Urgent achat et vente

[Damienn]

Si je comprends bien (je ne suis pas sûr!!!), vous avez mis une annonce hier pour votre appart.
Depuis hier, vous avez des dizaines d'appels.
Votre appart pourrait donc se vendre rapidement.
Vous avez signé un compromis.
La condition suspensive est l'obtention d'un emprunt du montant de la valeur du bien (ou un montant approchant).
Sans vente de l'appart, vous devriez "obtenir" un refus de financement et ne pas perdre d'argent.
Si vous vendez très rapidement (acheteur en cash, délai très court), c'est peut-être jouable, non?
Cela dépend du contenu du compromis que vous avez signé (délai de présentation de l'offre).
Je sais pas, je tente de réfléchir. A faire valider par les pros.

 

[Anonyme]

Pour être très précis la maison de 550 000 euros 40000 euros notaire 5000 euros frais de garantie et dossier apport 20000 euros si on garde notre bien merci bcp

Ca vous arrive, parfois, d'écrire de vraies phrases complètes et lisibles?

 

[Duofitby]

c’est tout à fait exact sauf que la date de signature doit être au plus tard le 15 septembre j’ai un délai de 45 jours pour faire éditer les offres ce qui est très court la dame qui me vend signe le 25 aout elle part le 31 aout bref .

le banquier a fais le montage jetais a 35/100 endettement avec 440000 euros et les fameux 150000 euros dapport si jaurais vendu mon appartement donc il a fait au mieux qui es partis a crédit logement

maintenant il na pas compter que l’appartement adjacent au bien se loue 830 euros

maintenant jai demander dans le forum si ca passerais pour l’achat de la maison avec les deux loyer de 830 et 1800 euros je laurais pris en investissement locatif apparement non car cest additionnel et plus comme avant ?

merci

 

[Damienn]

j’ai un délai de 45 jours pour faire éditer les offres ce qui est très court

Je n'ai compris que cela.
C'est trop court, à mon avis.
Impossible donc de compter sur la vente de l'appart.

Bonne journée à vous et bon courage.

 

[Duofitby]

Cest exact cependant le banquier es ok de pas me compter le crédit de l’appartement si jai un compromis soit je prend la maison en investissement locatif soif residence principal donc je ne sais par rapport au calcul qui es le mieux ?

merci

 

[Duofitby]

Cest exact cependant le banquier es ok de pas me compter le crédit de l’appartement si jai un compromis soit je prend la maison en investissement locatif soif residence principal donc je ne sais par rapport au calcul qui es le mieux ?

merci

 

[Damienn]

Cest exact cependant le banquier es ok de pas me compter le crédit de l’appartement si jai un compromis soit je prend la maison en investissement locatif soif residence principal donc je ne sais par rapport au calcul qui es le mieux ?

Bah...si vous signez un compromis sur l'appart et que vous considérez que la maison est du locatif, vous dormez où?

 

[Duofitby]

je signe aucun compromis pour mon appartement tout depend du montage je veux que le credit de la maison passe si il le faut je suis pret a louer .
Soit résidence principale soit investissement locatif comment calculer le taux endettement entre les deux

quel banque prend la méthode différenciel

merci

 

[Aristide]

Les banques peuvent insérer une clause ne permettant pas d'user du bien acheté comme un locatif à titre de résidence principale? C'est cela?

Non c'est une clause plus plus générale de l'offre/contrat de prêt, sous divers titres tels "Mise à disposition des fonds" - Déchéance du terme" - "Exigibilité du prêt".

Extrait d'un exemple que j'ai sous les yeux:

"Le prêt doit être affecté exclusivement et en totalité à l'opération immobilière en vue de laquelle il a été consenti.

Le remboursement du prêt peut être immédiatement exigé :
+ Si l'emprunteur cesse de remplir les conditions qui lui ont permis d'obtenir le présent prêt (***)
+ Si les fonds n'ont pas été employés conformément à la destination.(***)
............
............
+ En résumé si l'une quelconque des obligations résultant du prêt n'était pas remplie par l'emprunteur."

(***) - Dans ce cas plus de loyer et, donc, modification des revenus, taux endettement, capacité de remboursement, du fait de la transformation sans accord de la banque de la destination "résidence locative" en "résidence principale".

Cdt

 

[moietmoi]

quel banque prend la méthode différenciel

dans l'état actuel de votre réflexion : aucune!!!!! si vous ordonnez un peu votre recherche avec des priorités et un peu de temps: 1 à 2 mois, vous en trouverez, par exemple en allant voir du coté de Toulouse , une banque mutualiste; ou dans l'est un grand groupe; mais si vous amenez votre dossier comme ici; ils ne vous adresseront même pas la parole;

 

[Duofitby]

Je comprend pas pourquoi cette reponse desole mais jessaie d’exprimer au mieux mon projet.
Je pensais que lez banques utilisent le calcul différentiel rien de plus

 

[Damienn]

Ce que cela signifie, je crois, c'est que vous êtes vraiment compliqué à comprendre.
Votre banquier vois connait, cela ne lui pose pas de problème. Mais il est probable que d'autres ne fassent pas l'effort d'essayer de comprendre.

Je ne porte pas de jugement.
Je me demande juste comment quelqu'un qui écrit comme vous peut être indépendant, gagner bien sa vie, et gérer.

Peut-être avez vous un problème juste avec l'écriture (j'ai un pote pour qui c'est le cas. Et c'est pas un con, il raisonne bien et dans son domaine, il est très bon.).
Peut-être le français n'est il pas votre langue natale ?

