L'essentiel

  • La Cour de cassation rappelle que l'acquéreur d'un bien immobilier doit être transparent avec le vendeur sur ses demandes et refus de prêt.
  • Elle a cassé une décision qui soutenait un acquéreur ayant demandé un taux d'intérêt plus bas que celui convenu dans la promesse de vente.
  • La Cour a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir vérifié si l'acquéreur avait été de bonne foi en n'informant pas les vendeurs de deux refus de prêt et de leurs caractéristiques.

Une décision de la Cour de cassation rendue le 25 juin dernier rappelle que l'acquéreur d'un bien immobilier doit être transparent avec le vendeur à propos de ses demandes et refus de prêt.

A l'origine de l'affaire, une promesse de vente est conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt pour un montant maximal de 1 475 000 euros sur une durée de 25 ans maximum et pour un taux nominal d'intérêt maximal de 1,75% l'an. Il est également précisé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition (suspensive) ». Cette dernière encadre le délai d'obtention de l'offre de prêt, et sera finalement prolongée par accord des parties.

La moitié de l'indemnité d'immobilisation est versée par l'acquéreur pour un montant de 73 500 euros comme le stipulait la promesse. Finalement, la vente ne se réalise pas. L'acquéreur invoque alors plusieurs refus de prêt et assigne les vendeurs pour obtenir la restitution de cette indemnité.

Or, les deux refus de prêt présentés par l'acquéreur portent sur des demandes de 1 475 000 euros sur 25 ans, mais au taux de 1,30%. Les vendeurs contestent donc, considérant que, comme l'acquéreur avait sollicité des prêts à un taux nominal moins élevé que celui de la promesse, ses demandes ne sont pas conformes et que la condition suspensive est réputée réalisée.

Par ailleurs, pour conserver l'indemnité, les vendeurs invoquent aussi le fait qu'au moment de la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur avait déjà essuyé deux refus de crédit, ce dont ils n'ont pas été informés. Ils expliquent que s'ils avaient eu connaissance de ces refus, ils n'auraient pas accepté de prolonger ledit délai.

La décision de la Cour de cassation

La cour d'appel de Paris a, dans un premier temps, donné raison à l'acquéreur : elle a prononcé la caducité de la promesse, a rejeté la demande de conservation de l'indemnité d'immobilisation des vendeurs et les a même condamnés à indemniser le préjudice financier de l'acquéreur.

Elle considérait ainsi que celui-ci justifiait de deux refus de prêt portant sur des demandes de 1 475 000 euros sur 25 ans, au taux nominal de 1,30%, estimant que ce taux, inférieur au plafond de 1,75%, n'était pas contraire aux stipulations de l'avant-contrat, puisqu'aucun taux minimum n'avait été précisé.

Mais la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision. Elle considère que dès lors que les juges du fond constataient eux-mêmes que les demandes de prêt portaient sur un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, ils ne pouvaient pas, sans se contredire, juger ces demandes conformes et nier la réalisation « fictive » de la condition suspensive. Elle reproche également à la cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'acquéreur avait été de bonne foi dans l'exécution de la promesse de vente. Le fait d'avoir omis de mentionner les deux refus de prêt lors de la demande de prorogation de la condition aurait dû amener les juges du fond à se questionner sur ce point...

Ce dont on retient de cet arrêt :

  • Un acquéreur qui exige un taux nominal d'intérêt plus faible que celui prévu dans la condition suspensive d'obtention d'un prêt augmente la probabilité que cette condition ne se réalise pas.
  • La bonne foi des parties doit être présente durant toute la durée de réalisation de la promesse de vente. Ainsi, l'acquéreur se doit d'être transparent avec le vendeur dans le cadre de ses démarches d'obtention de crédit.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 juin 2026, 24-14.137, Inédit