Après plusieurs mois d'accalmie, les taux immobiliers amorcent un léger rebond. En avril, certaines banques ont déjà relevé leurs barèmes de 0,10 à 0,30 point, dans le sillage de la remontée de l'OAT à 10 ans, qui dépasse désormais les 3,8%. Un mouvement encore contenu, mais qui pourrait se poursuivre si les tensions géopolitiques et inflationnistes se prolongent.
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Dans ce contexte, les taux moyens devraient atteindre environ 3,25% sur 15 ans, 3,45% sur 20 ans et 3,65% sur 25 ans selon le courtier Vousfinancer. Des niveaux proches de ceux déjà observés chez d'autres acteurs du marché, comme Meilleurtaux.
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Mais au-delà de cette remontée progressive, c'est surtout la question des taux d'usure qui retient l'attention. Ces plafonds légaux, fixés chaque trimestre par la Banque de France, empêchent les banques d'accorder un crédit si le TAEG dépasse un certain seuil.
Des taux d'usure en décalage avec le marché
Or, pour le deuxième trimestre 2026, ces taux évoluent de manière contrastée : ils reculent pour les prêts de moins de 20 ans, mais n'augmentent que très légèrement pour les durées plus longues, pourtant les plus utilisées.
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Un décalage qui pourrait rapidement poser problème. Car les taux d'usure sont calculés à partir des conditions pratiquées au cours des trois mois précédents. Résultat : en période de remontée des taux, ils peuvent devenir trop bas par rapport aux nouvelles offres des banques.
C'est ce que redoutent les courtiers : un « effet ciseau » entre des taux de crédit en hausse et des seuils d'usure qui ne suivent pas. Concrètement, certains dossiers pourraient être refusés non pas en raison du profil de l'emprunteur, mais parce que le taux global dépasse le plafond légal.
L'exemple donné par Vousfinancer est parlant : pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, avec un taux à 3,5%, le TAEG reste inférieur au seuil d'usure fixé à 5,19%. Mais avec un taux à 4%, il dépasse ce plafond et le crédit ne peut plus être accordé.
Un scénario qui rappelle la situation de 2022 et début 2023, lorsque le marché avait été fortement ralenti par ce mécanisme. À l'époque, les taux de refus avaient dépassé 40% pour certains dossiers pourtant solvables.
Un marché encore fragile
Pour l'instant, les professionnels se veulent prudents : le marché n'est pas encore bloqué. Mais plusieurs signaux incitent à la vigilance : hausse des taux d'emprunt d'État, possible reprise de l'inflation et ajustement progressif des barèmes bancaires.
Dans ce contexte, certains acteurs plaident déjà pour un retour à une révision mensuelle des taux d'usure, comme cela avait été mis en place temporairement en 2023. L'objectif serait d'éviter un nouveau décalage entre les conditions de marché et les seuils réglementaires.
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D'autant que les banques restent, pour l'heure, dans une logique de conquête commerciale, avec la volonté de ne pas casser la dynamique du marché au printemps. Mais si les taux continuent de progresser, l'équilibre pourrait rapidement devenir plus difficile à tenir.
