Ni crise, ni euphorie : c'est le diagnostic posé par le dernier observatoire du crédit immobilier présenté ce jeudi par le courtier Meilleurtaux. Avec environ 950 000 transactions attendues en 2026, le marché immobilier se situe dans une fourchette historiquement élevée, bien loin des discours alarmistes. De même, les taux de crédit, stabilisés entre 3% et 3,5% sur 20 ans, sont revenus à des niveaux cohérents avec les standards observés depuis deux décennies.
Cette normalisation masque toutefois une réalité plus structurelle. Car si les conditions de financement semblent aujourd'hui plus lisibles, elles ne suffisent pas à compenser des prix immobiliers toujours élevés et des revenus qui progressent peu. Résultat : pour continuer à boucler leurs projets, les emprunteurs activent un levier devenu central ces dernières années, celui de la durée.
Crédit immobilier : pourquoi faciliter l'emprunt ne suffit pas à aider les primo-accédants
Depuis plus de dix ans, celle-ci ne cesse de s'allonger. En 2025, plus d'un crédit sur deux est désormais souscrit sur 25 ans, contre à peine 4 sur 10 en 2021, selon les données présentées par Meilleurtaux. Une évolution qui permet de contenir les mensualités, mais qui atteint désormais ses limites réglementaires et économiques.
Car, contrairement à d'autres variables, la durée n'est pas extensible à l'infini. Encadrée par les recommandations du HCSF, elle constitue aujourd'hui quasiment la seule marge de manœuvre pour absorber la hausse des prix. Et à mesure que ce levier s'épuise, c'est toute la capacité d'accès au crédit qui pourrait se retrouver contrainte.
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Cette simulation ne prend pas en compte le coût de l'assurance emprunteur.
Le profil des emprunteurs illustre d'ailleurs cette tension. L'acheteur type n'est ni plus âgé, ni beaucoup plus fortuné qu'auparavant : autour de 36 ans, avec un peu plus de 5 000 euros de revenus mensuels et environ 56 000 euros d'apport personnel. Mais il s'engage sur des durées plus longues, pour des montants d'emprunt en hausse continue.
Derrière un marché en apparence stabilisé, c'est donc un équilibre fragile qui se dessine. Tant que les banques acceptent de jouer sur leurs marges et que les taux restent contenus, la machine tient. Mais avec des marges de manœuvre qui se réduisent, la question de la « finançabilité » d'une partie des ménages se pose déjà en filigrane.
