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Bonjour à tous,
Tout d'abord, comme il est de bon ton, un grand merci aux contributeurs (réguliers ou non) pour la mine d'informations que représentent les échanges au sein de cette communauté !
Mais trêve de flagornerie, allons au cœur du sujet : suite à une succession de décès, je me retrouve à devoir placer des sommes significatives et cela me force donc à me projeter au delà de la semaine prochaine, contrairement à mon habitude ^^
Après avoir passé les derniers mois à éplucher les différentes ressources disponibles, j'ai fini par m'arrêter une allocation cible et placer les liquidités immédiatement disponibles...
Mon profil en bref
Patrimoine actuel
Tout cela conclut mon premier "tour" d'investissement afin de placer les liquidités immédiatement disponibles. Disposant d'une enveloppe supplémentaire (solde indivision + donation) de 175 K€ qui va tomber dans les 2 à 3 mois maximum, j'aimerais poursuivre ma diversification et investir dans l'immobilier locatif :
Mon plan initial ciblait une petite surface dans l'ancien à louer en LMNP, pour me faire la main et me former en la matière sur du concret, avec un budget d'acquisition de 100 K€ avec 10% d'apport pour les frais.
En cherchant à préciser un peu plus les paramètres, j'ai commencé à discuter financement avec ma conseillère qui m'a orienté vers leur spécialiste maison pour les investissement immo, laquelle m'a orienté fortement vers les résidences de service "étudiant". Après avoir insisté pour qu'elle cesse de focaliser sur les avantages de l'achat neuf, on a fini par discuter pour de l'ancien. De ce que je retire de la discussion, c'est que c'est clé en main et pas prise de tête au prix d'un rendement amputé par la marge du gestionnaire.
Ensuite, en jouant avec les paramètres de financement, on a fini par évoquer la piste du prêt in-fine adossé au nantissement du contrat d'AV ouvert chez eux. Je pense avoir bien saisi les subtilités de ce type de crédit et cela me semble correspondre assez bien à ma situation et mes objectifs (important capital disponible, investissement locatif, rendement de l'épargne a priori supérieur au coût du crédit). Petit bonus : envisageant un possible changement de RP (horizon non défini mais 1 à 3 ans), ce montage aurait l'intérêt de ne pas trop impacter mon taux d'endettement.
Bref, partant de là, je ressors de ce point "banque" avec plus de questions que de réponses, tant sur l'objet de l'investissement que sur son financement...
Voici les données du projet à ce jour :
Prêt immo classique sur 20 ans :
Et pour conclure à destination des courageux qui sont allés au bout de ce pavé, une première série de questions :
La première porte sur la nature de l'investissement :
Après recherche, j'ai lu le pire comme le meilleur sur le sujet des résidences de service, avez-vous un avis circonstancié en la matière ?
J'ai bien identifié l'importance cruciale du gestionnaire et l'attention à porter à la durée restante de bail ainsi qu'aux frais prévus dans celui-ci, est-ce que j'oublie une autre subtilité ?
Toujours sur l'objet :
Est-ce que je suis tenu à une durée de détention minimale ?
J'ai compris que non, à la condition de trouver un acheteur "pro" pour ne pas avoir à reverser de TVA, je suis dans le bon ?
En somme, j'aurais besoin de peser objectivement les forces et faiblesses respectives d'un bien "classique" (quitte à intégrer la gestion par une agence dans les frais afin d'établir une comparaison parlante) comparativement à du locatif "géré" comme les résidences de service. Au final, j'ai également bien du mal à voir la différence entre du locatif géré et des parts de SCPI...
Concernant le prêt : est-il possible de rembourser un prêt in-fine par anticipation ?
Toujours sur le prêt, mais sur le volet nantissement :
La discussion préliminaire a été basé sur une couverture du prêt à 100% via le versement d'une somme égale au capital prêté sur le contrat d'assurance vie maison dela banque, ma conseillère ne tarit pas d'éloge sur leur gestion top-moumoute disponible à partir de 100 K€ mais je reste un peu sceptique à l'idée de mettre "toutes" mes billes dans le même panier. Surtout après avoir lu tant d'avis mitigés (pour le moins) concernant la performance des contrats AV proposés par les banques "classiques"...
Est-il réaliste d'espérer un versement moindre ? Si oui, dans quelles proportions cela pourrait-il être jugé raisonnable ?
Et de manière plus générale, n'hésitez pas si vous aviez des commentaires ou suggestions...
Merci d'avance pour vos lumières !
Tout d'abord, comme il est de bon ton, un grand merci aux contributeurs (réguliers ou non) pour la mine d'informations que représentent les échanges au sein de cette communauté !
Mais trêve de flagornerie, allons au cœur du sujet : suite à une succession de décès, je me retrouve à devoir placer des sommes significatives et cela me force donc à me projeter au delà de la semaine prochaine, contrairement à mon habitude ^^
Après avoir passé les derniers mois à éplucher les différentes ressources disponibles, j'ai fini par m'arrêter une allocation cible et placer les liquidités immédiatement disponibles...
