Scpi : en av ou en direct ? Via crédit court ou crédit long.

[kolint93]

Bonjour,

Je vous expose un peu mon projet :

En couple avec 2 enfant en bas âge, nous avons finis de payer notre rp et avons 20 000 euros de côté sur des av /pel en cas de besoin. Nous ne souhaitons pas investir dans de l'immobilier en dur et c'est donc pour cela que l'on se penche sur les scpi.

Pourquoi les SCPI? Car c'est quelquechose qui nous parle et que nous comprenons (immobillier) et qui mutualise le risque et qui nous ne demandera pas beaucoup de suivi tout en rapportant des interet reguliers pour un placement long terme

Première question : nous sommes à un tmi de 14%

Que conseillez vous ? Plutôt des scpi en direct ou via av ?

J'ai bien compris que ma fiscalité est plus avantageuse en av mais mais aussi que c'est plus coûteux en frais.... Difficile de choisir en connaissance de cause. notre faible imposition aujourd'hui me pousserais plutôt à partir sur des scpi en direct... ne serait-se ce que pour choix.
Ceci dit, le tmi est a 14 aujourd’hui, d'ici une quinzaine d'année, il sera surement à 30... et le placement sur AV sera peut être à ce moment plus judicieux.

Après, peut être faire un peu des deux : une partie en AV (pour l'optimisation des prelevement) et une partie en direct (pour le choix)

Enfin
Nous envisageons de contracter un crédit personnel pour le moment, sur 3 ans à un taux de 0.95%. de l'ordre de 35 000 €.
Est-ce qu'un crédit à la consommation permet de déduire les intérêt des revenus déclarés? ou faut il nécessairement un credit immo pour scpi, qui du coups sera plutôt à 3%.

Nous avons songés à souscrire un plus gros credit (150 000 €) sur 15 ans afin de bénéficier de l'effet de levier Mais à 3% d'interet (pour 4.5 % de revenus brut disons soit +- 3% net), celà nous semble moins intéressant, souscrire des crédit à la conso sur des offres promotionnelles nous parait plutot sympatique... ceci dit, nous voyons déjà que les 1% d'aujourd'hui seront peut etre a 4 demain!

Que pensez vous de cette stratégie?

Avez vous des conseils?

 

[Buffeto]

B

Première question : nous sommes à un tmi de 14%

Que conseillez vous ? Plutôt des scpi en direct ou via av ?

d'une part en TMI 14 la fiscalité des revenus fonciers ( 14+17.2) est inférieure au PFU (30) et d'autre part on ne peut faire de crédit immo que pour un achat en direct .

dans ces conditions je choisirais l'achat en direct qui permet de bénéficier du levier du crédit .

 

[kolint93]

Bonjour buffetophile,

Je lis vos reactions depuis bien longtemps sur ce forum.

Mais avez vous lu l'ensemble de mon message? J'envisage prioritairement un crédit à la conso car je peut bénéficier de taux a - d'1%, alors que via un crédit immo, c'est plus dans les 3%. De ce fait, la stratégie ne me semble pas être la même... J'ai donc le choix de l'av ou de la scpi en direct...
Pouvez vous aussi me donner plus de précision quand à votre précision sur le fait que la fiscalité des revenus fonciers avec tmi 14 est inférieur au PFU? pour moi 31.2 > 30... Mais il y a certainement une subtilité que je n'ai pas compris

 

[moietmoi]

Nous envisageons de contracter un crédit personnel pour le moment, sur 3 ans à un taux de 0.95%. de l'ordre de 35 000 €.

il faut pouvoir supporter la mensualité, et celle ci entamera nettement votre capacité pour

Nous avons songés à souscrire un plus gros credit (150 000 €) sur 15 ans

à moins que ceci soit, l'un, ou l'autre..mais ce n'est pas le même jeu...

Est-ce qu'un crédit à la consommation permet de déduire les intérêt des revenus déclarés?

oui dans l'absolu, si vous pouvez prouver par la suite qu'effectivement tout dans votre démarche était d'emprunter cette somme pour cet achat; Or un point peut devenir suspect....dans une offre à 0,95% bien connue en prêt consommation d 'une banque en ligne, il est demandé si le prêt est pour faire un placement sur un bien financier;.et si on veut obtenir le prêt il faut répondre non..... une scpi est elle de l'immobilier? ou un placement financier? aux yeux des impots c'est imposé comme un bien immobilier, aux yeux de l'autorité des marchés financiers, c'est un produit financier.... Donc le fisc doit avoir une cohérence,si vous gardez tout les documents qui prouvent que l'emprunt vous a permis d'acheter les scpi..les intérêts sont déductibles... cependant vu la somme des intérêts pour ce prêts et en étant à 14% cela ne va jouer beaucoup...

 

[CharlyBgood]

Moi aussi, le crédit dope la rentabilité totale. Gardez votre cash.

