psa

Immobilier : 7 conseils pour bien choisir l'agence qui loue votre logement

bail location
© herreneck - Fotolia.com

Propriétaire d’un appartement ou d'une maison à louer, vous cherchez la meilleure agence immobilière. Qualité de l’interlocuteur, délai de relocation, frais de gestion locative ou encore estimation du loyer... autant de paramètres à prendre en compte pour sélectionner votre agence immobilière.

Petit rappel de base : vous n’êtes pas obligé de passer par un agent immobilier pour louer votre bien. Aujourd’hui, d’ailleurs, les plateformes collaboratives, comme Leboncoin et PAP (De particulier à particulier), simplifient la mise en location. Toutefois, si vous résidez loin de ce logement, il peut être compliqué d’assurer les visites puis, une fois le nouveau locataire choisi, de procéder aux états des lieux d’entrée et de sortie. De plus, en tant que bailleur, vous ne pouvez pas agir comme bon vous semble. Vous devez respecter un cadre réglementaire parfois complexe (diagnostics énergétiques obligatoires, assurances, encadrement des loyers, durée de mise en location, rédaction du bail, rupture du bail…). D’où l’intérêt de confier votre appartement ou votre maison à un professionnel. Mais entre Orpi, la Fnaim, Century 21 ou l'agence immobilière d’un indépendant, la qualité des services et la commission prélevée peuvent différer. Voici 7 conseils pour vous aider à faire votre choix.

Conseil n° 1 : étudier le fonctionnement de l’agence

Pour évaluer la qualité des services, vous devez prendre le temps de questionner l’agence immobilière sur son fonctionnement et les prestations assurées. Quelles sont les tâches administratives que vous pouvez lui déléguer ? Est-elle facilement joignable par téléphone ? Est-il possible d’obtenir un rendez-vous rapidement ? Agit-elle en simple intermédiaire ou propose-t-elle un suivi et des conseils personnalisés ? Vous tient-elle informé de l’avancement des visites et des dossiers des locataires ? Vous permet-elle de limiter vos déplacements et votre implication en termes de temps ? Propose-t-elle une assurance loyers impayés qui prend le relai si votre locataire rencontre des difficultés financières ?

Conseil n° 2 : obtenir des avis et des recommandations

Mais ne vous fiez pas uniquement aux réponses de l’agent immobilier. Pour lui, votre logement est son gagne-pain. Du coup, dans une posture commerciale, il va logiquement mettre en avant son agence pour que vous la choisissiez. C’est pourquoi il faut vous renseigner par ailleurs sur sa réputation. Les réseaux sociaux – les éventuels comptes Facebook et Twitter de l’agence et de l’agent immobilier – peuvent vous y aider. Ainsi, vous pouvez, en quelques clics, savoir si des clients sont mécontents des services proposés. Les associations de consommateurs sont également une excellente source d’information, en particulier pour les réseaux nationaux de professionnels.

Attention, si les mauvais avis fleurissent sur la toile, les bons avis sont plus rares. Il est donc nécessaire d’activer un autre levier : la recommandation. Vos amis, votre famille ou vos connaissances sont peut-être propriétaires d’un logement locatif. Sollicitez leurs conseils et leur avis sur leur propre agence immobilière.

Conseil n°3 : inspectez la qualité des annonces de l’agence

En tant que propriétaire, il est rassurant de savoir qu’avant de louer votre logement, l’agent immobilier a mis en concurrence plusieurs candidats. Mais pour avoir le choix, encore faut-il que votre appartement ou votre maison retienne l’attention des locataires. Et cela passe nécessairement par une annonce immobilière attrayante et postée sur plusieurs sites immobiliers (celui de l’agence, mais aussi sur Seloger, Leboncoin ou encore Logic-Immo…).

Pour juger du soin pris dans la rédaction des annonces, c’est simple : mettez-vous à la place d’un locataire et lisez les offres de location des agences immobilières. En cas de fautes d’orthographe, d’absence de photos, de descriptions trop succinctes… passez votre tour. Les photographies sont un point crucial pour mettre en valeur votre bien. Et là, l’agence a deux possibilités : les faire elle-même ou passer par un photographe professionnel. La seconde option est généralement le gage d’une bien meilleure qualité d’image.

