Prêt PAS et frais de notaire

[ipidibulle]

Bonjour à tous ,

Voilà , j'ai une question toute bête , mais à laquelle je ne trouve pas réponse sur le net :

Lors de l'octroi d'un prêt PAS , je sais que les frais de notaire ne sont pas pris en charge par le crédit , mais j'aimerais savoir si ces frais sont tout de même pris en compte pour le calcul du TEG ? car il s'agit bien d'une somme directement liée au prêt ?
Merci pour votre attention.

 

[hargneux]

Les frais de garantie sont bien inclus dans le TEG, s'agissant d'un PAS, si le montant est supérieur à 15 ke, c'est obligatoirement une hypothèque.

 

[Aristide]

Bonjour,
Il y a deux règlementations qui permettent de répondre à votre question :

1) - La règlementation sur les PC/PAS
Effectivement cette réglementation ne permet pas de financer ce que, par abus de langage (1) vous appelez "frais de notaire". Elle ne permet pas de financer non plus les frais de dossier, les éventuelles parts sociales des réseaux mutualistes ni les frais de garantie.
Par contre les frais de négociation (agence) peuvent être financés.

(1) La bonne appellation serait "frais d'acte" ou "frais d'acte notarié" car le notaire rédacteur de l'acte ne perçoit en fait qu'un très faible pourcentage de ce que vous lui versez. La grosse majorité correspond à des taxes?

2) - Taux Effectif Glabal (T.E.G.)
Tous les frais rendus obligatoires par la banque sont à inclure dans le calcul du TEG.
Or des "frais d'acte" concernant l'acquisition d'un bien ne sont pas liés au prêt; ils ne sont donc pas rendus obligatoires par la banque. Vous auriez à les payer de toute façon, même si vous payiez comptant sans recours à un crédit.
Ces "frais d'acte" ne sont donc pas à inclure dans le calcul du TEG

Par contre, les frais d'inscription d'une garantie hypothécaire, étant bien liés au prêt et demandé par le prêteur, seront bien à inclure dans le calcul du Taux Effectif Global.
Cordialement,

 

[ipidibulle]

Merci à vous , c'est plus clair à présent , cependant , difficile sur une facture d'acte notarié de définir ce qui rentre dans le champ des frais de l'inscription d'une garantie hypothécaire.
Je vais essayer de fouiner un peu...

 

[Aristide]

D'une part la banque doit vous donner une estimation des frais de garantie dans son offre de prêt et en tenir compte dans les calcul du TEG qui y figure.

Mais le notaire doit pouvoir vous dire quels sont exactement les frais d'acte relatifs à l'acquisition et quels sont ceux relatifs à la prise de garantie.
D'ailleurs ce même notaire devrait re calculer le TEG avec les frais réels puisque ceux pris en compte par la banque ne sont qu'une estimation.

 

[ipidibulle]

La banque a bien fait une estimation des frais de constitution des sûretés réelles à hauteur de 1236,00€ , mais je n'y comprends rien !
La facture totale des frais d'acte notarié s'est élevée à 3174.42€ , le détail n'est pas clair car les termes utilisés sont inaccessibles au commun des mortels.
En plus , je n'ai pas eu vent d'une réduction de ces frais liés au prêt PAS...

 

[Aristide]

Demandez le détail au notaire

Si la garantie est une hyothèque, le prêt PAS vous a permis une exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%

Si c'est un privilège de prêteur de deniers, qu'il y ait prêt PAS ou non, vous avez la même exonération

 

[ipidibulle]

Tout d'abord , merci , vraiment , de prendre le temps de me renseigner.

J'ai les deux garanties : privilège de prêteur et hypothèque , la publicité foncière en date de 2005 m'est facturée à 4,89% pour les trésors et 24,60€ pour les formalités.
De plus , en tête de l'acte de vente , une vignette du conservateur des hypothèques détaillant la publication et l'enregistrement à la conservation des hypothèques comme ceci :

Droits : 3475€
salaires : 30€
total : 3505€ Reçu trois mille cinq cent cinq euros

Le conservateur des hypothèques,

J'avoue que je suis un peu perdue...

 

[Aristide]

Bonjour

Quel(s) étai(en)t le(s) acte(s) concerné(s) ?

Vous avez fait une acquisition d'un immeuble ancien je suppose ?
Ensuite vous avez sollicté des crédits pour financer cet achat mais vous avez aussi, je suppose toujours, prévu des travaux ?

C'est en tout cas ce qui expliquerait un Privilège de Prêteur de Deniers à hauteur de l'acquisition hors frais plus une hypothèque pour le complément de crédits correspondant au financement des travaux.

Si c'est ainsi, sur instruction de votre banque, votre notaire a rédigé un acte d'acquisition et, probablement, de garantie en même temps.

Si vous voulez le détail des frais qui corespondent à l'acquisition d'une part et à l'inscription des garanties d'autre part, c'est à lui qu'il faut vous adreser.

Cordialement,

 

[ipidibulle]

Bon , j'ai dû faire une erreur dans mes recherches parce que le taux applicable au 1er juin 2004 pour les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière était de 3,60%...

[lien réservé abonné]

Quelqu'un peut-il confirmer le taux de publicité foncière à 3,60% pour 2005 ? celui appliqué étant de 4.89% en ce qui me concerne...

 

[pollux1963]

D'une part la banque doit vous donner une estimation des frais de garantie dans son offre de prêt et en tenir compte dans les calcul du TEG qui y figure.

