Rédaction statut SCI familiale + donation enfant handicapé

[Iris77]

Bonjour à tous,

Je n'ai pas trouvé réponse dans le forum. Voici notre cas.

Situation :
-couple marié sous le régime de la communauté de biens + 1 enfant handicapé.
-Le handicap couvre une possible altération du discernement ou la possibilité d'être sous l'influence d'une tierce personne.

Besoin :
Nous souhaitons faire une donation à notre enfant de notre résidence principale, avec démembrement via une SCI familiale, afin qu'au décès des 2 parents :
-A- qu'il ait un logement assuré au cas où sa situation professionnelle ne lui permette pas d'être autonome financièrement
-B- qu'un membre de la famille proche soit désigné pour l'accompagner dans ses choix : location, vente de cette résidence principale

De plus, en tant que parent :
-C- nous voulons garder la main (location, vente) sur notre résidence principale tant que l'un des parents est vivant et capable. Un conflit avec l'enfant ne doit pas entrainer l'expulsion du ou des parents.
-D- Si le dernier parent vivant devient incapable de gérer la SCI, un membre de la famille proche devient gestionnaire de la SCI.


Ma question :
comment rédiger les clauses d'une SCI familiale pour couvrir ses différents cas ?


Merci à vous.

Iris

 

[Kizzo]

Bonjour,
Je ne peux que trop vous recommander de prendre rendez-vous avec un notaire spécialisé en droit de la famille ET droit des sociétés pour vous accompagner dans ce projet global de rédaction des statuts et de donation de parts sociales.
Il y a plusieurs questions à traiter, la rédaction des statuts sera la dernière étape avant la donation, il y a beaucoup de points à regarder en amont. Je préfère ne pas lancer des idées à la cantonade alors qu'elles auront des conséquences sur d'autres aspects qui ne seraient peut-être pas évoqués.

Je peux vous répondre sur des points précis, voire apporter des précisions à ce qu'un professionnel n'aurait pas su vous expliquer suffisamment, mais dessiner tout le projet ici sur un forum ça me paraît hasardeux car chacun va y aller de sa patte mais dans un orchestre je préfère quand il y a 1 seul chef.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Je rejoins @Kizzo sur le point essentiel de la nécessité d'un professionnel :
Notaire , mais, ou Avocat.
La différence entre un notaire et un avocat à cultures et spécialisations identiques , se voit en général dans le fait qu'un notaire saura parfaitement mettre en forme, alors qu'un avocat saura parfaitement envisager des solutions.
Les 2 ,poussés dans leur retranchements sont capables de la même chose ( indépendamment des obligations et attribution juridiques différentes ), mais les habitudes de travail " spécialisent" leur mode de réflexion.
Par ailleurs, quelle est la rémunération d'un notaire que l'on consulterait 3 ou 4 fois 3 heures , en lui demandant des rapports et simulation écrite demandant une dizaine d'heures de travail, sans rien lui confier par la suite?
Depuis 2016, cette situation est codifiée, avec une convention d'honoraires hors acte ,mais peu de notaires le font.
Sur le reste , nous sommes un forum et grâce à votre définition très claire de votre recherche il me semblerait normal que chacun puisse vous aider, si il s'en sent capable.
Cependant il faut s'attendre à éventuellement une remise en cause de la solution que vous proposez ( sci).
Et effectivement si c'est opportun la rédaction des statuts n'est que la codification des réponses aux différentes situations envisageables.

Une première question : l'enfant est il mineur?

 

[Iris77]

Merci pour vos première réactions.

Nous avons réalisé 1 consultation rémunérée avec un notaire.

Il nous a expliqué :
- la donation avec démembrement (usufruit + nue-propriété)
- le principe de transfert des parts a chacun des décès des parents

Puis devant nos 4 cas d'usage identifiés, il nous a proposé de créer une SCI. Il rédigera les statuts conformément à ce que nous allons lui présenter. C'est pourquoi la formulation est importante et aussi de ne pas multiplier les RDV rémunérés avec le notaire.

L'enfant est MAJEUR depuis 2025.

 

[Kizzo]

Merci pour vos première réactions.

Nous avons réalisé 1 consultation rémunérée avec un notaire.

Il nous a expliqué :
- la donation avec démembrement (usufruit + nue-propriété)
- le principe de transfert des parts a chacun des décès des parents

Puis devant nos 4 cas d'usage identifiés, il nous a proposé de créer une SCI. Il rédigera les statuts conformément à ce que nous allons lui présenter. C'est pourquoi la formulation est importante et aussi de ne pas multiplier les RDV rémunérés avec le notaire.

L'enfant est MAJEUR depuis 2025.

Par curiosité, majeur et discernement altéré, ça n'arrête pas le notaire pour signer des statuts et une donation ?

 

[Iris77]

je vous dirai car nous revoyons le notaire prochainement.

je me demande si donation + un mandat de protection future serait plus adapté.

 

[Kizzo]

je vous dirai car nous revoyons le notaire prochainement.

je me demande si donation + un mandat de protection future serait plus adapté.

