SCPI et effort d'épargne

[annesoD]

Bonjour à tous,

Un CGP me fait la proposition suivante :
- Crédit de 100K pour achats de SCPI, sur 25 ans, à 2,3% (+ assurance à 0,15%).
- Pas d'apport
- 1600 euros de frais
- 10% de commission de souscription
- Hypothèses de 4,5% de distribution, 0,5% de revalorisation foncière annuelle et 0,5% de revalorisation annuelle des loyers
- Effort d'épargne mensuel moyen sur 25 ans : 190 euros

J'ai 32 ans et un TMI de 30%.

Si je vends les parts au bout de 25 ans, il me dit que je vais gagner 42000 euros dans l'opération (recettes totales - dépenses totales).

J'ai fait une simulation avec des hypothèses plus conservatrices que les siennes : 4% de distribution, pas de revalorisation foncière ou des loyers.
Le bilan de l'investissement (recettes totales - dépenses totales) chute à 24145 euros, avec un effort d'épargne moyen de 220 euros.

En parallèle, je vois que si je place sur AV ou PEA, 220 euros par mois pendant 25 ans à disons 3%, mes intérêts cumulés s'élèveront à 31500 euros.

Donc j'en déduis que je n'ai aucun intérêt à souscrire à des SCPI. Vous êtes d'accord avec mon analyse ou j'ai loupé quelque chose ?

Merci !

 

[poam5356]

Bonjour,
Entièrement d'accord avec l'hypothèse que vous retenez. Celles du CGP sont plutôt ambitieuses (but commercial, sans doute).
Par contre, très difficile de faire une projection à 25 ans sur des produits à mettre en AV, et plus encore dans le PEA. Produits qui ont une volatilité forcément élevée puisque majoritairement, à complètement placés en action.
Bien que, à 3% de projection que vous faites, ça me paraît plutôt très conservateur. A long terme, le placement action doit rapporter (de mémoire), autour de 5%, déduction faite de l'inflation.
Un avantage certain pour l'AV ou le PEA (surtout après 5 ans), c'est la liquidité et disponibilité des fonds. Ce que n'aura pas la SCPI.

 

[Tornado05]

Bonjour à tous,

Un CGP me fait la proposition suivante :
- Crédit de 100K pour achats de SCPI, sur 25 ans, à 2,3% (+ assurance à 0,15%).
- Pas d'apport
- 1600 euros de frais
- 10% de commission de souscription
- Hypothèses de 4,5% de distribution, 0,5% de revalorisation foncière annuelle et 0,5% de revalorisation annuelle des loyers
- Effort d'épargne mensuel moyen sur 25 ans : 190 euros

J'ai 32 ans et un TMI de 30%.

Si je vends les parts au bout de 25 ans, il me dit que je vais gagner 42000 euros dans l'opération (recettes totales - dépenses totales).

J'ai fait une simulation avec des hypothèses plus conservatrices que les siennes : 4% de distribution, pas de revalorisation foncière ou des loyers.
Le bilan de l'investissement (recettes totales - dépenses totales) chute à 24145 euros, avec un effort d'épargne moyen de 220 euros.

En parallèle, je vois que si je place sur AV ou PEA, 220 euros par mois pendant 25 ans à disons 3%, mes intérêts cumulés s'élèveront à 31500 euros.

Donc j'en déduis que je n'ai aucun intérêt à souscrire à des SCPI. Vous êtes d'accord avec mon analyse ou j'ai loupé quelque chose ?

Merci !

Déjà avec un TMI à 30% je ne toucherai pas aux SCPI en direct mêmes étrangères car on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt dans ce cas là. La fiscalité est vraiment trop pénalisante à mon avis pour un TMI 30%. Je n’ai pas vérifié tes calculs mais j’opterai plus pour une AV et y mettre des SCPI si tu veux vraiment investir dans la pierre papier.

 

[Buffeto]

- Crédit de 100K pour achats de SCPI, sur 25 ans, à 2,3% (+ assurance à 0,15%).

taux élevé

- 1600 euros de frais

bien trop chers

Donc j'en déduis que je n'ai aucun intérêt à souscrire à des SCPI.

en TMI 30 c'est forcément compliqué mais tout dépend si tuas d'autres revenus foncier sou pas .

 

[moietmoi]

En parallèle, je vois que si je place sur AV ou PEA, 220 euros par mois pendant 25 ans à disons 3%, mes intérêts cumulés s'élèveront à 31500 euros.

tu te places sur 25 ans .... il est très difficile de faire des choix sur des simulations sur 25 ans; qui dit ce que seront les contrats d'assurance vie dans 25 ans....? le crédit est aussi une protection familiale.. il t'arrive malheur le lendemain de la souscription; tes héritiers récupèrent 100ke de scpi, alors qu'il ne récupèreront que 220 euros de l'assurance vie.... donc si tu es bien protégé par ailleurs, c'est une surprotection... sinon c'est un argument;

 

[dodo1]

taux élevé

bien trop chers

C'est bien le problème du financement des SCPI, soit tu as un bon taux et tu n'es pas libre du choix des SCPI, soit tu as le choix et tu as ce type de taux sans contrainte.

 

[annesoD]

Merci pour vos réponses !