SCPI/SCI et déni des risques (actuels) sur ces placements ?

[Blister]

Je suis surpris par le fait que beaucoup de présentations commerciales omettent de souligner les risques de capital et de liquidité sur les SCPI/SCI en les présentant comme des alternatives aux fonds euros.

De plus en plus de sociétés de gestion multiplient le lancement (pour faire face à la demande) de SCPI/SCI avec des thématiques très variées et des investissements à l'étranger (difficile pour l'investisseur lambda de s'y connaitre dans les marchés immobiliers étrangers).

Il y a eu énormément de collecte donc les gérants vont devoir être très très sélectifs dans leurs investissements car l'immobilier (qui reste l'actif sous-jacent) va vivre des moments difficiles avec la hausse des taux.

En outre, l'effet de levier permis par les taux proches de zéro arrive à sa fin puisque les taux d'emprunt vont bientôt dépasser les rendements des SCPI/SCI. Les gros acteurs qui investissaient à crédit vont être de moins en moins nombreux (l'opération étant beaucoup moins lucrative).

Enfin la hausse des taux va probablement chambouler la hiérarchie des produits en termes de risque/rendement.
En effet, les livrets, CAT, UC monétaires et de trésorerie, etc...vont offrir des rendements en forte hausse qui pourraient peser sur les produits à peine plus rentables mais plus risqués (comme les SCPI/SCI).

Bref personnellement je trouve que cet investissement est assez risqué compte tenu du contexte actuel alors qu'il est présenté comme un produit (quasiment) sans risques.

 

[Niwreg]

Bonsoir,

Etant en pleine réflexion sur le sujet, je suis intéressé par la tournure de cette discussion que je vais suivre avec attention.

Je suis en phase "d'apprentissage" sur le sujet et ma compréhension est la suivante :

Effet de levier
Il y a encore une petite fenêtre de tir pour bénéficier d'un effet de levier - faible - mais favorable. Il aura probablement disparu d'ici à cet été. Les SCPI sont un peu le seul instrument financier permettant d'utiliser l'effet de levier (hors AST mais il faut déjà un patrimoine). Je trouve les SCPI moins risquées que de m'essayer à acheter un appartement à mettre en location.

Risque en capital
- Si on cherche des SCPI aux valeurs de reconstitution supérieures de 8% à 10% au prix de souscription, cela devrait laisser un peu de marge avant de voir le prix des parts et donc le capital baisser
- Il y a probablement deux ou trois années de stagnation avant que le marché ne s'adapte aux nouveaux paramètres économiques mais l'immobilier reste une valeur refuge et je ne crois pas au crash surtout pour les SCPI focalisées sur la logistique, la rénovation ou les actifs premium.

Risque de liquidité
- la majorité des investisseurs en SCPI le font sur le long-terme et n'arbitre pas annuellement en fonction de la performance court-terme. L'érosion des taux de distributions ces 5 dernières années n'a pas empêché une collecte record. Et avec des frais d'entrée de 8 à 12%, ces nouveaux investisseurs ne vont pas arbitrer seulement quelques années après vers d'autres support au risque de ne pas avoir encore absorber ces frais. Au pire, en cas de crise de liquidité sur une SCPI, elle pourra toujours vendre quelques actifs pour honorer les demandes de retrait. Mais je ne vois pas ce risque de liquidité devenir systémique à toutes les SCPI ou alors on aura d'autres problèmes ailleurs je pense.
- Peut-être rester prudent sur les nouvelles SCPI venues dans le contexte actuel qui sont très agressives commercialement avec 0% de frais d'entrée et peu d'historique.

Sur les autres supports (CAT, UC monétaire, etc.), je suis d'accord pour les rendements même si actuellement c'est encore un poil bas autour de 3% (CIC par exemple). A voir d'ici 6 mois !

C'est un peu fourre-tout et pêle-mêle désolé mais à l'image de ma réflexion actuelle sur le sujet ahaha !

 

[Buffeto]

il faut distinguer les SCPi en direct et les SCPI/SCI en assurance vie .

pour la liquidité en AV , c'est l'AV qui assure la liquidité ......

 

[totoka]

il faut distinguer les SCPi en direct et les SCPI/SCI en assurance vie .

pour la liquidité en AV , c'est l'AV qui assure la liquidité ......

pour les montants raisonnables oui, lorsqu'il s'agit de montants plus important les choses se compliquent parfois, avec décote dans la négociation à la clé ( je parle de plus de 500k) peu probable mais tout de meme possible

 

[poam5356]

pour la liquidité en AV , c'est l'AV qui assure la liquidité ......

S'il devait un jour y avoir des demandes massives de retrait, l'AV n'assurera rien du tout et bloquera les transactions dans l'attente d'une AG, normalement, c'est au moins 1 an avec un certain nombre (je n'ai plus le chiffre en tête) de parts en attentes de vente. Comme l'écrit @totoka, le résultat sera une baisse des prix des parts.