Bonjour,

J'ai vu une banque qui se dispensait de les intégrer en indiquant en petit caractère "non compris les frais de réalisation des garanties"

Bien cordialement

 

[ipidibulle]

Bonjour

Quel(s) étai(en)t le(s) acte(s) concerné(s) ?

Vous avez fait une acquisition d'un immeuble ancien je suppose ?
Ensuite vous avez sollicté des crédits pour financer cet achat mais vous avez aussi, je suppose toujours, prévu des travaux ?

C'est en tout cas ce qui expliquerait un Privilège de Prêteur de Deniers à hauteur de l'acquisition hors frais plus une hypothèque pour le complément de crédits correspondant au financement des travaux.

Si c'est ainsi, sur instruction de votre banque, votre notaire a rédigé un acte d'acquisition et, probablement, de garantie en même temps.

Si vous voulez le détail des frais qui corespondent à l'acquisition d'une part et à l'inscription des garanties d'autre part, c'est à lui qu'il faut vous adreser.

Cordialement,

Bonjour ,

Oui , il s'agissait d'un immeuble ancien avec travaux , le tout financé par le prêt PAS à hauteur de 45 000€ ( 30 000 pour le logement et 15 000 pour les travaux )

Le total de la facture est de :

Trésors : 1746€
Déboursés : 0€
Émoluments : 804,49€
Honoraires : 0€
Formalités : 389,84€
TVA sur 1194,33€ : 234,09€

Je pense qu'effectivement , je vais faire un courrier.

 

[ipidibulle]

Bonjour,

J'ai vu une banque qui se dispensait de les intégrer en indiquant en petit caractère "non compris les frais de réalisation des garanties"

Bien cordialement

Bonjour ,

Dans mon cas , un petit paragraphe qui dit :

"Le coût total ne comprend pas les charges liées à la constitution des garanties dont le montant prévisionnel figure au paragraphe "engagement de l'emprunteur" , ni les honoraires d'officiers ministériels , timbre de dimension , enregistrement.Le mode de calcul des intérêts prorata temporis , non compris , est indiqué dans les conditions générales ."

 

[pollux1963]

Bonjour

45000 euros est une somme relativement faible. Il est probable que certains établissements ne prennent pas de frais de garanties sur une somme aussi faible surtout si votre salaire et votre situation professionnelle sont confortables.

En les incluant dans l'offre, votre banque serait parue moins compétitive et aurait perdu "le marché". Ca sent la manoeuvre dollosive. Mais bon, je vois le mal partout et j'ai très mauvais esprit.

Bien cordialement

 

[ipidibulle]

Bonjour

45000 euros est une somme relativement faible. Il est probable que certains établissements ne prennent pas de frais de garanties sur une somme aussi faible surtout si votre salaire et votre situation professionnelle sont confortables.

En les incluant dans l'offre, votre banque serait parue moins compétitive et aurait perdu "le marché". Ca sent la manoeuvre dollosive. Mais bon, je vois le mal partout et j'ai très mauvais esprit.

Bien cordialement

Totalement illégale donc ?

 

[pollux1963]

Totalement illégale donc ?

Je n'irais pas jusque là car je ne suis pas juriste mais j'ai quand même un doute sur ces techniques de ventes.

Bien cordialement

 

[ipidibulle]

Je n'irais pas jusque là car je ne suis pas juriste mais j'ai quand même un doute sur ces techniques de ventes.

Bien cordialement

D'autant qu'il s'agissait d'une construction de plus de vingt ans et que l'état des lieux obligatoire n'apparaît pas non plus...

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, il y a un débat la dessus du fait que le second alinéa de l'articleL311-1 du code de la consommation dit :
"Toutefois, pour l'application des articles L312-4 à 312-8 (concernent publicité et offre de prêt), les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat...."

C'est donc sur cette notion subjective de "ne peut être indiqué avec précision" que se basent les banques qui pratiqent ainsi.

Il semble cependant que, compte tenu des moyens techniques actuels dont elles disposent, les banques peuvent approcher de façon suffisament précise le coût de ces garanties et qu'en général, elles indiquent bien cette estimation dans leurs offres et l'intègre aussi dans le calcul du TEG.

Comme disent les juristes, il semble que la doctrine et la pratique aille aussi dans ce sens; la justice également.

Cordialement,

 

[ipidibulle]

Bon , j'ai dû faire une erreur dans mes recherches parce que le taux applicable au 1er juin 2004 pour les droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière était de 3,60%...

[lien réservé abonné]

Quelqu'un peut-il confirmer le taux de publicité foncière à 3,60% pour 2005 ? celui appliqué étant de 4.89% en ce qui me concerne...

Je reposte , je me suis trompée , j'ai édité.

 

[Aristide]

45000 euros est une somme relativement faible. Il est probable que certains établissements ne prennent pas de frais de garanties sur une somme aussi faible surtout si votre salaire et votre situation professionnelle sont confortables.

Non, 45.000€ est une somme qui justifie une garantie réelle surtout si la durée est longue

D'autant qu'il s'agissait d'une construction de plus de vingt ans et que l'état des lieux obligatoire n'apparaît pas non plus...

L'état des lieux n'est pas imposé par la banque; il est imposé par la règlementation sur les prêts à taux zéro et est finançable au même titre que les travaux.

il n'a donc pas à être inclu dans la coût du crédit ni dans le calcul du taux effectife global.