Résidence principale avec gros travaux et une partie en LMNP

[Ohm]

Bonjour,

Je suis actuellement propriétaire de ma RP que je souhaite vendre pour acquérir un ensemble immobilier dans lequel j'aimerai réaliser ma RP + 3 gîtes.

Tout est à refaire toiture, électricité, plomberie, création SDB, cuisine, cloisons, plâtrerie, peinture, isolation, etc.

Je suis un peu perdu quant à la stratégie adopter pour cet achat. J'aimerai avoir quelques conseils afin de bien orienter mon projet.
Mes seuls revenus (10000€ / an) proviennent d'un autre gîte en LMNP MicroBic avec 70% d'abattement, je ne paye pas encore d'impôt.

Merci par avance.

 

[moietmoi]

Bonjour
Beau projet.....et ambitieux...
je suppose que tu réfléchis à ce projet sans crédit... et que la totalité du financement sera la vente de ton actuelle rp?
une fois fini, les recettes totales de tes 4 gites, je parle bien de la somme totale des loyers sera t elle supérieure ou inférieure à 23 000 euros?
en dehors des loyers, factures tu aux clients d'autres choses? repas, découverte de la région.....

Tout est à refaire toiture, électricité, plomberie, création SDB, cuisine, cloisons, plâtrerie, peinture, isolation, etc.

as tu des devis? feras tu cela toi même? d'ailleurs même si tu fais tout toi même, il te faut des devis..
quelle est la part dans l'ensemble qui sera ta rp? en % de surface et en % de prix d'achat? ......

au passage , tu parles de gites... une question se pose, pour le prochain immeuble, tu feras des gites ou des chambres d'hotes?

 

[Ohm]

Merci pour ta réponse.

Je serai en indivision 50/50 avec ma compagne, la question du crédit n'est pas écartée.
La recette totale des 4 gites sera environ 40000€. Je ne facture rien d'autres aux clients.
Je peux faire 70% des travaux moi même mais cela ne sera pas forcément judicieux j'imagine (autour de 200000€ de devis pour l'ensemble).
La RP représentera 50% de la surface et disons 60% du prix d'achat.

 

[moietmoi]

avec ma compagne

pacs? ou union libre..cela change pour la fiscalité et le statut lmnp ou lmp......
surtout que

La recette totale des 4 gites sera environ 40000€.

il y a la limite des 23 000 euros tant pour la sécu( pour de location saisonnière) que pour les impots et la sécu (lmnp ou lmp)....mais là.. c'est en fonction des revenus...

la question du crédit n'est pas écartée.

Mes seuls revenus (10000€ / an) proviennent d'un autre gîte en LMNP MicroBic avec 70% d'abattement

donc si tu achètes 50/50 il faut qu'elle ait un dossier béton..

 

[Ohm]

En union libre.
Effectivement la limite des 23000€ serait largement dépassé.

Pour le crédit, il serait partiel (nous avons déjà l'accord de la banque).

 

[moietmoi]

En union libre.
Effectivement la limite des 23000€ serait largement dépassé.

alors complexe
sur le point de vue fiscal vu que c'est de l'union libre, il y a 2 déclarations ; et chacun remplira avec le pro rata de l'acquisition 50/50; don à 40 000 soit 20 000 chacun( même si la comptabilité faite par le comptable sera sur les 40 000) aucun des deux en sera lmp; tous les 2 lmnp;
mais si tu fais par exemple 47 000 alors toi tu cela comptera pour 23 500 et comme tu n'a pas de revenu salarié..tu sera lmp, cependant ta compagne si elle gagne en salaire ou indépendante plus de 23500, elle sera lmnp;
concernant le social , je ne sais pas si le code de la sécu prévoit comme les impots de diviser par les indivisaires; don soit tu paieras le ssi ou pas; je ne sais pas; je vais voir si un avocat que je connais à la réponse.....

sur le terrais des déclarations , pour voir si tu reste micro bic ou reel, il faudrait faire une simulation avec un comptable en comptant les travaux à 50 ou 60% ; tes travaux sur la rp ne sont bien sûr pas à prendre en compte pour ta compta gites;
je suppose qu'avec l'apport, tu sera en trésorerie positive sur l'explotation des gites...un moyend e gagner de l'argent...et que tu as besoin de cet argent pour vivre...donc la sci à l'is n'est pas le bon système;

 

[Ohm]

alors complexe
sur le point de vue fiscal vu que c'est de l'union libre, il y a 2 déclarations ; et chacun remplira avec le pro rata de l'acquisition 50/50; don à 40 000 soit 20 000 chacun( même si la comptabilité faite par le comptable sera sur les 40 000) aucun des deux en sera lmp; tous les 2 lmnp;

mais si tu fais par exemple 47 000 alors toi tu cela comptera pour 23 500 et comme tu n'a pas de revenu salarié..tu sera lmp, cependant ta compagne si elle gagne en salaire ou indépendante plus de 23500, elle sera lmnp;

Ok donc il faudrait peut-être faire un peu de location nue pour éviter de devenir LMP?

concernant le social , je ne sais pas si le code de la sécu prévoit comme les impots de diviser par les indivisaires; don soit tu paieras le ssi ou pas; je ne sais pas; je vais voir si un avocat que je connais à la réponse.....

Merci

sur le terrais des déclarations , pour voir si tu reste micro bic ou reel, il faudrait faire une simulation avec un comptable en comptant les travaux à 50 ou 60%

Pourquoi 50-60%?

je suppose qu'avec l'apport, tu sera en trésorerie positive sur l'explotation des gites...

Oui sauf si les travaux absorbent tout... Je compte rénover 1 gîte par an.

un moyend e gagner de l'argent...et que tu as besoin de cet argent pour vivre...donc la sci à l'is n'est pas le bon système;

C'est à dire? Peux-tu détailler?

Merci !