La vente volontaire d'un bien pour satisfaire un projet d'intérêt public, sans attendre l'expropriation, peut provoquer un redressement fiscal, a tranché la Cour de cassation. C'est le cas lorsque la vente porte sur des biens qui ont été acquis avec des droits de succession ou de donation réduits.

Un propriétaire, qui avait vendu à la commune un terrain loué à un fermier selon un bail rural à long terme, avait fait l'objet d'un redressement fiscal. Les baux à long terme, a expliqué le fisc dans ce dossier, permettent d'être en partie exonéré de droits de succession à condition que le bien soit conservé au moins cinq ans par l'héritier. Or, seulement trois ans s'étaient écoulés depuis l'héritage.

Il s'agissait d'une vente dans l'intérêt public, afin de permettre la création d'une zone d'utilité publique avec déchetterie et caserne de pompiers, avait fait valoir le propriétaire. Il assimilait ce cas à celui de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Or l'expropriation étant une vente forcée, elle ne fait pas disparaître l'avantage fiscal. Mais la Cour de cassation ne l'a pas suivi. L'intérêt public d'une vente n'est pas un critère, a-t-elle estimé. Tant qu'il n'y a pas de procédure d'expropriation, il s'agit d'une vente volontaire.

Le propriétaire qui n'a pas attendu d'être exproprié s'est donc volontairement soustrait à l'obligation de conserver son bien durant cinq ans, condition de la réduction d'impôts sur la succession.

Le cas particulier des droits réduits

Un certain nombre de biens comme les bois et forêts durablement gérés, les biens situés en Corse, les espaces naturels protégés ou les monuments historiques peuvent bénéficier de droits réduits. Mais, excepté pour la Corse, l'exonération est soumise à des conditions variables qui peuvent créer des obligations durant plusieurs décennies.

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Les propriétaires de bois et forêts doivent ainsi appliquer une gestion durable durant au moins 30 ans et ceux des espaces naturels protégés durant au moins 18 ans. Les propriétaires des biens agricoles loués à long terme doivent conserver la propriété durant 5 ans. Les propriétaires de monuments historiques, eux, doivent justifier d'une convention signée avec l'Etat pour organiser leur ouverture au public, etc...

(Cass. Com, 15.12.2021, S 20-15.505).