Crédit immobilier : pourquoi faciliter l'emprunt ne suffit pas à aider les primo-accédants

Baisser les taux immobiliers, allonger les durées ou assouplir les conditions d'emprunt : ces leviers sont souvent présentés comme la clé pour aider les ménages à devenir propriétaires. Mais selon une analyse publiée le 23 mars par la Banque de France, la réalité est plus nuancée. En l'absence d'une offre de logements suffisante, faciliter l'accès au crédit peut surtout faire grimper les prix, sans améliorer l'accession à la propriété.

Une demande parfois plus importante que l'offre

Entre 2017 et 2022, la démonstration est frappante. Porté par des taux historiquement bas, autour de 1,3% en moyenne en France (contre 3,28% environ sur 20 ans en mars 2026) et des conditions d'octroi plus souples, le crédit immobilier a fortement progressé. Dans le même temps, les prix des logements ont bondi de plus de 22%. Résultat : le pouvoir d'achat immobilier des ménages ne s'est pas réellement amélioré, malgré des conditions de financement très favorables.

Ce phénomène tient à une mécanique bien connue des économistes. Lorsque le crédit devient plus accessible, la demande augmente. Mais si l'offre de logements ne suit pas, l'ajustement se fait par les prix. « La demande supplémentaire [...] présente le risque de se traduire par une augmentation des prix immobiliers, sans effet notable sur l'accession à la propriété », résument les auteurs de l'étude, Marie-Laure Barut-Etherington, directrice générale adjointe chargée des statistiques, des études et de l'international à la Banque de France, et Jean-Pierre Villetelle, conseiller à la direction des statistiques monétaires et financières au sein de la Banque de France.

Les hausses de prix impactent les primo-accédants

Dans ce contexte, les primo-accédants ne sont pas les grands gagnants. D'une part, la hausse des prix renchérit le montant d'apport personnel nécessaire. D'autre part, elle favorise les ménages déjà propriétaires, qui peuvent revendre leur bien en réalisant une plus-value et ainsi se repositionner plus facilement sur le marché. Au niveau agrégé, la part de propriétaires de leur résidence principale est d'ailleurs restée stable autour de 58% ces dernières années, malgré l'essor du crédit.

Crédit immobilier : les primo-accédants sont-ils les grands perdants de la hausse des taux ?

Les travaux cités par la Banque de France confirment ce constat à l'étranger. Au Royaume-Uni, une augmentation de l'offre de crédit a surtout alimenté la hausse des prix et favorisé les transactions entre propriétaires existants, sans effet significatif sur le taux d'accession.

Le cas français apparaît même particulièrement sensible. L'offre de logements y réagit peu aux variations de prix : elle est dite « inélastique ». Concrètement, même lorsque la demande augmente fortement, le nombre de biens disponibles ne suit pas au même rythme. Dans ces conditions, toute facilitation du crédit tend à nourrir l'inflation immobilière.

Immobilier 2026 : faut-il encore attendre ou acheter maintenant ?

Au final, le message de la Banque de France est clair : agir uniquement sur le crédit ne suffit pas à résoudre les difficultés d'accès à la propriété. Sans réponse du côté de l'offre (construction, disponibilité du foncier, fluidité du marché) les mesures de soutien risquent surtout de bénéficier aux propriétaires déjà en place, tout en compliquant l'entrée des nouveaux acquéreurs.