Priorisation des déductions - LMNP...

[svprets]

Bonjour,

Je recevrai sous peu mon premier bilan pour une activité LMNP...Ai échangé avec le comptable et vous remercie de me confirmer que j'ai bien compris l'ordre de priorité des déductions, charges et immobilisations corporelles...
Pour résumer, en considérant un exercice annuel plein pot...

Recettes annuelles : + 32160 €
Frais d'emprunt et intérêts premier exercice : - 10 000 €,
Frais d'acte et de négociation : - 22 000 €,
Meubles : - 10000 € soit - 2000 € annuels sur 5 ans,
Charges annuelles de fonctionnement + TF = - 8000 €
Immobilisations corporelles bâti + travaux sur 30 ans : 260 000 /30 = 8667 € soit - 8667 € /an

Ai compris que les immobilisations passaient après les frais d'emprunt et les charges...
Ma compréhension de cette "mécanique"...
=> 32 160 - 10 000 (Intérêts) = 22160
22160 - 8000 (charges de fonctionnement) = 14 160,
14 160 - 22 000 ( frais d'acte et de négociation) = - 8160 => = 0 , reste 8160 à reporter et déduire à N+1,
Immobilisations corporelles annuelles à reporter et déduire à N+1, si faisable, => 10 667 €...

Ai-je bien compris, ici, l'ordre de déduction des frais et immobilisations...?
Merci d'avance pour vos réponses !

 

[Rewolution]

Oui, c'est bien ça.
Le déficit lié aux charges est reportable 10 ans alors que le déficit lié aux amortissements est reportable indéfiniment.
Il y aura sans doute un peu plus de complexité sur l'amortissement du bâti qui doit être découpé en composants avec des durées d'amortissement propres (gros oeuvre, IGT, facade, agencement)

 

[svprets]

Merci Rewolution pour cette prompte réponse...!!!!
N'ai effectivement pas "détaillé" les immobilisations par corps d'état...
Dernières questions : à l'instar des revenus fonciers, commence-t-on bien par déduire et "apurer" les intérêts d'emprunt avant de passer les charges courantes ?
Avec les différents reports et leur priorité, ça fait un chouette tableur xls à créer...sic !!!
En existe-t-il en téléchargement gratuit ?

 

[moietmoi]

Bonjour.
Il n'y a pas vraiment d'ordre.
Il faut faire les bilans comptables,et appliquer les règles fiscales spécifiques au lmnp.
Dans ton cas , pour la première année , dans tes hypothèses , c'est bon.
Mais les 8160 de charges qui te restent à reporter ne s'imputeront l'année prochaine que si après les amortissements tu es en positif.

Tu sais que tu as le choix de passer les frais d'acquisition et d'agence, soit en charges, soit en amortissements, pour faire ce choix, il faut faire une simulation sur 10 /12 ans.
Car dans certains cas, on perd les déficits antérieurs dus aux charges.


Annee 2 fiscalement
32-10-8=14-amortissement21,2 =0 restera 7,2 en amortissement pour la suite , et tu n'as pas pu imputer les 8 de charges qui te restaient.
Année 3
14-amortissement 17,8=0 et il restera 3,8 d'amortissement pour la suite. Tu n'a toujours pas pu imputer les 8 de charges..
Mais l'année 5 tu pourras...

En fait l'amortissement fiscalement faisable peut être un peu plus faible que l'amortissement comptable.
Les amortissements étant fiscalement limités, par rapport au loyer net de charges, mais pas toutes les charges. ( Les frais de compta sont à exclure des charges pour le calcul fiscal de l'amortissement ) cela joue sur quelques dizaines d'euros.

32160 de recettes? Si il y a 1 euro de location saisonnière dans le foyer fiscal, alors tu dois t'affilier a l'URSSAF ou affilier les 2..

 

[svprets]

Merci moi&moi...!!!

C'est plus clair pour moi...
Pour résumer :
* première année, je passe les charges...Je suis déficitaire...Je stocke les immobilisations...
* deuxième année, je passe les charges de l'année concernée, je suis bénéficiaire...Je passe les immobilisations, n-1 comprises, je passe les charges restantes si possible...(=> C'est jouable puisque les frais de prêt passent à 3k€ a maxima...)
Ai fait le choix de passer les frais d'acte et négo en charge pour la sortie dans une dizaine d'années...Je compte acheter un second immeuble et doubler les recettes...Il y a fort à parier, avec l'évolution de l'IRL, que je bascule LMP dans 5 ou 6 ans...Ai donc intérêt à "majorer" la V.N.C...
Merci encore pour tes informations !!!! Notamment celle relative à l'euro de trop en saisonnier, pour des recettes supérieures à 23 k€ !!!!!

 

[moietmoi]

Concernant les charges, pas de règles comme pour le foncier..
Les charges financières ( interêts) sont comme les autres, bien sûr dans la compta elles sont identifiées,mais groupées au final.

que je bascule LMP dans 5 ou 6 ans

Raison de plus pour faire attention aux charges en report, car elle sont perdues lorsque l'on passe lmp. L'entreprise reste la même, les règles fiscales de traitement de la compta diffèrent. Les amortissements en conserve sont gardés, pas les charges...

 

[svprets]

Concernant les charges, pas de règles comme pour le foncier..
Les charges financières ( interêts) sont comme les autres, bien sûr dans la compta elles sont identifiées,mais groupées au final.

Raison de plus pour faire attention aux charges en report, car elle sont perdues lorsque l'on passe lmp. L'entreprise reste la même, les règles fiscales de traitement de la compta diffèrent. Les amortissements en conserve sont gardés, pas les charges...

Merci pour cette nouvelle recommandation !!! je note que les frais sont perdus en cas de passage en LMP...