 

[Darkedge84]

On est bien d'accord mais comme dit Buffeto l'argent reste liquide, on peut retirer (aucun intérêt mais on peut) contrairement au direct/NP. Après si gros problèmes çà sera le bordel comme partout

Après bien moins bien chacun voit midi à sa porte par rapport à sa situation perso et ses objectifs

Pour les SCPI, attention c'est ma vision, on est sur un forum donc même si quelques débutants (dont moi même) çà veut déjà dire qu'on est intéressé/mini expert car 90% des gens qui ont investit en AV/Direct/NP ne s'en occupent plus par la suite donc je ne vois pas en quoi cela peut s'écrouler. Diminuer oui être négatif pourquoi pas... mais c'est tout. Tout peut s'écrouler dans la vie.

La plupart des investisseurs sont en bourse et ne se posent pas tant de questions et pourtant beaucoup perdent , se croyant meilleur que le meilleur des traders (ou ETF World )

Pour les SCPI, c'est comme dans l'immobilier en direct, ton loyer tombera toujours si tu gardes , si tu vends tu peux perdre ou gagner... suivant la période

Perso j'ai juste un doute sur prendre en direct sur 20 ans car dans 20 ans, on aura peut être des nouveaux modèles des nouvelles SCPI, des TSI RFI PRI CPI (j'invente) qui performeront mieux... et la SCPI aura peut être perdu de sa valeur ou de son rendement... ou pas

C'est pour çà que pour moi comme toujours, il faut diversifier même dans les SCPI au cas où une plante dans le temps

Pour finir j'ai plus de doute sur les SCI sur lesquelles j'ai mis quelques billes en croyant çà sérieux et stable et ce n'est pas le cas cette année pour la plupart donc à revoir dans 6 mois 1 an et à date je n'investis plus que dans les SCPI et actions/ETF en PEA / PEG/PERERO-PER

 

[Swaily-99]

Bref personnellement je trouve que cet investissement est assez risqué compte tenu du contexte actuel alors qu'il est présenté comme un produit (quasiment) sans risques.

Je pense que le déni vient que l'on a souvent présenté les SCI en AV comme un substitut au fonds €, compte-tenu de la tendance passée, et non comme une vrai UC et que les attributions des bonus conditionnées au montant d'UC ont parfois biaisées les allocations : une UC quelle qu'elle soit peut subir une perte en capital...
Une SCI avec indice 2 ou 3 vient pondérer un risque de volatilité de portefeuille et apporter une diversification, pas garantir un taux minimum de rémunération ni un capital comme le fonds €.

 

[Blister]

Un article intéressant sur le sujet:

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[poam5356]

Intéressant, mais pas objectif!
Je lis ceci :
"En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité)."

Demandez donc aux porteurs des parts de H2O si l'assureur a pris à sa charge le risque d'illiquidité.. La réponse est non.
Et il en sera de même avec des parts de scpi. L'assureur a les moyens réglementaires pour se défausser si besoin est.

 

[moietmoi]

Bref personnellement je trouve que cet investissement est assez risqué compte tenu du contexte actuel alors qu'il est présenté comme un produit (quasiment) sans risques.

Tout dépend de l'objectif et du délai.
Ayant conservé mes SCPI acquises en 1983, je ne me suis jamais soucié ni de leurs valeurs, ni des autres critères, à part le fait du loyer payé régulièrement. Ah si, lors de la crise du COVID ces scpi de bureaux sont passées de 320 euros la part à 227, je crois, mais ont bien regagnées depuis, le loyer global ne variant que de très peu au fil des ans depuis l'acquisition ( aux alentours de 1200 euros annuels).

 

[Blister]

Tout dépend de l'objectif et du délai.
Ayant conservé mes SCPI acquises en 1983, je ne me suis jamais soucié ni de leurs valeurs, ni des autres critères, à part le fait du loyer payé régulièrement. Ah si, lors de la crise du COVID ces scpi de bureaux sont passées de 320 euros la part à 227, je crois, mais ont bien regagnées depuis, le loyer global ne variant que de très peu au fil des ans depuis l'acquisition ( aux alentours de 1200 euros annuels).

Je suis totalement d'accord avec vous.
Je faisais juste le constat que beaucoup de présentations commerciales omettent de souligner les risques de capital et de liquidité sur les SCPI/SCI en les présentant comme des alternatives aux fonds euros.

 

[Jeune_padawan]

Je faisais juste le constat que beaucoup de présentations commerciales omettent de souligner les risques de capital et de liquidité sur les SCPI/SCI en les présentant comme des alternatives aux fonds euros.

Et pas que les présentations commerciales ...

 

[moietmoi]

beaucoup de présentations commerciales

as tu vu quelque part sur la doc commerciales des voitures électriques que la valeur dans 5/8 ans sera inestimable, le marché de seconde main étant difficile vu le prix de remplacement des batteries;

Et pas que les présentations commerciales ...

il est vrai que normalement certaines autorités dans les marchés financiers sont là pour obliger les vendeurs à émettre des bulletins de prudence; les scpi sont un peu hybrides, vu qu'elles ne sont pas vues par les autorités comme un produit financier, alors que pour les commercialiser , il faut tout de même l'accord de ces mêmes autorités ou une carte de démarcheur délivré par l'AMF;