Retour en 2005. L’ordonnance du 13 octobre (1) crée les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), qui ont alors vocation à remplacer les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et à faciliter l’accès du grand public à l’investissement immobilier. Les premiers OPCI sont apparus en 2007. Près de 10 ans plus tard, les SCPI existent toujours et leur attrait n’a pas pâli, loin de là. Les OPCI, eux, ont tardé à trouver leur place. Toutefois, ces dernières années, l’offre s’est étoffée, notamment dans le cadre de l’assurance-vie. Fin 2015, l’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) recensait onze OPCI « grand public », contre seulement six en 2011. Et cette association souligne le développement exponentiel de cette alternative aux SCPI : « En 2015, les OPCI grand public, essentiellement distribués par le biais des contrats d’assurance-vie, ont collecté un total de 2,49 milliards d’euros, soit plus du triple de 2014. »

Quelle différence entre ces deux placements collectifs ? La SCPI est investie quasi entièrement sur des actifs immobiliers. Dans les OPCI, cette poche peut varier de 60% à 90%, le fonds devant par ailleurs inclure un minimum de 10% d’instruments financiers liquides (2), et peut être investi jusqu’à 30% en valeurs mobilières. Objectif : solutionner la principale faiblesse de la SCPI, l’absence de liquidité, avec les conséquences que cela implique en termes de disponibilité des fonds.

Lire à ce propos : Quelles différences entre SCI, OPCI et SCPI ?

L’OPCI « plus adapté à l’assurance-vie »

Certes, dans le cadre de l’assurance-vie, « c’est l’assureur qui garantit la liquidité » de la SCPI, comme le confirme Olivier Mariée, directeur des activités épargne et Wealth Management d’Axa France. Toutefois, « lorsque l’assureur ne peut pas vendre les parts de SCPI, cela a nécessairement des conséquences pour l’épargnant, notamment en termes de délai ». Olivier Mariée estime donc que l’OPCI, qu’il qualifie de « véhicule hybride », est « plus adapté à l’assurance-vie », grâce à sa souplesse.

Mais les OPCI sont encore loin de profiter de la notoriété des SCPI : « Quand je collecte 100 en SCPI, je collecte 33 en OPCI », schématise Eric Girault, fondateur du courtier Mes-placements.fr. Ce dernier propose depuis plusieurs mois le fonds Opcimmo Vie d’Amundi Immobilier sur son contrat Mes-placements Liberté, comme la plupart des courtiers web qui distribuent une assurance-vie gérée par Spirica. « L’attrait pour cette assurance-vie vient très clairement de l’accès aux fonds immobiliers [une quinzaine de SCPI et l’OPCI d’Amundi, NDLR], avec des conditions intéressantes », appuie Eric Girault. Le succès des contrats Spirica incite les assureurs concurrents à se convertir, eux aussi, aux fonds immobiliers. Generali Vie, leader de l’assurance-vie en ligne, a ainsi accepté d’intégrer le même Opcimmo, d’Amundi, et l’OPCI LFP Opsis Patrimoine, de La Français AM, sur ses différents contrats. Les courtiers en ligne distribuant un contrat de l’assureur italien référencent ainsi les uns après les autres ces deux OPCI.

Les fonds immobiliers, une denrée rare

Le développement des OPCI, en complément des SCPI, ne concerne pas que l’assurance-vie en ligne. Ainsi Groupama propose depuis plus d’un an l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 dans certains de ses contrats d’assurance-vie. Axa a lancé l’OPCI Selectiv’ Immo dès 2012, lequel a vu sa collecte décoller après une période de rodage et affiche désormais un encours de 1,3 milliard d’euros, pour 107.000 clients. L’assureur s’apprête même à lancer un deuxième support à la fin du mois : « Axa Selectiv’ Immo est principalement investi en immobilier tertiaire, c’est-à-dire des bureaux et des centres commerciaux, en France et à l’international. Nous souhaitions, au travers d’un autre OPCI, proposer un véhicule positionné sur l’immobilier de service », détaille Olivier Mariée, directeur des activités épargne d’Axa.

Contrairement au premier, ce nouvel OPCI ne sera ouvert à la souscription que « poche par poche » : « Sur les véhicules immobiliers, il est plus difficile de trouver les biens immobiliers que de convaincre les épargnants », justifie Olivier Mariée. Autrement dit, le marché immobilier n’est pas extensible, quand l’appétit des épargnants est, lui, grandissant.

Des rendements pénalisés par la poche financière

Logique : les supports en unités de compte immobiliers affichent tous des performances élevées ces dernières années. Sur ce point, les OPCI ne parviennent toutefois pas à battre les fameuses SCPI : selon l’Aspim, le rendement 2015 des OPCI était en moyenne de 3,10% en 2015, contre 4,85% pour les SCPI. « L’OPCI a besoin de liquidité, ce qui nécessite de se positionner sur des produits de taux », lesquels s’avèrent moins rémunérateurs, rappelle Eric Girault, de Mes-placements. Les rendements des OPCI grand public varient toutefois énormément d’un fonds à un autre : 2,63% en 2015 pour Immanes (Amundi), 7,05% sur la même période pour BNP Paribas Diversipierre, ou 4,62% pour le très populaire Opcimmo Vie d’Amundi.

Côté frais, la donne est tout aussi variable, en particulier sur les frais d’entrée : 6% sur LFP Opsis Patrimoine, 2,85% sur Opcimmo Vie. Eric Girault estime toutefois que les épargnants se basent plus sur les performances que sur les frais concernant les supports immobiliers : « Sur Mes-placements Liberté, les frais d’entrée sont de 2,85% sur Opcimmo Vie, contre 5% à parfois plus de 6% sur les SCPI. Mais cela n’empêche pas les épargnants d’aller sur les SCPI car ils investissent à long terme, sur un horizon de 8 ans minimum. » Or, contrairement aux SCPI, les OPCI ne peuvent pas encore afficher un historique de rendement sur 8 ans pour prouver leur régularité.

Des rendements immobiliers durablement élevés ?

Reste une interrogation qui concerne elle tous les supports immobiliers : la rémunération va-t-elle rester durablement élevée ? « Les rendements immobiliers vont peut-être baisser dans 2 ou 3 ans », concède Olivier Mariée, d’Axa. « La question est : à quel niveau seront les autres taux de marché ? Comparativement, je reste convaincu que l’immobilier restera toujours très attractif. » Le fondateur de Mes-placements se veut tout aussi optimiste concernant les futurs rendements annuels. Mais il se veut plus mesuré concernant la valeur des ces fonds immobiliers dans plusieurs années : « Le capital n’est pas garanti, or on entend souvent que le marché immobilier, et notamment celui des bureaux en Ile-de-France, est surévalué. » Un risque de perte en capital qui pèse selon lui plus sur les SCPI, très segmentées, que sur les OPCI, plus diversifiés.

L’OPCI peut donc s’inscrire dans une logique de diversification des fonds immobiliers sur un même contrat d’assurance-vie, ou sur un nouveau. Afin de prendre position sur différentes familles de supports, et surtout sur différents segments du marché immobilier : bureaux, locaux commerciaux, services, etc. Les assureurs déconseillent d’ailleurs un investissement trop important sur ces fonds si prisés, certains limitant même l’investissement à 50% de la valeur du contrat.

Voir par ailleurs une sélection de contrats avec des supports immobiliers

(1) Ordonnance 2005-1278 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier.

(2) Dans le cas d’un OPCI sous forme de SPPICAV, le minimum de liquidités est fixé à 5%.