Oui c'est bien cela. Pour résumer, en reprenant le parallèle avec l'appartement en location et en simplifiant un peu:
(1) l'investissement initial dans l'ETF correspond au prix d'achat de l'appartement
(2) l'etf peut verser des dividendes (qui seraient issus des dividendes des actions sous jacentes constituant l'etf), alors ces dividendes peuvent se comparer au loyer de l'appartement qu'on aura mis en location
(3) au cours du temps, indépendamment du loyer (ou des dividendes), le cours de l'etf peut se comparer au prix de l'appartement (plus ou moins value, donc)
Ce qui diffère (généralement), c'est que les ETF sont souvent "capitalisant", càd que les dividendes sont réinvestis par le gestionnaire du fond dans le fond, que donc son cours augmente de ce fait.
Mais pour un ETF "distribuant", alors on perçoit effectivement (s'il y en a) des dividendes, comme on perçoit le loyer d'un appartemement, sans que par ailleurs la valeur de l'investissement en soit affectée. Le modèle "capitalisant" n'est évidemment pas possible avec un appartement.
Pour reprendre les chiffres cités plus haut, avec un etf S&P 500 distribuant, on aurait en moyenne 1,8% par an de "loyer" perçus, et sur le long terme, en moyenne 8% par an d'augmentation de l'investissement initial (comme si le prix de l'appartement augmentait en moyenne de 8% par an, càd une plus-value de 8%/an).
Quand l'ETF est capitalisant, on ne perçoit pas de "loyer" au fil du temps, mais la performance (plus-value) est meilleure.
J'espère avoir un peu éclairé votre lanterne, tout en ayant pas dit trop de bêtises