Production en baisse, hausse des taux, banques plus sélectives : la crise de la dette fait planer un doute sur l’évolution du marché du crédit immobilier. Mais ces craintes sont-elles fondées ? La 14e édition de l’Observatoire du crédit immobilier, publié cette semaine par le courtier Meilleurtaux, fournit des éléments de réponse.

La production de crédits

D’après l’Observatoire, la production de nouveaux crédits immobiliers a décliné début 2011 après, il faut dire, une fin d’année 2010 exceptionnelle. En cause : la baisse de la demande, liée à la fin, ou au repli, de certains dispositifs d’aide à l’accession à la propriété (déduction des intérêts d’emprunt, Scellier...).

Depuis septembre 2011, Meilleurtaux constate une remontée de la production, qui retrouve un niveau comparable à ce qu’elle était en 2010. Mais le recentrage du PTZ+, et le nouveau coup de rabot sur le Scellier, pourraient à nouveau contribuer à faire baisser la demande en 2012.

Les taux immobiliers

Après une hausse continue au cours des cinq premiers mois de l’année, la tendance des taux est à la stabilité depuis cet été. En novembre, selon le relevé effectué auprès des partenaires de Meilleurtaux, 66% des banques n’ont pas touché à leur grille de taux, tandis que 30% seulement relevaient leurs taux fixes, de 0,10 point en moyenne. En novembre toujours, les taux du marché se situaient à 3,61% sur 15 ans, 3,85% sur 20 ans, 4% sur 25 ans et 4,35% sur 30 ans.

Dans le détail, Meilleurtaux constate toutefois des différences importantes en fonction des banques. « Les écarts de taux d’une banque à l’autre s’accentuent, pour atteindre jusqu’à 0,80 point, y compris au sein d’une même région », explique Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux. Pour l’avenir, il privilégie « le scénario d’une hausse graduelle mais modérée des taux », liée à la hausse des obligations d’Etat françaises (OAT 10 ans) et à la tentation, pour les banques, de profiter de la baisse du taux de la BCE pour reconstituer leur marges et renforcer leur fonds propres.

L’accès au crédit

C’est une des grandes questions du moment : face à la crise qui les touche durement, les banques françaises vont-elles choisir de restreindre l’accès au crédit immobilier ? Meilleurtaux ne va pas jusqu'à l'affirmer, mais constate qu’elles font preuve de plus en plus de sélectivité. « Certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de 30 ans (...). D’autres demandent un apport de 10% pour couvrir les frais, voire 20% pour obtenir un très bon taux. », explique Sandrine Allonier, responsable des études de Meilleurtaux.

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Conséquence, le profil des emprunteurs évoluent. Ces derniers mois, les clients de Meilleurtaux ont eu tendance à être moins jeunes (la part des moins de 35 ans est passé de 50% à 43,1% entre le premier trimestre 2011 et le mois d’octobre), moins souvent primo-accédants (64% en octobre, contre 70% au premier trimestre) et mieux dotés (66.825 euros d’apport moyen en octobre, contre 64.140 euros au premier trimestre).

Les prix de l’immobilier

En 10 ans, le prix moyen de l’immobilier a quasiment doublé. Le résultat, selon Nicolas Bouzou, économiste invité par Meilleurtaux, « d’une démographie dynamique et de taux d’intérêts bas [tandis que] parallèlement l’offre ne suit pas. »

Mais cette période de hausse pourrait bien arriver à son terme en cas de remontée des taux et de chute de la demande. Ce qui n’est pas pour déplaire à Meilleurtaux. « Même si l’année 2012 ne s’annonce pas sous les meilleurs auspices, la perspective d’une baisse des prix permet de rester confiant », estime Hervé Hatt. « L’atterrissage en douceur des prix devrait permettre un assainissement et un rééquilibrage du marché immobilier. »