SCPI et frais de gestion

[Wayfast]

Bonjour,

Pour investir en SCPI, toutes les sociétés d'investissement proposent leur frais de gestion.
Est il judicieux de choisir le frais le plus bas possible pour être rentable à long terme (disons à partir de 15 ans en détention) ?

 

[SM1LE]

Bonjour,

Pour investir en SCPI, toutes les sociétés d'investissement proposent leur frais de gestion.
Est il judicieux de choisir le frais le plus bas possible pour être rentable à long terme (disons à partir de 15 ans en détention) ?

Il serait plutôt judicieux de choisir les SCPI les plus solides, avec un bon historique et des bonnes perspectives à long terme.


Entre une SCPI avec 5% de rendement annuel mais 8% de frais d'entrée et de très bonnes perspectives vs 4.2% de rendement et seulement 6% de frais d'entrée je choisis la première solution pour ma part !


Après si vous trouvez une SCPI de très bonne qualité avec les frais les plus bas c'est top

 

[totoka]

Bonjour à tous,

Je profite de ce fil ouvert pour faire remonter mon interrogation sur le critère de sur cote ou décote présenté sur le blog Moneyvox de @Buffeto rédigé par @poam5356 au lien suivant : [lien réservé abonné]

En effet j'étais entrain d'étudier un projet de SCPI à crédit (biensur l'établissement accepte un financement sur 20 ans à 1,25% a condition, "classique" que les SCPI soient de chez eux). Qu'a cela tienne, je me dis que je peux regarder et jouer le jeux. Sauf que dans l'analyse des SCPI accessible (REIM By BNP Paribas) j'ai découvert que deux d'entres elles sont Souscoté de 30%; je trouve cela énorme et j'en arrive à m'interroger sur la pertinence du projet, ... accepter de jouer le jeux c'est une chose, prendre le risque de faire une opération moins disante non.





En l'occurence les deux Scpi concernées sont des scp à Capital Fixe, je mets en PJ les bulletins annuels des 2 SCPI. (mince trop volumineux...)


Vos avis ? Certes, la majorité d'entre vous, va effectivement dire que ce n'est pas les meilleurs SCPi du marché (et je suis d'accord), mais l'idée c'est plus de voir ensemble si c'est un " no go" . (J'insiste sur le fait que c'est la seule opportunité techniquement pour faire un effet de levier)

Au plaisir de vous lire et bon 1er Novembre

Cordialement

 

[poam5356]

Sauf que dans l'analyse des SCPI accessible (REIM By BNP Paribas) j'ai découvert que deux d'entres elles sont Souscoté de 30%; je trouve cela énorme et j'en arrive à m'interroger sur la pertinence du projet, ... accepter de jouer le jeux c'est une chose, prendre le risque de faire une opération moins disante non.

Bonsoir Totoka,

Peut-être faut-il faire une étude un peu plus poussée des SCPI en question.
D'ailleurs, ce n'est pas une opération moins disante que le fait d'acheter avec décote... Ce serait plutôt l'inverse, puisque tu achètes un actif bradé. Ce sont les actuels associés qui en sont pour leurs frais, si jamais ils voulaient vendre, et qui ne peuvent que constater une valeur retenue qui est, peut-être, manifestement trop faible pour leurs parts en comparaison de la valeur des immeubles détenus.

Je vais prendre en exemple celle sur laquelle je suis investi, et qui va illustrer celles que tu pointes du doigt.
La gérance, à l'époque Foncia, a engagé il y a 3 ans (peut-être 4) de lourds travaux de réhabilitation des plus gros immeubles de la SCPI.
SCPI qui est l'une des plus anciennes du marché... L'info a son importance.
Se sont, depuis, télescopés un certain nombre d'événements qui ont pesé sur le prix des parts :
Les principaux immeubles étant en réhabilitation, les revenus ont diminués.
La SCPI ayant une quarantaine d'années d'existence, la rénovation de la population d'associés s'est aussi naturellement mise en marche. J'entends par là que des associés historiques arrivent en fin de vie, et transmettent leur patrimoine, une fois partis dans un autre monde. Le problème est que les héritiers n'en ont souvent rien à faire d'une SCPI et veulent vendre leurs parts. Résultat? Afflux de vendeurs dans un marché qui n'a pas, en face, assez d'acheteurs pour absorber tout le papier.
Avec des revenus qui baissent... Le prix de la part a chuté parce que, quand on veut vendre à tout prix... On brade.
Ajoutons, événement qui n'arrange pas les choses, la pandémie.
Le temps passant, les immeubles reviennent progressivement sur le marché. Les revenus remontent doucement depuis l'an dernier.
Les immeubles étant rénovés, l'expert les revalorise à leur juste valeur. Le prix de la part a bien pris quelques fractions sur sa valeur de l'an dernier. Mais c'est bien loin de la valeur du patrimoine. La décote est de 33%.
A mon avis, ce sont de bons coups à jouer, mais il faut en passer par le marché secondaire puisque SCPI fermée.
Vu de ma fenêtre, évidemment, je ne suis pas très heureux de constater une telle décote.. ceci dit, ramené à mon prix d'achat il y a 23 ou 24 ans, ma PV reste spectaculaire... Donc, je laisse courir, même si je dois redonner presque la moitié des revenus au fisc.