 

[kolint93]

il faut pouvoir supporter la mensualité, et celle ci entamera nettement votre capacité pour

Pour? il manque un mot? la capacité est supportable (35% d'endettement en ayant des actifs payés (immo) et des assurances vies comptant pour 50 % du montant du prêt, et le tout sans compter le revenu potentiel de ces placement en scpi). Je pourrais baisser l'endettement, mais bon, je connais nos possibilités, et si je monte à ce pourcentage c'est qu'il est très largement envisageable pour nous au vu de notre gestion financiere passé, et au vu de nos salaires qui augmentent regulierement.
Rien que su ce dernier point, ces 35 % se transformeront en 31% dans 8 mois... techniquement, et au vu de ses données, nous pourrions même aisément passer sur 45%.

à moins que ceci soit, l'un, ou l'autre..mais ce n'est pas le même jeu...

investir a 1 % en s'engageant sur 3 ans me semble moins risquer qu'a 3 % sur 15... Le pari étant de trouver encore ce type de prêt dans 3 ans... Et au pire, d'abandonner l'effet de levier pour investir en scpi chaque mois sur de l'epargne (mais c'est moins interressant, je le concède). Disons que j'ai peine a croire à une grosse inflation, même dans 3 ans. Donc je me dis qu'il est surement possible de réiterer ce type de pret dans 3 voire 6 ans... Mais c'est sur que si je décide d'investir en credit immo 100 000 € en 2022 sur des scpi, peut être que ces credit ne seront plus a 3%, mais a 5...
Disons que je trouve qu'investir sur 4.5% brut, avec 3% d'interet me semble, en net, peut être negatif comme investissement (sans compter l'augmentation des valeurs de part).


oui dans l'absolu, si vous pouvez prouver par la suite qu'effectivement tout dans votre démarche était d'emprunter cette somme pour cet achat; Or un point peut devenir suspect....dans une offre à 0,95% bien connue en prêt consommation d 'une banque en ligne, il est demandé si le prêt est pour faire un placement sur un bien financier;.et si on veut obtenir le prêt il faut répondre non..... une scpi est elle de l'immobilier? ou un placement financier? aux yeux des impots c'est imposé comme un bien immobilier, aux yeux de l'autorité des marchés financiers, c'est un produit financier.... Donc le fisc doit avoir une cohérence,si vous gardez tout les documents qui prouvent que l'emprunt vous a permis d'acheter les scpi..les intérêts sont déductibles... cependant vu la somme des intérêts pour ce prêts et en étant à 14% cela ne va jouer beaucoup...

Merci pour ces superbes précisions. oui, effectivement, on parle de 500 € d'interet sur 3 ans, ce qui, sur 14% donne 70 euros d'économie d'impots potentiel sur les 3 ans... Je ne penses pas que celà soit nécéssaire de se poser la question... il faut tenter, voir, et dans 10 ans, on vient témoigner sur cbanque

Edit, je viens de voir que j'ai répondu dans votre réponse, c'est un peu "sale", mais je ne maitrise pas encore beaucoup ce forum... il faut donc malheureusement relire votre réponse pour lire une partie de mes reactions

 

[Buffeto]

Pouvez vous aussi me donner plus de précision quand à votre précision sur le fait que la fiscalité des revenus fonciers avec tmi 14 est inférieur au PFU? pour moi 31.2 > 30... Mais il y a certainement une subtilité que je n'ai pas compris

mea culpa ...je me suis trompé dans le calcul …( la fatigue sans doute ) effectivement 14+17.2 font 31.2.

ceci dit ca reste proche des 30% du PFU et donc ce n'est pas l'élément déterminant du choix .

ce qui me pousserait vers les SCPI en direct c'est de toucher les revenus trimestriellement en direct . certaines AV ne reversent que 85% des revenus….

 

[abcdef]

mea culpa ...je me suis trompé dans le calcul …( la fatigue sans doute ) effectivement 14+17.2 font 31.2.

ceci dit ca reste proche des 30% du PFU

Et même 30,25% avec la csg déductible.

Les frais de gestion sur les parts de SCPI doivent quand même bien handicaper sur le très long terme. On retire chaque année 0,5% de frais de gestion dans le meilleur des cas sur un contrat type Linxea Spirit ou Mes placements liberté.
Entre la possibilité du crédit, du démembrement, d'une fiscalité adoucie par les scpi internationales, il y a aussi la possibilité de trouver un bon mixte en direct avec un plus large choix de SCPI et sans ses frais de gestion des contrats assurance vie.
Un calcul à faire avec sa TMI actuelle et future et le besoin de revenus ou pas.

 

[CharlyBgood]

On retire chaque année 0,5% de frais de gestion dans le meilleur des cas sur un contrat type Linxea Spirit ou Mes placements liberté.

Je ne connais ces contrats d'A-V que de nom et ils ont plutôt bonne réputation: versent ils 100% des dividendes de leurs SCPIs ou 85% comme Fortuneo-Suravenir ?
Sinon ça vaudrait le coup d'emprunter à court terme (5 à 6 ans) d'y investir en SCPIs dans une A-V mûre (8 ans) et de se verser D rachats partiels, non ?

