Après deux années de net ralentissement, le marché immobilier français a repris des couleurs en 2025, mais sans emballement. Derrière le retour des transactions et la stabilisation des taux, l'équilibre reste fragile. Et 2026 s'annonce comme une année de normalisation progressive à condition que plusieurs voyants restent au vert.

2025, l'année du retour à un équilibre précaire

En 2025, l'activité est repartie. Selon les différentes estimations, le volume de ventes dans l'ancien s'est rapproché des standards historiques, avec plus de 900 000 transactions sur douze mois, loin toutefois du million observé dans les années fastes. Cette reprise s'explique par un double ajustement : une correction des prix entre 2023 et 2024, puis une remontée modérée en 2025, et surtout un reflux des taux d'emprunt, stabilisés autour de 3% à 3,5% selon les durées.

Pour SeLoger–Meilleurs Agents, 2025 marque ainsi « le début d'un cycle à nouveau positif, avec des progressions de prix encore modérées mais bien réelles ». « Le marché est clairement sorti du rouge », estime Thomas Lefebvre, vice-président Data du groupe, dans un communiqué. Les prix progressent à nouveau sur un an, mais de façon contenue, autour de +1% à +2% selon les segments.

Un marché repris... mais sous tension

Cette reprise reste toutefois incomplète. Les réseaux d'agences décrivent une année « en dents de scie », marquée par des phases de dynamisme suivies de périodes d'attentisme, notamment en fin d'année, sur fond d'instabilité politique et budgétaire. Les acheteurs sont revenus, mais plus exigeants. Les vendeurs, eux, ont parfois tardé à ajuster leurs prix, rallongeant les délais de vente et rendant la négociation structurelle.

Autre fragilité : l'absence persistante des investisseurs privés. Chez Laforêt comme chez l'Adresse, ils ne représentent plus qu'environ 17% des transactions, contre plus d'un quart auparavant, pénalisés par l'encadrement des loyers, les contraintes énergétiques et l'incertitude fiscale. Une situation qui entretient la tension sur le marché locatif, alors même que la demande reste forte.

2026 : stabilité attendue, pas de nouveau cycle

Pour 2026, les professionnels n'anticipent ni rechute ni envolée. Le scénario central est celui d'une stabilité des taux, autour de 3,5%. « Plus qu'un nouveau cycle de baisse, nous anticipons un environnement de taux globalement stable », souligne Thomas Lefebvre. Dans ce contexte, les volumes de ventes pourraient encore progresser légèrement, vers 950 000 à 980 000 transactions, avec des prix en hausse modérée, de l'ordre de +2% à +3% sur l'année selon les scénarios les plus optimistes.

Mais tout reste conditionné au climat politique et réglementaire. « Au-delà des conditions financières, l'incertitude politique constitue aujourd'hui un facteur de frein majeur », insiste le dirigeant de SeLoger. Même prudence du côté de Laforêt, qui prévient : une reprise trop rapide des prix risquerait de recréer un blocage de l'accession, notamment pour les ménages modestes.

Une reprise réelle, mais encore sous surveillance

En clair, le marché immobilier est sorti de la crise aiguë, mais pas encore entré dans une nouvelle phase haussière. 2026 pourrait confirmer le redressement amorcé à condition que les taux restent sages, que les règles du jeu se stabilisent et que la confiance revienne. À défaut, l'attentisme pourrait reprendre le dessus, dans un marché qui reste, plus que jamais, sous conditions.