 

[Buffeto]

D'ailleurs, ce n'est pas une opération moins disante que le fait d'acheter avec décote...

je dirais meme plus ( merci Dupont et Dupond ) acheter avec une décote est une bonne opération que ce soit de l'immo en dur ou en SCPI ....

 

[totoka]

Merci pour vos réponses à tous les deux, mon interprétation du billet sur le blog n'était pas la meilleure.

Je comprends vos explications et c'est à l'origine ce que je me disais aussi, mais une telle différence m'a interrogée,

J'ai pris le temps d'étudier de nombreux facteurs (le report à nouveau, les contentieux...) , mais cela ne me suffit pas pour être objectif et expliquer cette situation. Moins de 2% du capital a été échangé en 2020, et les carnet d'odres ne semblent pas faire apparaître de gros volumes de vente en attente ?

Bon le point des rendements effectivement, malgres la décote ce n'est pas vraiment le top (inférieure à 4%) alors imaginez au prix de reconstitution.

voici la première : [lien réservé abonné]

Et la deuxième : [lien réservé abonné]

Vraiment je sèche sur les explications et quand je n'arrive pas à me l'expliquer, je n'y vais généralement pas...

 

[poam5356]

Vraiment je sèche sur les explications et quand je n'arrive pas à me l'expliquer, je n'y vais généralement pas...

La seconde, SCPI PIERRE-SELECTION, est une SCPI de commerces... Elle a souffert de la pandémie, c'est évident.
Sans avoir détaillé les documents, je retrouve sur la 1ère, SCPI ACCES-VALEUR-PIERRE, exactement le même profil que pour la SCPI sur laquelle je suis investi (Le Patrimoine Foncier) :
Une SCPI ancienne créée en 1981 (1968 pour la mienne)
Une décote identique.
Elles affichent des RAN importants : 80% des revenus annuels pour celle de la BNP.
La SCPI est également engagée dans d'importants travaux de réhabilitation.
Le marché des parts est faible : 0,15% du nombre total de parts a changé de mains en 2020.
La collecte pour le marché des SCPI en France a baissé de 30% l'an dernier sur 2019.
Je pense que c'est l'AV qui doit capter la plus grande part de cette collecte, et donc les SCPI à capital variable et plutôt récentes, à très récentes.
De plus, le marché secondaire des SCPI fermées n'est pas ce qu'il y a de plus facile à exploiter pour un éventuel entrant sur l'une d'elles.
Par un temps, je voulais vendre mes parts à cause de la ponction fiscale sur les revenus.
Je me suis finalement ravisé parce que, simple avis, j'ai dans l'idée que ces SCPI ont au patrimoine de beaux immeubles, achetés il y a longtemps dans de beaux quartiers de Paris... On peut dire ce que l'on veut, mais Paris restera Paris, et je préfère avoir investi sur de la pierre au coeur de Paris, plutôt que dans des ensembles modernes dans des zones d'activité en bordure des grandes métropoles.
L'inconvénient des vieux immeubles est la nécessité de les remettre aux normes actuelles et d'y faire de gros travaux d'aménagement et d'isolation.
Je vois que ces anciennes SCPI s'y sont attablées!
Évidemment, sur le moment, ça pèse sur la rentabilité. Mais la base est solide.
J'ai plus confiance dans ces anciennes SCPI que dans les récentes, dont certaines ont acquis des bâtiments à marche forcée à cause de l'afflux de capitaux. Des biens qui ont dû être parfois surpayés.
On verra ce qu'elles seront devenues dans 15 ans!
Sans parler du RAN, dont certaines, de création récente (exemple avec les Corum), n'ont pas de RAN.
Le RAN est une ponction sur les revenus à distribuer. Pas de RAN améliore la distribution, et donc le rendement annuel de la SCPI... Ce qui va attirer le client.
Peut-être est-il "has been"!! Il reste une sécurité pour faire face à des imprévus.
Je constate que ma SCPI a toujours versé les revenus durant la pandémie. Toutes n'ont pas pu le faire.
Voilà mon ressenti après survol des 2 documents, et en me basant sur mon expérience personnelle.
Je n'irais pas sur celle de commerces, mais l'autre me semble intéressante.

 

[totoka]

Bonsoir,

Votre retour méritait plus qu'un simple "j'adore" ; c'est top, aujourd'hui j'ai pu me focaliser à lire le rapport annuel de scpi Valeur Pierre, et grâce à votre commentaire que j'ai lu avant, cela m'a permit d'appréhender avec plus d'efficacité la dynamique de fonctionnement de cette SCPI.

Effectivement, tout cela prend sens et j'ai regardé les bâtiments (merci google streetview) possédés par scpi et l'orientation qu'elle souhaite avoir pour les 10/20 prochaines années, je vais donc approfondir ce sujet la.