 

[Buffeto]

Sinon ça vaudrait le coup d'emprunter à court terme (5 à 6 ans) d'y investir en SCPIs dans une A-V mûre (8 ans) et de se verser D rachats partiels, non ?

difficile de trouver une banque pour ce genre de crédit.

 

[abcdef]

Je ne connais ces contrats d'A-V que de nom et ils ont plutôt bonne réputation: versent ils 100% des dividendes de leurs SCPIs ou 85% comme Fortuneo-Suravenir ?
Sinon ça vaudrait le coup d'emprunter à court terme (5 à 6 ans) d'y investir en SCPIs dans une A-V mûre (8 ans) et de se verser D rachats partiels, non ?

Oui 100% des loyers. Ce sont les meilleurs contrats pour loger des SCPI.
Oui je ne dis pas que c'est mauvais d'investir via une assurance vie car effectivement malgré les frais de gestion ça permet de limiter la fiscalité même si d'autres solutions existent en direct aussi.
Mais je pars sur un investissement de 10 ans. Quelle sera la fiscalité de l'assurance vie dans 10 ans ? Garderons toujours l'abattement de 4600/9200 euros qui permet effectivement aujourd'hui d'optimiser la sortie des loyers sur A/V mûre après 8 ans.

 

[CharlyBgood]

[QUOTE="abcdef, post: 309806, member: 37930"
Mais je pars sur un investissement de 10 ans. Quelle sera la fiscalité de l'assurance vie dans 10 ans ? Garderons toujours l'abattement de 4600/9200 euros qui permet effectivement aujourd'hui d'optimiser la sortie des loyers sur A/V mûre après 8 ans.[/QUOTE]

Le pire n'est jamais sûr.
En France on n'aime pas les choses simples. Fort à parier qu'il restera tjs D niches fiscales comme l'A-V et le LMNP. Rabotées ou pas. Et en principe il n'y a pas de rétroactivité fiscale donc mieux ne pas attendre qd on prend un parti pris.
Autre avantage en A-V le versement parfois mensuel des dividendes au lieu de trimestriel.

 

[CharlyBgood]

difficile de trouver une banque pour ce genre de crédit.

Oui certes difficile, mais pas impossible, surtout si on part sur des montants modestes, avec un crédit non affecté pour tenter le coup ?

 

[Buffeto]

Oui certes difficile, mais pas impossible, surtout si on part sur des montants modestes, avec un crédit non affecté pour tenter le coup ?

ok mais il faut quand meme pouvoir assumer les mensualités du crédit sans les revenus de la SCPI

 

[CharlyBgood]

ok mais il faut quand meme pouvoir assumer les mensualités du crédit sans les revenus de la SCPI

Bien sûr ! Tu seras tjs un peu de ta poche C normal.
Si tu le fais sur une AV "mûre" avec D rachats partiels programmés sur ton fonds en €uros, tu peux couvrir une partie disons 10 à 20% de ta mensualité. En + pas de délai de jouissance, et versements mensuels des dividendes!
A voir.

 

[moietmoi]

Sinon ça vaudrait le coup d'emprunter à court terme (5 à 6 ans) d'y investir en SCPIs dans une A-V

impossible à faire, sauf avec des crédits consommation: dire que l'on met des scpi dans une assurance vie est une manière de dire les choses mais ne correspond pas à la réalité;
on n'achète pas des parts de scpi que l'on met sur le contrat, mais on soucrit à une assurance vie, donc on transfert ses fonds sur le contrat d'av; et l'assureur lui, achète des parts de scpi;

 

[CharlyBgood]

impossible à faire, sauf avec des crédits consommation: dire que l'on met des scpi dans une assurance vie est une manière de dire les choses mais ne correspond pas à la réalité;
on n'achète pas des parts de scpi que l'on met sur le contrat, mais on soucrit à une assurance vie, donc on transfert ses fonds sur le contrat d'av; et l'assureur lui, achète des parts de scpi;

... dont il assure la liquidité, on est bien d'accord.

Oui je pensais exactement cela: avec un crédit conso sur 6 ans: c'est un peu de la cavalerie vu le décalage d'horizons, mais après tout D traders ont fait bien pire et avec bcp + d'argent.

 

[Buffeto]

... , mais après tout D traders ont fait bien pire et avec bcp + d'argent.

oui mais eux , ils ne jouent pas avec leur propre argent

 

[CharlyBgood]

oui mais eux , ils ne jouent pas avec leur propre argent

En effet !

 

[encoroburo]

Bonjour
En general les SCPI sont plafonnées lors d'un versement sur AV (de mémoire 50%), mais comme c'est considéré comme des UC ca permet d'avoir le fond euros boosté à 2.8% chez Suravenir ou 2.9% chez Spirica. ( en 2018...)..et suivant les cas les loyers atterissent sur le fonds euro, mais le general celui la... A prendre en compte pour le calcul du rendement global car au fil des ans la part scpi diminue avec les frais et la part fond euro augmente avec les loyers...