Conseil n°4 : vérifiez que vos exigences sont consignées dans le mandat de location

La relation contractuelle qui va vous lier avec l’agence immobilière est encadrée par le mandat de location. Il s’agit d’un document signé par le propriétaire bailleur et le mandataire, en l’occurrence l’agence immobilière. Mais cela peut être un gestionnaire locatif ou un administrateur de biens immobiliers. Par ce contrat, vous déléguez à un professionnel la tâche de rechercher un locataire pour votre logement. Ce mandat liste notamment ce que l’agence va faire pour trouver un occupant : photographies professionnelles ou maison, liste des plateformes sur lesquelles l’annonce va paraître, prise en charge des visites, collecte des dossiers locatifs, réalisation des états des lieux, recueil des loyers, relance du locataire, rédaction et signature du bail… Demandez notamment un exemple type de bail pour en prendre connaissance dans le détail.

Il existe 3 types de mandat de location. Sans exclusivité, il vous permet de mandater plusieurs agents. Semi-exclusif, vous passez par un seul mandataire mais vous pouvez aussi trouver par vous-même votre locataire. Avec exclusivité, vous confiez à un seul agent le soin de gérer votre bien et vous ne pouvez mettre fin au mandat avant la fin de la durée d’engagement. D’où un nouveau paramètre à prendre en compte avant de sélectionner l’agence : le type et durée du mandat de location. Légalement, sa durée ne peut dépasser 30 ans. Mais, idéalement, tentez de la réduire à quelques mois ou un an pour pouvoir rapidement faire jouer la concurrence si votre interlocuteur vous déçoit.

Conseil n° 5 : les frais de location, un point de vigilance

Le mandat de gestion précise également les honoraires de location à votre charge. Un élément essentiel dans la recherche de la meilleure agence immobilière ! Selon les missions assumées par l’agence, le type de bien concerné, sa localisation et le nombre de logements confiés, les prix peuvent varier du simple au double ! En moyenne, ceux-ci représentent entre 5% et 10% des loyers perçus. En zones très tendues comme à Paris et dans les villes limitrophes à la capitale, les honoraires peuvent facilement atteindre 12 euros du mètre carré, d’après SeLoger, quand dans les communes rurales, ils peuvent se limiter à 7 ou 8 euros du mètre carré.

Conseil n° 6 : exigence critique sur le montant du loyer

L’estimation du loyer auquel l’appartement ou la maison sera loué figure aussi généralement dans le mandat de location. Évidemment, en tant que propriétaire, vous avez envie que le prix de la location soit le plus élevé possible. Toutefois, si vous demandez un loyer trop élevé, l’agent risque de mettre plus longtemps à trouver un locataire. Et donc le taux de vacance – période pendant laquelle vous ne percevez pas de loyer – risque d’augmenter. De même, si le prix est trop élevé, le turnover des locataires risque d’être important, ce qui là encore nuit à la rentabilité de votre logement.

Pour connaître le juste loyer que vous pouvez attendre et donc savoir si l’agent immobilier l’évalue correctement, comparez le prix proposé aux loyers d'offres similaires. C’est-à-dire localisées dans la même zone (même proximité avec les transports en commun et les commerces), avec la même superficie, les mêmes prestations et le même standing d’immeuble.

Lire aussi Le top 3 des villes où les loyers flambent

Conseil n° 7 : agence immobilière indépendante ou réseau ?

Si les grands réseaux d’agences immobilières disposent d’une forte notoriété au niveau national, les agences de proximité ont souvent d’autres arguments à mettre en avant. Un franchisé d'un réseau très connu offre ainsi une forte visibilité à une annonce immobilière. Il attire et rassure les locataires qui connaissent peu la commune et y cherchent leur premier logement. Mais les agents indépendants peuvent aussi bien, voire mieux connaître le marché de l'immobilier local de par leur ancienneté. Ils peuvent aussi se montrer plus flexibles sur les prix que les réseaux historiques et les agents franchisés.

Vous avez une préférence entre agence immobilière classique ou réseau national ? N’oubliez pas de solliciter plusieurs entretiens afin de vous donner une idée juste de la qualité des professionnels. Bien souvent, la relation avec l’interlocuteur en lui-même doit rester l’un des premiers critères de choix.

Partager cet article :

© MoneyVox / EB / Janvier 2020

Commentaires

Soyez le premier à réagir à cette actualité !

Ajouter un commentaire

Me prévenir en cas de nouveau commentaire