 

[moietmoi]

Je comprend pas pourquoi cette reponse desole mais jessaie d’exprimer au mieux mon projet.
Je pensais que lez banques utilisent le calcul différentiel rien de plus

ok; les banques ne proposent quasiment plus le calcul différentiel, depuis que le haut comité à la sécurité bancaire l'a exclu; Cependant, certaines banques pour des dossiers complets , très bons,complètement maitrisés par l'acquéreur, utilisent un pouvoir dérogatoire, pour une partie très limitée de leur dossier;
Donc en 1, la cohérence complète du dossier et le fait que la banque ressente une volonté et une maitrise de l'interlocuteur, en 2 la qualité du dossier; En France je pense qu'il existe encore une 10 aines de succursalles où on peut espérer, dans ce cas, avoir le calcul différentiel; il faut être prêt à présenter un dossier complet et cohérent dans une vingtaine de banques , et faire le tour de france, avec approche de chaque agence, puis succursale, puis région, pour avoir le niveau de délégation de chaque interrlocuteur; puis ciibler les conseillers et leurs manageurs, avec l'appui d'un bon courtier; qui même si il n'est pas à l'origine du dossier, permettra l'introduction au meilleur niveau;;
Bref, il faut être nickel et avoir le temps et ce n'est pas gagné pour autant;

tu as le défaut de vouloir penser, et de mélanger les faits chiifrés et tes souhaits, ce qui fait qu'on ne s'y retrouve pas

 

[Duofitby]

Quand je suis en stress j écris mal . Désolé je ferais plus attention.
Oui notre banquier connais notre situation sinon il n’aurait pas monter de dossier simplement le faite que la vendeuse est presse de vendre le montage de notre prêt n’est plus bon .

au tel il ma dis vous etes a 35,6 endettement pouf 446000 euros de crédit avec 150000 euros d apport car on comptait la vente de notre bien il a dis si on avais 15000 euros de plus il auaryun accord immédiat.

entre temps depuis hier notre apport ne sera que de 20000 euros ce qui complique les choss cat nous étions juste sauf que l’appartement qui lie la maison se loue 830 euros ca nous ne lavions pas compter et je me retourne le cerveau pour comprendre mon taux endettement.

merci

 

[Duofitby]

Je comprend ce tu me dis tu as bien raison donc une banque classique utilise maintenant le calcul additionnel comme le crédit agricole ? Lcl ?

je me disais pour faire passer le pret soit on essaye ma femme et moi en investissement locatif soit en résidence principale le banquier mavais dis vous faites ce que vous voulez après il ny pas d’obligation de louer dans les contrats et offre de prêt.

jaimerais juste présenter mon nouveau dossier le mieux possible car il a deja fais un premier montage et comment calculer le taux endettement le moins eleve soit en gardant ma résidence principale et louant les deux biens de la maison soit le contraire.

si je vous donne les chiffres précis peut ton m’aider a calculée

 

[moietmoi]

je me retourne le cerveau pour comprendre mon taux endettement.

cela n'a aucun intérêt et n'est d'aucune utilité;

tu as le défaut de vouloir penser, et de mélanger les faits chiffrés et tes souhaits, ce qui fait qu'on ne s'y retrouve pas

personne ici qui t a suivi n'est au courant de chiffres clairs et précis qui permettrait de t'aider; pas de baratin sur la dame qui veut ceci ou la location que l'on pensait à cela;
il faut des chiffres simples bruts sans aucune appréciation, sinon personne ne comprends rien

 

[fefe6969]

en fait vous répétez sans cesse les mêmes choses dans l'espoir que quelqu'un ici vous trouve LA solution idéale, LE financement adapté mais en fait vous ne semblez pas tenir des comptes des différentes remarques faites précédemment

relisez le tout et attendez de voir votre banquier avec tous les paramètres à mettre à jour et vous serez fixés sur la faisabilité de votre dossier ou pas.

je pense tout de même à une chose c'est qu'un apport de 20000€ sur un bien à 500000€ ça risque d'être trop faible, ça ne couvre même pas les frais de notaire et frais de garantie

j'en arrêterai la pour ma part car tout a été dit sauf LA réponse que vous voulez entendre
bon courage à vous quand même

 

[hargneux]

Avec le PTZ sur votre résidence actuelle, vous ne pouvez pas le louer, ca va résoudre un cas de figure.
[lien réservé abonné]

 

[Duofitby]

Chiffres precis bien credit 2300 euros et rentrée locatif 830 euros revenue 4300 euros

deuxième hypothèse on garde notre bien
Crédit 1100 euros je vivrais dedans car ptz moins de 6 ans .
Investissement locatif
Crédit 2300 revenue locatif 1800 euros et 830 euros salaire 4300 euros

Merci

 

[Damienn]

Je vais essayer de résumer :

Revenus : 4300€

Appartement :

Capital Restant dû : 268000
Mensualités : 1100€

Maison à acheter :
Prix : 550000€
"Frais de notaire" : 40000€
Frais de dossier + garantie : 5000€
Apport : 20000€
Reste à financer : 575000€
Valeur locative : 1800€ + 820€

--> Ce qui entre (si tout roule) :
2620€ et sauf calcul différentiel, il en sera retenu : 2620x0.7 = 1834
Revenus : 4300€

--> Ce qui sort :
Mensualité pour l'appartement : 1100€
Mensualité pour la maison : (à la louche) sur 20 ans : 2830€ assurances comprises

(2830+1100) / (4300+1834) = 0.64
Soit un taux d'endettement de 64%


J'ai été long, pas facile de retrouver les infos, depuis beaucoup de messages postés.