Selon une étude publiée ce mardi par le courtier en ligne Pretto, près de 34 000 ménages aujourd'hui exclus du crédit immobilier pourraient redevenir finançables chaque année si les banques étaient autorisées à davantage prendre en compte leur « reste à vivre ». Une proposition de loi en ce sens a été déposée mi-avril à l'Assemblée nationale.
Depuis janvier 2022, les établissements bancaires doivent respecter les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d'effort (le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu) maximal de 35% et une durée de prêt limitée à 25 ans, sauf rares dérogations. Une mécanique jugée trop rigide par une partie du secteur, qui estime qu'elle écarte des profils pourtant solvables.
C'est précisément l'objet de la proposition de loi déposée par le député Lionel Causse : permettre aux banques de dépasser le seuil des 35% lorsque le ménage conserve un niveau de vie suffisant après paiement de sa mensualité.
Pour appuyer cette idée, Pretto a analysé plus de 745 000 simulations de crédit réalisées sur un an. Résultat : près de 190 000 dossiers apparaissaient non finançables au regard des critères actuels. Pourtant, une partie importante de ces ménages conserverait un reste à vivre confortable après remboursement du crédit.
Un reste à vivre médian de 1 759 euros par mois pour un célibataire
Ainsi, un célibataire refusé aujourd'hui disposerait encore d'un reste à vivre médian de 1 759 euros par mois, bien au-dessus des standards généralement retenus par les banques, autour de 1 000 euros pour une personne seule. Pour un couple avec deux enfants ou plus, ce reste à vivre médian atteindrait même 3 392 euros mensuels.
Le courtier estime donc qu'en intégrant ce critère dans l'analyse bancaire, près de 34 000 ménages supplémentaires pourraient accéder chaque année au crédit immobilier. Rapporté à l'ensemble du marché français, le potentiel monterait à environ 40 000 ménages.
L'étude souligne aussi que le passage de la location à la propriété n'entraîne pas toujours une hausse de la charge mensuelle. Selon Pretto, 27% des locataires ayant obtenu un crédit via sa plateforme remboursent aujourd'hui une mensualité équivalente ou inférieure à leur ancien loyer. Même en intégrant les coûts supplémentaires liés au statut de propriétaire, cette proportion resterait autour de 17%.
Crédit immo : faites-vous partie des emprunteurs qui vont être bloqués par le taux d'usure ?
Plus largement, plusieurs acteurs du secteur dénoncent un dispositif devenu trop uniforme. Dans une tribune relayée par Pretto, l'avocat spécialisé Laurent Denis estime que les règles actuelles conduisent à exclure des emprunteurs parfaitement solvables.
Le débat intervient alors que le marché du crédit immobilier reste déprimé. La production mensuelle de prêts est passée d'environ 38 milliards d'euros début 2017 à près de 12 milliards fin 2025, rappelle Pretto, citant des données de la Banque de France.
