De 7 à 11% annuels... Avec leurs performances canons et leurs approches innovantes, les nouvelles SCPI ont de quoi plaire. Or pour investir, dans la grande majorité des cas, cela passe par un achat en direct. Pour les spécialistes, l'accessibilité du marché constitue un argument différenciant majeur.

« En termes d'offres et de typologie, on ne peut pas avoir plus de choix, tranche Nicolas Tarnaud, expert international en finance et immobilier et Directeur de programmes à Financia Business School. En direct, on peut tout acheter ! »

À commencer par les produits stars, qui aimantent les capitaux vers le direct. « Cela se traduit dans les chiffres, confirme Pierre Garin, directeur du Pôle immobilier du courtier Linxea. Les Top collecte des SCPI ne sont pas ou peu disponibles en assurance vie. »

Il mentionne ainsi Comète (Alderan), ayant livré 11,8% en 2024. « Servir le meilleur taux de l'année, forcément, cela parle aux clients. Même s'il ne faut pas regarder une seule année, il y a un effet marketing. » Il est ainsi régulièrement sollicité au sujet de cette nouvelle « pépite ». « Or dans ce cas, l'investissement n'est possible qu'en direct. »

Il en va de même lorsqu'un nouveau fonds apparait, renchérit Nicolas Tarnaud. « On peut profiter des lancements. Parfois, les SCPI font des promotions pour les premiers investisseurs, limitent le nombre de souscripteurs... » Moralité, si l'on cible des produits rémunérateurs ou des véhicules très spécifiques, il n'y a pas vraiment d'alternative.

Assurance vie : un catalogue limité de SCPI

À l'inverse, du côté des assurances vie, les vaches sont plutôt maigres : le catalogue des SCPI est très limité. Si l'on en trouve une vingtaine dans les produits en ligne de Spirica et une grosse dizaine chez Suravenir, beaucoup de contrats en proposent moins de cinq ! « On ne pourra pas faire son shopping, glisse Nicolas Tarnaud. Pour les plus exigeants sur les critères d'allocations d'actifs, c'est un point à prendre en compte. »

« L'assureur, par culture, est un acteur de bon père de famille. Il va plutôt aller sur des fondamentaux, des produits avec un historique. »

Comment explique-t-il ce portefeuille restreint ? « L'assureur, par culture, est un acteur de bon père de famille. Il va plutôt aller sur des fondamentaux, des produits avec un historique. » Pierre Garin y voit également un « choix stratégique ». « Beaucoup n'ont longtemps pas été convaincus par cette classe d'actifs. Ils se montrent donc plus prudents. »

Malheureusement, cette prudence a pu se retourner contre les épargnants. On peut ainsi remarquer que plusieurs véhicules souvent référencés ont beaucoup souffert de la crise : PFO2, Primopierre, Elysées Pierre, Rivoli Avenir Patrimoine... Des SCPI « poids lourds », souvent plus âgées, composées selon Nicolas Tarnaud « d'actifs anciens, avec des taux de rendement moins élevés. Cela a un impact direct sur la valorisation des parts. »

Or même si l'immobilier est moins chahuté que la bourse, « il évolue de façon rapide, pointe l'expert. Des quartiers évoluent, les bâtiments commerciaux en subissent les conséquences. Il faut donc être réactif. Positionné sur le très long terme, l'assureur ne sait pas faire ! » Le risque : « créer une inadéquation avec la réalité du marché ».

SCPI : qui fuir, qui acheter ?

Des conditions pas toujours favorables

On pourrait répondre à nos spécialistes que des SCPI performantes sont listées au sein de certaines assurances vie. Mais en général, « les conditions sont très contraignantes », plaide Pierre Garin. Par exemple, Corum Origin (Corum), qui a offert 6,05% en 2024, n'est disponible que dans le contrat maison du gestionnaire, Corum Life. « Il impose un maximum de 55% de SCPI. Cela ne correspond pas à tous les clients. »

Transition Europe (Arkea Reim), dont le rendement fut de 8,25% l'an passé, est référencée par Suravenir, assureur du même groupe. « Mais leurs produits ne sont pas les plus avantageux, car ils ne redistribuent que 85% des loyers. »

Qu'en est-il de Remake Live, qui « faisait partie des Top collectes en assurance vie pendant un moment » ? Pierre Garin remarque que la SCPI n'est plus accessible que chez des acteurs (Generali, Suravenir...) « ne proposant pas des conditions forcément favorables » : plafonnement des investissements, ponction sur les dividendes...

La seule exception au tableau ? Iroko Zen (Iroko) et ses 7,32% en 2024. La SCPI sans frais est encore proposée au sein de contrats intéressants, comme chez Spirica. « Pour un débutant, cela peut être suffisant pour mettre un pied dans le marché, glisse un gestionnaire. On en prend un peu, on voit comment cela marche, et ensuite on en achète d'autres en direct ! »

Verdict : il n'y a pas de débat, l'achat direct offre l'accès à l'ensemble du marché.

SCPI en direct ou en assurance vie, le match