Paiera ou paiera pas ? Eh bien, ça dépend ! Par principe, la location meublée est exonérée de plein droit de la TVA, mais comme souvent en fiscalité, il existe des exceptions. Dans une précision doctrinale du 26 mars 2025, l'administration indique en effet qu'un loueur en meublé de courte durée peut devenir redevable de la TVA s'il propose au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes :

  • l'accueil de la clientèle ;
  • le petit-déjeuner ;
  • le nettoyage régulier du logement ;
  • la fourniture de linge de maison.

Précision importante : il n'est pas nécessaire que le voyageur utilise effectivement ces services. « Ce qui va décider le fait que ces conditions soient remplies, ce n'est pas que la situation se produise, c'est qu'elle soit proposée », insiste Baptiste Bochart, juriste chez JD2M.

Petit-déjeuner et accueil de la clientèle : les règles à connaître

Commençons par le petit-déjeuner. A priori, la règle est plutôt limpide : pour que la prestation soit comptabilisée, le loueur doit tout simplement en proposer un à ses clients. Pas besoin donc de dresser un buffet digne d'un grand hôtel. Mais que se passe-t-il s'il fait appel à un prestataire extérieur, comme une boulangerie ou un traiteur ? Là, tout dépend de la formule choisie. S'il propose et vend lui-même le petit-déjeuner, celui-ci sera considéré comme une prestation parahôtelière. S'il se contente de recommander une adresse aux voyageurs, ça ne sera pas le cas.

Plus subtil maintenant : l'accueil de la clientèle. Sur ce plan, Baptiste Bochart met les propriétaires en garde. « Beaucoup de loueurs proposent soit de venir remettre les clés aux voyageurs, soit de les laisser dans une boîte à clés. Ils leur laissent donc le choix » Une pratique anodine en apparence, mais qui comporte pourtant un piège : si le loueur propose une remise des clés en personne, la prestation d'accueil sera comptabilisée même si le voyageur choisit finalement la boîte à clés. À l'inverse, si le loueur ne propose que la boîte à clés, sans possibilité d'accueil physique, la prestation d'accueil ne sera pas caractérisée.

Ménage et linge : ce qui a changé depuis mars 2025

Des draps propres et un logement impeccable à l'arrivée ? Pour la grande majorité des loueurs, cela va de soi. Pourtant, depuis mars 2025, cette pratique peut suffire à leur faire cocher deux des quatre cases de la parahôtellerie.

Plus précisément, pour les séjours de cinq nuitées ou moins, le ménage réalisé avant l'arrivée et le linge fourni au voyageur comptent chacun comme deux prestations. En revanche, à partir de six nuitées, le ménage et le linge doivent être renouvelés pendant le séjour pour être pris en compte.

Et là, les conséquences ont de quoi donner le tournis au loueur. « Un même propriétaire peut avoir une partie de son activité assujettie à la TVA et l'autre non, simplement en fonction de la durée des séjours », explique le juriste. Pour une réservation de trois nuits, par exemple, le ménage fait avant l'arrivée et le linge fourni au voyageur comptent déjà pour deux prestations. Si le loueur propose aussi un petit-déjeuner ou un accueil physique, il entre dans le giron de la TVA. Mais s'il loue pour deux semaines, il passe entre les mailles du filet, bien qu'il s'agisse des mêmes services. À lui donc d'identifier les séjours soumis à la TVA pour l'appliquer correctement aux recettes correspondantes.

« De nombreux loueurs sont entrés dans le champ de TVA mais ils ne le savent même pas »

Redevable en principe, mais rarement en pratique

Les loueurs doivent-ils pour autant jeter l'éponge (et leur linge de maison) ? Non, car comme le rappelle Baptiste Bochart « S'ils restent sous le seuil de la franchise en base, ils ne facturent ni ne collectent la TVA ». Au final, rien ne change donc pour eux. Conséquence directe, et pour le moins insolite : « De nombreux loueurs sont entrés dans le champ de TVA suite au changement de doctrine mais ils ne le savent même pas ». Pour rappel, en 2026, ce seuil est fixé à 85 000 euros HT, avec un seuil majoré de 93 500 euros.

Et une fois ce cap franchi ? Le loueur ne pourra plus y échapper, mais « cela n'a pas que des inconvénients », tempère le juriste. Sous certaines conditions, il pourra récupérer la TVA payée sur les dépenses liées à son activité. Pour ceux qui réalisent d'importants investissements, cela peut même transformer une contrainte fiscale en véritable avantage.