Mon profil en bref
- 39 ans, en union libre (famille recomposée, chacun sa RP pour le moment)
- 3 enfants (dont 2 fiscalement à charge en garde alternée : soit 2 parts (1+0.25*2+0.5 de parent isolé)
- TMI à 30%
- Revenus à 3 K€/mois net d'impôts sur 13.5 mois (CDI >10 ans dans la tech en province)
- Crédit auto (2.7%) : 570€ par mois, CRD 18 K€ sur 3 ans
Patrimoine actuel
- RP achetée en 2021 pour 150 K€ frais inclus, dont 139 K€ financés sur 20 ans : 635€ + 35€ d'assurance par mois (CRD 136 K€)
- Épargne disponible (livrets et CC) : 30 K€
- AV Fond euro : 15 K€ (sur 3 contrats)
- Actions : 40 K€ (CTO et PEA + UC en AV)
- Immobilier : 5 K€ SPCI sur AV (Spirit 2) et 20 K€ en direct
Tout cela conclut mon premier "tour" d'investissement afin de placer les liquidités immédiatement disponibles. Disposant d'une enveloppe supplémentaire (solde indivision + donation) de 175 K€ qui va tomber dans les 2 à 3 mois maximum, j'aimerais poursuivre ma diversification et investir dans l'immobilier locatif :
Mon plan initial ciblait une petite surface dans l'ancien à louer en LMNP, pour me faire la main et me former en la matière sur du concret, avec un budget d'acquisition de 100 K€ avec 10% d'apport pour les frais.
En cherchant à préciser un peu plus les paramètres, j'ai commencé à discuter financement avec ma conseillère qui m'a orienté vers leur spécialiste maison pour les investissement immo, laquelle m'a orienté fortement vers les résidences de service "étudiant". Après avoir insisté pour qu'elle cesse de focaliser sur les avantages de l'achat neuf, on a fini par discuter pour de l'ancien. De ce que je retire de la discussion, c'est que c'est clé en main et pas prise de tête au prix d'un rendement amputé par la marge du gestionnaire.
Ensuite, en jouant avec les paramètres de financement, on a fini par évoquer la piste du prêt in-fine adossé au nantissement du contrat d'AV ouvert chez eux. Je pense avoir bien saisi les subtilités de ce type de crédit et cela me semble correspondre assez bien à ma situation et mes objectifs (important capital disponible, investissement locatif, rendement de l'épargne a priori supérieur au coût du crédit). Petit bonus : envisageant un possible changement de RP (horizon non défini mais 1 à 3 ans), ce montage aurait l'intérêt de ne pas trop impacter mon taux d'endettement.
Bref, partant de là, je ressors de ce point "banque" avec plus de questions que de réponses, tant sur l'objet de l'investissement que sur son financement...
Voici les données du projet à ce jour :
- Acquisition : 100 K€
- Apport : 10 K€ pour les frais d'acquisition
- Financement :
- Taux fixe : 1.25 %
- Taux assurance : 0.436 %
- TAEA : 0.436 %
- Mensualité (ass. comprise) : 140 € 50
- Coût total : 25 290 €
Prêt immo classique sur 20 ans :
- Taux fixe : 1.5 %
- Taux assurance : 0.275 %
- TAEA : 0.538 %
- Mensualité (ass. comprise) : 505 € 50
- Coût total : 21 320 €
- Rentabilité brute HT : entre 3.7 et 4 %
- Loyer HT : 3 500 €
- Charges : 400-600 € (copro +TF)
Et pour conclure à destination des courageux qui sont allés au bout de ce pavé, une première série de questions :
La première porte sur la nature de l'investissement :
Après recherche, j'ai lu le pire comme le meilleur sur le sujet des résidences de service, avez-vous un avis circonstancié en la matière ?
J'ai bien identifié l'importance cruciale du gestionnaire et l'attention à porter à la durée restante de bail ainsi qu'aux frais prévus dans celui-ci, est-ce que j'oublie une autre subtilité ?
Toujours sur l'objet :
Est-ce que je suis tenu à une durée de détention minimale ?
J'ai compris que non, à la condition de trouver un acheteur "pro" pour ne pas avoir à reverser de TVA, je suis dans le bon ?
En somme, j'aurais besoin de peser objectivement les forces et faiblesses respectives d'un bien "classique" (quitte à intégrer la gestion par une agence dans les frais afin d'établir une comparaison parlante) comparativement à du locatif "géré" comme les résidences de service. Au final, j'ai également bien du mal à voir la différence entre du locatif géré et des parts de SCPI...
Concernant le prêt : est-il possible de rembourser un prêt in-fine par anticipation ?
Toujours sur le prêt, mais sur le volet nantissement :
La discussion préliminaire a été basé sur une couverture du prêt à 100% via le versement d'une somme égale au capital prêté sur le contrat d'assurance vie maison dela banque, ma conseillère ne tarit pas d'éloge sur leur gestion top-moumoute disponible à partir de 100 K€ mais je reste un peu sceptique à l'idée de mettre "toutes" mes billes dans le même panier. Surtout après avoir lu tant d'avis mitigés (pour le moins) concernant la performance des contrats AV proposés par les banques "classiques"...
Est-il réaliste d'espérer un versement moindre ? Si oui, dans quelles proportions cela pourrait-il être jugé raisonnable ?
Et de manière plus générale, n'hésitez pas si vous aviez des commentaires ou suggestions...
Merci d'avance pour vos lumières !
