L'essentiel
- Les termes d'achat d'un bien immobilier sont formalisés par une promesse unilatérale de vente ou un compromis, avec potentiellement un dépôt de garantie.
- L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après signature et peut renoncer si son crédit immobilier n'est pas accordé.
- Le vendeur doit fournir un diagnostic immobilier, qui doit être soigneusement examiné et peut nécessiter des réparations avant l'achat.
Une fois qu'ils sont d'accord sur les modalités de la transaction, le vendeur et l'acquéreur d'un logement vont signer un avant-contrat. Celui-ci prend la forme d'une promesse unilatérale de vente, autrement nommée promesse de vente, engageant le seul vendeur ; ou un compromis de vente qui oblige les deux parties.
Plus tard, l'acte définitif de vente sera signé chez le notaire. Indispensable pour obtenir le financement de la banque, la promesse de vente, comme le compromis, nécessitent une vive attention sur chacune des clauses. En voici 4 à regarder d'encore plus près.
Achat immobilier : compromis ou promesse de vente... Des conséquences parfois inattendues
1 - Le dépôt de garantie
Il n'est pas obligatoire, en théorie, de verser une somme à la signature de la promesse ou du compromis de vente, et de toute façon, son montant n'est pas réglementé par la loi. Néanmoins, il est d'usage que l'acquéreur verse 10% du prix de vente pour réserver le logement. Par exemple, pour un prix de vente fixé à 300 000 euros, le versement par celui qui souhaite acquérir le bien immobilier s'élève à 30 000 euros.
Cette somme est juridiquement parlant une indemnité d'immobilisation mais la pratique la connaît aussi sous le nom de dépôt de garantie. Ce versement est séquestré (conservé) chez le notaire, voire chez l'agent immobilier si l'avant-contrat n'a pas été signé dans une étude notariale, jusqu'au jour de la vente. Si l'acquéreur renonce à acheter, il perd la somme versée qui sera alors attribuée au vendeur, sauf s'il est dans l'un des cas légaux l'autorisant à se désister sans perdre son dépôt de garantie.
Notre conseil
Il est judicieux de signer la promesse ou le compromis de vente chez le notaire : il apporte sa garantie professionnelle. Par ailleurs, l'intérêt pour les deux parties, c'est que le notaire sera séquestre, c'est à dire que l'indemnité d'immobilisation de 10% sera déposée entre ses mains.
Compte tenu des prix très élevés de l'immobilier, parfois, certains professionnels demandent au vendeur s'il accepte que l'indemnité d'immobilisation soit fixée à 5%, au lieu du taux plus habituel de 10%. Il est aussi courant que le montant de cette indemnité soit fixé à 10%, mais que l'acquéreur n'en verse que la moitié, d'un commun accord entre les parties, à la signature de l'avant-contrat. Côté vendeur, mis à part s'il est en difficulté pour céder son bien, il a peu d'intérêt d'accepter une indemnité de 5% : si le montant de l'indemnité d'immobilisation est faible, l'acquéreur qui, après avoir signé la promesse ou le compromis de vente, trouve une meilleure affaire pourrait être tenté de se désister en acceptant de perdre la somme versée. Selon les professionnels, si l'indemnité d'immobilisation est fixée à 10%, l'acheteur aura moins tendance à se désister.
2 - Le délai de rétractation
Une fois signé, la promesse ou le compromis de vente ne devient définitif qu'à l'issue d'un délai de 10 jours. En effet, l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) accorde à l'acquéreur un temps pour réfléchir et annuler son engagement s'il le souhaite, sans avoir à fournir de motifs. Ce délai de rétractation de 10 jours commence à courir à partir du lendemain du jour suivant la remise en mains propre ou la présentation de la lettre recommandée contenant la promesse ou le compromis de vente signé par les deux parties. Si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Désormais, il est fréquent que la notification se fasse par voie électronique. Ainsi, le recommandé est adressé par courriel via une plateforme certifiée.
L'acquéreur doit exprimer sa décision de rétractation par lettre recommandée avec avis de réception envoyée au vendeur, ou au notaire ou à l'agent immobilier si l'acte a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel.
3 - La condition suspensive d'obtention de prêt
La loi a voulu instituer un principe clair afin de ne pas ligoter l'acquéreur à qui l'on refuse le crédit immobilier. Aux termes de l'article L313-40 du code de la consommation, si l'acquéreur déclare que le financement de son acquisition a lieu par recours au crédit immobilier, la promesse ou le compromis de vente est obligatoirement conclu sous la condition suspensive d'obtention du crédit. S'il ne décroche pas son prêt immobilier, l'acquéreur peut annuler son engagement et récupérer la totalité de l'indemnité d'immobilisation versée.
Aujourd'hui les professionnels s'activent à faire préciser, par l'acquéreur, les détails de son plan de financement : durée, taux d'intérêt, montant. Il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive pour se désengager si une banque lui propose un crédit immobilier conforme à ce qui est indiqué dans l'acte.
Notre conseil
N'acceptez pas de vous engager sur un plan de financement inaccessible sachant que, peut-être, votre situation ou la politique des crédits immobiliers de votre banque ne vous permettront pas d'obtenir ces conditions optimistes inscrites dans l'avant-contrat.
Par ailleurs, les actes mentionnent fréquemment que l'acquéreur doit justifier de deux refus de prêt immobilier répondant aux caractéristiques indiquées dans l'acte pour voir la clause suspensive s'appliquer. Même si votre banque ou un courtier en crédit immobilier vous donnent de manière informelle leur accord, protégez votre situation en déposant systématiquement, et en même temps, une deuxième, voire une troisième demande de crédit immobilier auprès d'autres établissements bancaires.
4 - Le diagnostic immobilier
Le vendeur doit faire réaliser certains contrôles par un diagnostiqueur immobilier agréé. Le rapport doit être transmis au notaire qui va en intégrer le contenu intégral dans la promesse ou le compromis de vente. Ces diagnostics doivent être en cours de validité au jour de la signature.
Mais le diagnostic, c'est une affaire sérieuse. Avant de l'envoyer au notaire ou à l'agent immobilier, vendeur, prenez le temps de le lire soigneusement. Sans doute échaudé par la mise en cause de leur responsabilité civile, certains diagnostiqueurs immobiliers sont devenus extrêmement rigoureux et n'hésitent pas à qualifier comme dangereuse la moindre petite anomalie constatée, par exemple sur une installation électrique.
Si tel est le cas, vous pouvez avoir un intérêt à faire réaliser les travaux et réparations nécessaires par un professionnel compétent et produire ensuite un nouveau diagnostic, afin d'éviter que ce ne soit un frein pour la vente ou que le prix soit négocié.
5 - Les éléments relatifs à la copropriété
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, si le bien vendu est situé dans une copropriété, un certain nombre de documents relatifs à cette dernière doivent être remis à l'acquéreur préalablement à la signature de l'avant-contrat. Ils sont expressément désignés à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation. À défaut, si un de ces documents est manquant : le délai de rétractation de l'acquéreur ne pourra pas commencer à courir.
Ces documents concernent les informations relatives à la situation financière de la copropriété, mais aussi à son organisation, à l'état de l'immeuble, et aux différentes assemblées générales ayant eu lieu les trois dernières années. Vendeur, pensez donc à retrouver ces éléments dès la mise en vente ou contacter le syndic pour les obtenir. Rassurez-vous : si l'avant-contrat est signé chez le notaire, il se charge généralement de les demander à votre place.
