SCI comment reduire des impots sur les revenus ?

[irisversicolor]

Bonjour,

Mon marie, son frère et moi avons acheté une maison ensemble en SCI. Pour cela nous avons imprunté de l'argent aupres d'une banque.
Mon marie et moi habitent au premier étage, au RDC il se trouve un cabinet medicale. Nous avons engendrés des traveaux de renovation payés par la SCI pour l'appartement au premier étage. Afin de pouvoir rembourser l'emprunt mon marie et moi payons un loyer pour l'appartement qui represente la partie la plus importante sur le revenue des loyer de la SCI.

Pendant la creation de la SCI nous avons opté pour l'impot sur les révenus (IR). Faisant les comptes à la fin de l'année pour la première fois nous nous posent plusieures questions:

Quelles traveaux peuvent être déduits des révenus? Nous avons fait les suivantes: remettre l'éctricité au normes, creation d'un salle de bain, installation d'une nouvelle cuisine, traveaux de peinture, des sols..et envisagent encore d'autre telle remplacement d'une partie des fenêtre, reamenagement des combles...
Aussi nous nous demandons s'il faut que mon marie et moi continuent de payer un loyer ou s'il vaut mieux passer à un hebergement à titre gratuite, sachant qu'aujourd'hui les revenus des loyer (le notre + celle des medcins) depassent largement les frais deductible telles quelles les interets, les assurances, frais de gestion, taxe foncière.
Aussi nous nous demandons s'il faut pas eventuellement passer en impots sur les societés afin de reduire nos impots?

Merci pour vos réponses.
Cordialement

 

[ZRR_pigeon]

pouvez vous bien détailler ce qui est personnel et ce qui est professionnel ? c'est un peu cela la clef de deductibilité...

 

[moietmoi]

Bonjour, le forum pourra vous donner des idées, mais il me semble prudent de trouver un comptable sympathique, compétent, et pas cher qui voudra bien faire des simulations des différents cas possibles en discutant avec vous, sur votre projet à 10 /15 ans pour l'ensemble de la sci et de l'immobilier;

Les règles de déductibilité et de calcul du revenu foncier sont quasi les mêmes que vous soyez en sci (ir) ou sans sci;

Les règles sont complexes et subissent beaucoup d'exceptions, mais par principe, les dépenses d'agrandissement, de modifications ne sont pas déductibles, les dépenses de réparations et de "petites" améliorations le sont ; le mot "petites" est ajouté par moi pour la compréhension;
Par principe les travaux d'amélioration qui augmentent la valeur de l'immeuble ne sont pas déductibles, sauf si ces dépenses sont indispensable pour pouvoir louer; par ailleurs il faut avoir des factures qui distinguent bien chaque poste bien précisémment pour pouvoir justifier;

il est effectivement dommage que le montage choisi arrive à vous faire payer un impôt et la csg sur des revenus fonciers procurés en partie par un loyer que vous payez vous même, avec votre argent ayant déjà subit l'impôt sur le revenu

reamenagement des combles

Si les combles sont comptées dans la surface habitable de votre achat d'origine, normalement leur aménagement sera déductible, pourvu que la sci loue avec un loyer supérieur au loyer initial, car sinon, comment justifier que cet aménagement a été fait dans le but de louer? Ceci bien sûr si pour aménager les combles , il ne faut pas toucher au gros œuvre;
Mais comme en général les combles , non aménagées, ne sont pas comptées dans la surface habitable, il y a de fortes chances pour que ces dépenses ne soient pas déductibles;

 

[irisversicolor]

Bonsoir,

Merci à vous, ZRR_pigeon et moietmoi, pour vos réponses.

Pour préciser la séparation entre personnel et professionnel : la maison n'est qu'une seule propriété, c'était initialement un médecin qui avait son cabinet au rdc et un appartement au 1er et 2e étage. Nous avons acheté la maison pour y vivre et nous louons désormais à des médecins le rdc.

En ce qui concerne les régles de déductibilités, la frontière entre travaux de modifications et ceux de réparations pour pouvoir être loué semble être sujet à interprétation. Dans notre cas, l'ensemble des 3 niveaux de la maison était dans un état datant des années 60. L'appartement était dans un état très ancien et ne répndant pas aux standarts actuel : Nous avons fait refaire la cuisine tout en cassant une salle de bain adjascente et donc refait faire une salle de bain à un autre endroit du premier étage. (facture d'un cuisiniste et d'un plombier). Nous en avons profité pour refaire faire l'électricité dans ces pièces 2 neuves (facture d'un électricien) ainsi que les revétements de surface (murs, sol et plafond) que nous avons fais nous-même (factures de fournitures).
Dans notre cas, quels seraient le montant des travaux possiblement déductibles?

Vous remerciant par avance pour vos réponses,
Bien cordialement.