succession après 80 ans et vente immeuble pour social

[devel]

Bonjour,
mes beaux-parents (82 et 76 ans) ont des projets d'anticiper leur succession. Ils ont probablement des assurance-vies, mais également 1 terrain d'une valeur de 900000 € (mais qui ne se vend pas...) et un immeuble "de village" qui doit également chiffrer autour de 1000000 € si vendu en lot.

Pour moi, ils peuvent vendre l'un de ces bien immobiliers et profiter de l’exonération limitée à 31865 € (peut-être 63000 € puisqu'ils sont deux ??) par bénéficiaire petit-enfant et 100000 € (soit 200000 € comme précisé sur le site des impots : [lien réservé abonné]).

Avec deux enfants, et 5 petits enfants, mes beaux-parents peuvent donc transmettre 559325 €.

Pour la vente de leur immeuble, je crains que cela se passe comme pour le terrain (déjà 3 signatures avec des promoteurs qui ne font jamais les démarches pour obtenir le permis de construire et se rétractent sans pénalités).
Personnellement, je serais pour créer un copropriété et vendre chaque appartement (7 ou 8) séparément ce qui sera plus simple et plus cher qu'en lot.

Mais on a branché mes beaux-parents pour vendre l'immeuble pour du social afin de bénéficier de défiscalisation : est-ce que ça vous parle ?

 

[moietmoi]

terrain d'une valeur de 900000 €

autour de 1000000 € si vendu en lot.

Bonjour,
Sans rentrer dans le fond de tes questions, la valeur d'un bien est celle de la vente du bien.
Si deja 3 promoteurs de sont retirés,c'est sans doute que le service de l'urbanisme de la mairie, les dégoute ou les interdit de faire les projets.
Aussi le terrain ne vaut pas 900 000 euros.
Il vaut ce que la mairie autorisera réellement de faire.
Idem pour l'immeuble, la vente en lot peut s'avérer difficile. Est il loué? Par un seul bail ou des baux multiples.
Comme il y a plus de 5 lots ,des règles particulières et difficiles à suivre s'appliquent.
Donc pour le terrain, as tu été voir toi même le service de l'urbanisme ?

 

[Anonyme]

Bonjour,
mes beaux-parents (82 et 76 ans) ont des projets d'anticiper leur succession. Ils ont probablement des assurance-vies, mais également 1 terrain d'une valeur de 900000 € (mais qui ne se vend pas...) et un immeuble "de village" qui doit également chiffrer autour de 1000000 € si vendu en lot.

Pour moi, ils peuvent vendre l'un de ces bien immobiliers et profiter de l’exonération limitée à 31865 € (peut-être 63000 € puisqu'ils sont deux ??) par bénéficiaire petit-enfant et 100000 € (soit 200000 € comme précisé sur le site des impots : [lien réservé abonné]).

Avec deux enfants, et 5 petits enfants, mes beaux-parents peuvent donc transmettre 559325 €.

Pour la vente de leur immeuble, je crains que cela se passe comme pour le terrain (déjà 3 signatures avec des promoteurs qui ne font jamais les démarches pour obtenir le permis de construire et se rétractent sans pénalités).
Personnellement, je serais pour créer un copropriété et vendre chaque appartement (7 ou 8) séparément ce qui sera plus simple et plus cher qu'en lot.

Mais on a branché mes beaux-parents pour vendre l'immeuble pour du social afin de bénéficier de défiscalisation : est-ce que ça vous parle ?

718k effectivement l'exonération Sarkozy étant par donateur et ils sont deux

La question primordiale est : quelle est l'origine de ces valeurs de 1 et 0.9M que vous citez ?

 

[devel]

Bonjour,
Sans rentrer dans le fond de tes questions, la valeur d'un bien est celle de la vente du bien.
Si deja 3 promoteurs de sont retirés,c'est sans doute que le service vde l'urbanisme de la mairie, les dégoute ou les interdit de faire les projets.
Aussi le terrain ne vaut pas 900 000 euros.
Il vaut ce que la mairie autorisera réellement de faire.
Idem pour l'immeuble, la vente en lot peut s'avérer difficile. Est il loué? Par un seul bail ou des baux multiples.
Comme il y a plus de 5 lots ,des règles particulières et difficiles à suivre s'appliquent.
Donc pour le terrain, as tu été voir toi même le service de l'urbanisme ?