Ben en premier lieu selon moi il y a déjà un problème de capacité juridique de l'enfant. Peut-il signer valablement un acte (donation, mandat etc) en sachant que ses facultés sont altérées... par principe cela me paraîtrait extrêmement discutable : comment pourrait-on affirmer que l'enfant a besoin de protection mais le laisser signer un acte juridique aussi solennel qu'une donation ou un mandat de protection future (y compris via une procuration entendons-nous bien). Ça serait comme dire que papy n'y voit plus clair du tout mais lui donner les clés de la voiture pour rentrer chez lui...

Dans l'ordre des choses je ferais
1) une mise sous un régime de protection (tutelle/curatelle selon ce que le juge préconiserait) car cela semble de toute façon nécessaire et cela protège réellement l'enfant mais aussi son entourage qui peut légitimement agir sur son patrimoine et sa personne
2) proposer le projet de SCI + donation au juge (éventuellement des le debut) pour que tout soit bien encadré et fait dans les règles de l'art, sans risque de remise en cause de la validité juridique de ce qui sera signé.

 

[moietmoi]

mandat de protection future serait plus adapté.

En tout cas, ce type de mandat me paraît essentiel.Ainsi qu'une clause d'inaliénabilité temporaire, et de retour conventionnel.
Tant qu'il n'y a pas eu de décision de protection juridique de décider, il faut prendre des mesures conservatoires et de protection.

Un médecin expert agréé peut émettre un avis qui permettra le cas échéant de sécuriser un notaire.
Mais trouver un notaire, sera difficile.
En supposant que la solution sci doit retenue il faudrait pouvoir couvrir les points suivants que je vois :

-Les parents gardent le contrôle malgré tout conflit avec l'enfant.
- Continuité de gestion en cas d'incapacité du gérant.
-désignation d'un conseiller pour l'enfant couplé avec un mandat de protection future.
Garantir que le bien est RP de l'enfant si le besoin est, par une interdiction temporaire de vente y compris au déces des parents.
Une clause d'agrément
Une clause de retour conventionnel
C'est un peu en vrac..

 

[Kizzo]

-désignation d'un conseiller pour l'enfant couplé avec un mandat de protection future

Sauf que la signature même du mandat par l'enfant peut être un sujet, et je vois mal un médecin être "positif" sur la faisabilité alors même que les parents émettent un avis extrêmement alerte.

Pour les autres aspect "en vrac" oui dans les grandes lignes je rejoins.
L'inalienabilité du bien ne peut être garantie dans une SCI (le droit des sociétés ne permet pas cela : quid s'il faut dissoudre la société ?). En revanche ça peut s'encadrer dans une tutelle couplée aux dispositions statutaires permet de traiter ce point

 

[moietmoi]

Sauf que la signature même du mandat par l'enfant peut être un sujet, et je vois mal un médecin être "positif" sur la faisabilité alors même que les parents émettent un avis extrêmement alerte.

Il me semble que ,sauf dans des procès actuels( Sarkozy) l'intention ne peut guider les pas.
Je fais cette comparaison pour me poser une question.
Supposons une personne atteinte d'une maladie diagnostiquée dégénérative, mais actuellement sans expression physique ou mentale.
Tant que cette personne n'est pas incapable, elle est apte à signer.
Qu'en penses tu?

 

[Kizzo]

Il me semble que ,sauf dans des procès actuels( Sarkozy) l'intention ne peut guider les pas.
Je fais cette comparaison pour me poser une question.
Supposons une personne atteinte d'une maladie diagnostiquée dégénérative, mais actuellement sans expression physique ou mentale.
Tant que cette personne n'est pas incapable, elle est apte à signer.
Qu'en penses tu?

Il y a 2 choses :
- incapacité juridiquement actée
- très forte raison de mettre en doute que la personne face au notaire - officier publique ministériel rappelons-le - comprend ce qu'elle fait

Dans les 2 cas le notaire doit refuser de signer l'acte.

Imagine le sketch si une personne a complètement perdu la raison et que sa famille fait exprès de ne pas la mettre sous un régime de protection pour abuser de sa faiblesse... c'est juste pas possible.

Dans ton exemple, il y a un stade de la maladie qui ne pose aucun problème pour régulariser des actes, et un stade auquel ça ne sera plus possible.

 

[moietmoi]

Dans ton exemple, il y a un stade de la maladie qui ne pose aucun problème pour régulariser des actes, et un stade auquel ça ne sera plus possible.

Entièrement d'accord.
Et là frontière est elle à la libre appréciation de l'officier ministériel ? Ou l'avis d'un médecin expert est impératif ? Si cet avis va dans le sens du discernement.

 

[Kizzo]

Entièrement d'accord.
Et là frontière est elle à la libre appréciation de l'officier ministériel ? Ou l'avis d'un médecin expert est impératif ? Si cet avis va dans le sens du discernement.

À la libre appréciation du notaire qui peut demander un certificat médical
Le notaire engagé sa responsabilité personnelle, être notaire c'est une énorme responsabilité au regard des actes reçus