171,3 milliards d'euros. C'est le montant de crédits à l'habitat produits par les banques françaises en 2025, en hausse de 29,3% sur un an. Après deux années difficiles, le crédit immobilier a donc largement repris des couleurs. Et les établissements bancaires continuent, en cette rentrée 2026, de chercher de nouveaux emprunteurs.

Pourtant, prêter pour l'achat d'un logement n'est pas forcément une bonne affaire pour eux. Dans son étude Le financement de l'habitat en 2025, publiée cet été, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) constate que « les marges à l'octroi telles que déclarées par les établissements demeurent négatives en 2025 ». En clair, prise isolément, l'opération de crédit immobilier peut faire perdre de l'argent à la banque. Ce qui ne l'empêche pas de continuer à prêter.

Le crédit immobilier, porte d'entrée vers la banque

« Aujourd'hui, on ne vient plus forcément dans une banque dans le seul objectif d'ouvrir un compte. Il faut un prétexte, et ce prétexte, c'est vraiment le crédit immobilier », explique Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux.

Voilà pourquoi les banques continuent de se livrer bataille. Car un crédit immobilier permet de récupérer un nouveau client pour de nombreuses années. Et si la banque perd de l'argent sur le prêt, elle espère bien se rattraper ailleurs.

« La banque peut perdre de l'argent sur la ligne crédit immobilier », confirme Julien Langlade, président de Cafpi. Mais l'établissement regarde alors la rentabilité de la relation dans son ensemble : compte bancaire, moyens de paiement, assurance emprunteur, épargne...

Une logique qui explique également pourquoi les établissements peuvent consentir d'importantes décotes de taux aux profils qu'ils veulent particulièrement attirer.

Salaires, épargne... Les banques attentives aux contreparties

Car obtenir un crédit immobilier à un très bon taux ne se fait pas toujours sans contrepartie. La banque peut chercher à récupérer la domiciliation des revenus, mais également une partie de l'épargne détenue ailleurs.

Et sur ce point, les établissements semblent désormais plus vigilants. Guillaume Fourt constate que certaines banques vérifient davantage qu'auparavant que les engagements pris lors de la négociation sont réellement tenus. « Aujourd'hui, on a des banques qui reviennent nous voir en disant : Vous nous aviez annoncé deux salaires et 50 000 euros d'épargne, mais il n'y a qu'un salaire et 10 000 euros », illustre-t-il.

Une vigilance qui n'est pas anodine. Plus la banque récupère de produits et d'avoirs, plus elle peut espérer rentabiliser la relation nouée grâce au crédit immobilier.

C'est d'ailleurs l'une des particularités du modèle bancaire français. Dans son rapport annuel 2025, l'ACPR souligne que les six principaux groupes bancaires français ont vu leur produit net bancaire progresser de 5,6%, à 167,5 milliards d'euros. Une hausse portée par la marge nette d'intérêt mais également par les commissions, notamment dans l'assurance et la gestion d'actifs.

Les frais de dossier en hausse

Les banques peuvent également tenter de récupérer une partie de leur marge dès la souscription du prêt. Et pour cela, elles disposent notamment des frais de dossier.

« On a encore eu quelques augmentations cette année, de 100 ou 150 euros », constate Guillaume Fourt. L'objectif est simple : générer davantage de revenus sur le crédit sans nécessairement afficher un taux immobilier plus élevé, au risque de perdre l'emprunteur au profit d'une banque concurrente.

L'ACPR classe d'ailleurs ces frais parmi les « revenus accessoires » du crédit immobilier. Une catégorie qui comprend également les frais de renégociation, les indemnités de remboursement anticipé ou encore les commissions liées à la distribution des contrats d'assurance et de garantie. Le taux du prêt ne permet donc pas, à lui seul, de savoir ce que rapporte réellement un emprunteur à sa banque.

Jusqu'à quand les banques pourront-elles perdre de l'argent ?

Reste que cette stratégie a ses limites. En septembre, les taux de crédit immobilier tournent autour de 3,5% sur 20 ans, alors que les conditions de financement des banques se sont fortement tendues.

Pour Guillaume Fourt, les établissements ne pourront pas continuer éternellement à maintenir leurs taux de crédit si leurs propres coûts augmentent. Les barèmes pourraient donc progressivement remonter dans les prochains mois. Mais, pour l'heure, les banques veulent toujours prêter.

Certaines ont même prolongé à la rentrée des offres commerciales qui devaient initialement s'arrêter au printemps. Plusieurs établissements n'auraient pas encore atteint leurs objectifs de conquête de nouveaux clients pour 2026.

Pour les emprunteurs, c'est tout le paradoxe du moment : les banques peuvent accepter de perdre de l'argent sur leur crédit immobilier afin de proposer un taux compétitif. Mais ce cadeau n'est pas totalement désintéressé. Car une fois le prêt signé, elles comptent bien rentabiliser la relation pendant les années suivantes.