L'immeuble est loué appartement par appartement aux locataires, donc il y a 7-8 bails différents. C'est pourquoi personnellement, il me parait plus simple et avantageux de vendre appartement par appartement. cela ne doit pas être sorcier de créer ou faire créer une copro.

Pour le terrain, j'avais conseillé à l'origine de le faire viabiliser et découper en lot pour le vendre terrain par terrain, mais cela leur semblait trop compliqué. Les voisins des deux côtés ont eux réussi leur vente et 2 immeubles se sont construits, donc le plus logique serait d'ajouter un autre immeuble. Je ne n'ai pas été voir la mairie moi-même car ce n'est pas mon rôle. Mes beaux-parents ont eu des discussions et la position de la mairie est que rien n'a jamais été demandé. Les promoteurs prétendent eux avoir pris le café avec le maire et s'être vu refuser le permis.
Perso, j'estimais obligatoire de déposer le permis et d'avoir un refus justifié de la mairie, d'autant plus que la dernière promesse de vente stipule des indemnités, mais soit-disant (d'après le denier promoteur en date) qu'il y aurait des petites lignes empêchant d'obtenir ces indemnités. J'aurais consulté un avocat à leur place car à chaque promesse de vente, le terrain est bloquée pendant 1 an voire 1an et demi.

Quelles sont les régles à suivre pour plus de 5 lots ?

 

[Kizzo]

Après ils peuvent aussi donner en NP ce qui existe sans vendre...
Et Mme 76bans peut aussi donner 31865€ en numéraire...
Attention à l'égalité entre les souches selon le nombre de petits-enfants si donation en numéraire, s'il y a des mineurs...

 

[devel]

718k effectivement l'exonération Sarkozy étant par donateur et ils sont deux

La question primordiale est : quelle est l'origine de ces valeurs de 1 et 0.9M que vous citez ?

Pas sur que ce soit la question primordiale car c'est avant tout une question de succession et on est bien obligé de partir sur les estimations des agents immobiliers.
De fait, des promesses de vente ont plusieurs fois été signées pour le terrain pour des sommes situées entre 700000 et 950000 €. Le terrain fait 4500 m2 et le PLU permet d'y construire un immeuble.

Quand aux appartements, il s'agit de l'estimation d'un agent immobilier. Il y a à la louche plusieurs appartements, 120 m2, 60m2, 60m2, 60m2, 40m2, 30m2 + une maisonnette duplex avec jardin. Pour moi l’estimation se tient vu le prix élevé du marché (60 m2 c'est déjà 120000 à 150000 €). Après je ne connais pas le marché de la vente en lot.

 

[devel]

Après ils peuvent aussi donner en NP ce qui existe sans vendre...
Et Mme 76bans peut aussi donner 31865€ en numéraire...
Attention à l'égalité entre les souches selon le nombre de petits-enfants si donation en numéraire, s'il y a des mineurs...

que signifie dont en numéraire ? C'est s'ils donnent en NP ?

Donné en NP, j'y avais pensé, mais est-ce que cela nécessite pas au préalable de découper le bien ? Le transformer en scpi parait la solution la plus simple. Mais pour mes beaux-parents, cela parait très compliqué.
Et les soucis ensuite et qu'il faut continuer à gérer les locations, ce qui est beaucoup de soucis avec beaucoup de loyers impayés. Autre problème, nous (ma femme et moi) et ma belle-soeur nous ne sommes pas au même stade. Ils ont es enfants majeurs, et nous mineurs. Moi je me verrais bien continuer à toucher les loyers, mais eux je pense préfèrerais récuperer l'argent pour financer un achat immobilier.

 

[Kizzo]

que signifie dont en numéraire ? C'est s'ils donnent en NP ?

Donné en NP, j'y avais pensé, mais est-ce que cela nécessite pas au préalable de découper le bien ? Le transformer en scpi parait la solution la plus simple. Mais pour mes beaux-parents, cela parait très compliqué.
Et les soucis ensuite et qu'il faut continuer à gérer les locations, ce qui est beaucoup de soucis avec beaucoup de loyers impayés. Autre problème, nous (ma femme et moi) et ma belle-soeur nous ne sommes pas au même stade. Ils ont es enfants majeurs, et nous mineurs. Moi je me verrais bien continuer à toucher les loyers, mais eux je pense préfèrerais récuperer l'argent pour financer un achat immobilier.

Don en numéraire = somme d'argent

Transformer en SCPI, je pense qu'il y a erreur sur la terminologie car il faut quelques agréments sauf erreur...