Le carnet d'ordre et la confrontation mensuelle avant la fin du trimestre sont aussi interessante.

Bon, maintenant faut que j'arrive à diversifier, car tout sur celle-ci ne me convient pas, je vais peu être m'approcher de 75% sur celle ci, et de faire 25% sur celle à fiscalité allemande histoire de mettre un pied sur le sujet (la fiscalité n'est pas mon motif principal, qui par expérience, n'est jamais gravée dans le marbre)

Autre élément qui m'interroge, le fait que tout soit géré par le même gestionnaire, bien que les actifs sont des biens immobiliers avec une valeur individuel et que chaque SCPi est juridiquement individuelle, je me demande quel risque existe-il. (risque de fraude ? mauvaise gestion générale ? faillite du gestionnaire ?...) / je ne parle pas des risques classiques inhérents à ce type de Société (risque de contrepartie, risque de liquidité, risque de taux, risque immobilier, ) mais bien des risques liés à la société de gestion, en l'occurence REIM ?

Bonne soirée, et encore merci

 

[JulienL]

Bonjour,

Pour investir en SCPI, toutes les sociétés d'investissement proposent leur frais de gestion.
Est il judicieux de choisir le frais le plus bas possible pour être rentable à long terme (disons à partir de 15 ans en détention) ?

Bonjour,

Je ne pense pas qu'il soit judicieux de vous baser sur les frais de gestion les plus bas pour choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, en effet les frais de gestion sont compris dans les loyers qui vous sont versés. C'est un pourcentage des loyers versés, la SCPI a donc tout intérêt à avoir un bon rendement pour prendre plus de frais de gestion. Il vaut mieux se baser sur les performances de la SCPI, si elle propose 5% de rendement par exemple, ces 5% comprennent les frais de gestion, vous n'avez donc pas réellement à vous en soucier.

 

[Anonyme]

Bonjour,

Je ne pense pas qu'il soit judicieux de vous baser sur les frais de gestion les plus bas pour choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, en effet les frais de gestion sont compris dans les loyers qui vous sont versés. C'est un pourcentage des loyers versés, la SCPI a donc tout intérêt à avoir un bon rendement pour prendre plus de frais de gestion. Il vaut mieux se baser sur les performances de la SCPI, si elle propose 5% de rendement par exemple, ces 5% comprennent les frais de gestion, vous n'avez donc pas réellement à vous en soucier.

Et si on est imposé à 30% avec des PS de 17,2%, le rendement de 5% est divisé par 2. C'est bien ça le plus important au final...

 

[JulienL]

Et si on est imposé à 30% avec des PS de 17,2%, le rendement de 5% est divisé par 2. C'est bien ça le plus important au final...

Dans ce cas il faut s'orienter vers des SCPI dites fiscales qui investissent à l'étranger pour bénéficier de la fiscalité du pays

 

[totoka]

Je reviens vers vous concernant nos reflexion sur les SCPI et cette histoire de décote,

L'établissement BNP n'ayant pas suivi pour me faire ses SCPI, je n'ai pas pu faire ce dossier la, depuis, la SCPI valeur pierre est passé d'un capital fixe à capital variable,

Cette opération fait changer la valeur de revente des parts de quasiment plus de +25% de plu value,

J'avoue que j'aurais apprécié en bénéficier. C'est trop tard, mais cela montrait bien l'interêt d'acheter des parts.

Nouvelle interrogation, je vais tenter de lister toutes les SCPI à Capital Fixe avec une valeur de reconstitution supérieure (avec un écart important biensur) pour voir si de tels avantages peuvent se représenter

Qu'en pensez vous ?

Meilleurs voeux a tous

 

[poam5356]

Nouvelle interrogation, je vais tenter de lister toutes les SCPI à Capital Fixe avec une valeur de reconstitution supérieure (avec un écart important biensur) pour voir si de tels avantages peuvent se représenter

Qu'en pensez vous ?

La mienne, Le Patrimoine Foncier, affiche 31% de décote... Et elle remonte la pente.. C'était plus il y a 1 an.
C'est clair qu'une transformation en capital variable impose légalement une fourchette de prix et cette décote se réduirait singulièrement.
Mais c'est au gestionnaire de décider de ce changement de statut. Pas de quoi, à mon avis, essayer de jouer ce changement. C'est l'équivalent de la spéculation sur une action en bourse. La différence étant que l'action, on la revend à tout moment à moindre frais.

 

[Sluwp]

Oui spéculer sur un produit aussi peu liquide et avec autant de frais d'entrée ça me semble une mauvaise idée. On peut en faire un point positif mais je n'investirais pas pour cette seule hypothèse. Par ailleurs j'ai l'impression que les SDG préfèrent abandonner leurs vieilles SCPI à capital fixe plutôt que d'essayer de les relancer (le simple passage en capi variable ne résout rien s'il n'y a pas d'acheteurs).