Autre facteur potentiel de risque : le montant moyen des prêts augmente, en liaison avec la hausse moyenne du prix du m2, et approche désormais des 110.000 euros. Selon l’ACP, ce montant a atteint un pic en juillet 2011, et évolue depuis de façon plus heurtée, à la baisse mais aussi à la hausse, « notamment sur les segments de l’investissement locatif, où la production a fortement progressé en décembre 2011 et mars 2012 », sous l’effet du repli du dispositif Scellier.

Mais d’autres facteurs caractérisent, selon l’ACP, un marché français en bonne santé. Tout d’abord, le taux d’endettement des ménages a poursuivi sa baisse entamée en 2008 : la moyenne se situait fin 2011 à 30,2%, contre 32% un an plutôt. Les ménages dont l’endettement dépasse les 35% sont relativement moins nombreux : 27,3% contre 32,9% en 2010. La durée initiale moyenne des prêts immobiliers, ensuite, se maintient. Elle s’établit en 2011 à 18 ans et 6 mois, à peu près au même niveau qu’en 2010. Toutefois, dans le détail, la durée initiale des prêts des seuls primo-accédants augmente régulièrement depuis la mi–2011, pour atteindre actuellement un peu plus de 23 ans.

Enfin, dernier facteur rassurant, les taux sont restés bas en 2011. Le taux fixe moyen sur l’année s’est établi à 3,61%, proche de celui de 2010. Toutefois, l’ACP constate que les marges des banques, calculées en comparant le taux fixe moyen avec le niveau de l’OAT 10 ans, son principal indice de référence, tendent à diminuer par rapport aux années 2008, 2009 et 2010.