Ont-ils des liquidités par ailleurs ?

 

[Anonyme]

cela ne doit pas être sorcier de créer ou faire créer une copro.

Non ce n'est pas sorcier.

Il vous faut un notaire et un géomètre expert. Comptez 2 à 4 mois selon la diligence des uns et des autres. Et les frais de ces deux professionnels plus la publicité foncière.

Avant de vous lancer dans la copro-isation, un conseil : estimez
1. Valeur en bloc en un lot unique
Et
2. Somme des valeurs des lots moins les frais engendre par la mise en copro.

Si l'écart entre un et deux n'est pas vraiment significatif, vous allez vous embêter pour pas grand chose.

C'est une estimation factuelle qui vous guidera mieux que toute autre chose au début.

 

[Anonyme]

Don en numéraire = somme d'argent

Transformer en SCPI, je pense qu'il y a erreur sur la terminologie car il faut quelques agréments sauf erreur...

Ont-ils des liquidités par ailleurs ?

SCI sans doute. On ne s'énerve pas....

 

[PepeR]

Avant de poser un permis et pour cerner les contraintes, demander un certificat d urbanisme operationnel, CUb.

 

[devel]

Don en numéraire = somme d'argent

Transformer en SCPI, je pense qu'il y a erreur sur la terminologie car il faut quelques agréments sauf erreur...

Ont-ils des liquidités par ailleurs ?

quelques agréments c'est à dire ? A moins que je confonde avec SCI, cela a l'air assez courant. J'ai l'exemple d'un oncle dans la construction immobilière qui aurait procédé ainsi pour préparer sa succession. C'est lui qui conseille de procéder ainsi.
Une collègue hérite également de tranches de la maison de sa grand-mère et je crois que c'est aussi via scpi.

Pas trop de liquidité à mon avis. Je pense qu'ils ont des assurance-vies et que tout est optimisé à ce niveau là et qu'ils ne veulent pas y sortir.

 

[devel]

SCI sans doute. On ne s'énerve pas....

Oui ca doit être sci. Comme dans les investissements que j'ai les SCI (Tangram, Capimmo...) sont plutot des conteneurs de SCPI j'ai fait la confusion.

 

[devel]

Non ce n'est pas sorcier.

Il vous faut un notaire et un géomètre expert. Comptez 2 à 4 mois selon la diligence des uns et des autres. Et les frais de ces deux professionnels plus la publicité foncière.

Avant de vous lancer dans la copro-isation, un conseil : estimez
1. Valeur en bloc en un lot unique
Et
2. Somme des valeurs des lots moins les frais engendre par la mise en copro.

Si l'écart entre un et deux n'est pas vraiment significatif, vous allez vous embêter pour pas grand chose.

C'est une estimation factuelle qui vous guidera mieux que toute autre chose au début.

Un géomètre même pour l'immeuble ? Sachant que tout est clairement délimité, je ne comprend pas trop l’intérêt.

 

[devel]

Avant de poser un permis et pour cerner les contraintes, demander un certificat d urbanisme operationnel, CUb.

Pour l'immeuble existant ? Ou pour la construction sur le terrain ? Le truc c'est que ça serait plutot aux promoteurs de faire cette démarche non ?

 

[Anonyme]

Un géomètre même pour l'immeuble ? Sachant que tout est clairement délimité, je ne comprend pas trop l’intérêt.

Oui bien sûr. Il faut faire les plans des lots et surtout, calculer les tantièmes.
Le notaire en a besoin pour faire l'EDD et le règlement de copro. Documents qui, une fois régularisés, seront publiés.
Une copro c'est tout de même un formalisme qui ne s'improvise pas !

 

[jp19]

Une copro c'est tout de même un formalisme qui ne s'improvise pas !

Même une toute petite copro existante, quand on veut se lancer à virer le syndic pro et devenir syndic bénévole, c'est loin d'être la fin du monde, mais comme tu dis, il y a un certain formalisme à respecter.
Alors j'imagine dans le cas présent !

 

[Anonyme]

D'où : [lien réservé abonné]

 

[PepeR]

Pour l'immeuble existant ? Ou pour la construction sur le terrain ? Le truc c'est que ça serait plutot aux promoteurs de faire cette démarche non ?

Pour la construction. Autant anticiper et vérifier les dires d'un potentiel promoteur. Allez voir le service technique.