Pret immobilier et gage en espece

[JeanMichel]

Bonjour,

J'ai recu une offre de pret immobilier d'une banque pour un montant de 200 000 euros sur 20 ans qui est garanti par une hypotheque. Ma situation professionnelle n'etant pas completement stable (profession liberale de moins de 3 ans), mon banquier m'a demande d'ajouter une deuxieme garantie, sous forme d'un gage de 20 000 euros bloques sur les 20 ans, et qu'ils pourraient ponctionner si je manquais a mes obligations.

Apres avoir lu les conditions du gage, je me suis rendu compte que, concernant les 20 000 euros, ma banque me demande de les dispenser de l'obligation de separation de fonds, et de les autoriser a utiliser ces 20 000 euros completement librement. C'est a dire que ma banque pourrait placer cette somme si elle le souhaitait, mais ne me reverserait aucun interet. Sur 20 ans le manque a gagner (par exemple par rapport a un placement sur obligation d'etat) est important.

Pour moi, cette garantie est un moyen caché de me preter moins d'argent (180 000 euros) tout en me faisant payer des interets sur la somme totale.

Est-ce que c'est attaquable ? Quelle procedure suivre ?
Dois-je accepter l'offre de pret pour pouvoir acheter l'appartement que je souhaite (meme si j'ai deja fait remarquer a mon banquier que l'offre n'etait pas correcte) et menacer la banque d'une procedure judiciaire une fois la transaction effectuee ?

Merci de vos conseils.

 

[Anonyme]

Bonjour,

plutôt que d'envisager des procédures judiciaires vous devriez déjà envisager de changer de banque......

soit votre dossier tient la route et vous trouverez facilement une banque plus "ouverte" soit il est super tendu et bien sur vous risquez de vous retrouver avec la seule proposition de votre banque actuelle.
par contre une chose qui est sure, si vous ne tentez rien, vous n'obtiendrez rien.

bien cordialement

 

[JeanMichel]

Bonjour,

plutôt que d'envisager des procédures judiciaires vous devriez déjà envisager de changer de banque......

soit votre dossier tient la route et vous trouverez facilement une banque plus "ouverte" soit il est super tendu et bien sur vous risquez de vous retrouver avec la seule proposition de votre banque actuelle.
par contre une chose qui est sure, si vous ne tentez rien, vous n'obtiendrez rien.

bien cordialement

Merci de votre message, le dossier est particulierement complexe, et c'est bien la seule banque qui a voulu nous faire un pret.

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-ce que c'est attaquable ?

Non.

C'est un contrat; vous l'acceptez ou pas.

Dois-je accepter l'offre de pret pour pouvoir acheter l'appartement que je souhaite

A vous de voir.

C'est courant qu'une banque nantisse un produit d'épargne en garantie d'un crédit.

Pour ce qui concerne la rémunération peut-être pouvez vous négocier ce point avec votre banque ?
Mais il est clair que le taux du crédit restera supérieur au taux de votre éventuelle rémunération sur l'épargne concernée.

Quelle procedure suivre ?
(meme si j'ai deja fait remarquer a mon banquier que l'offre n'etait pas correcte) et menacer la banque d'une procedure judiciaire une fois la transaction effectuee ?

???
Vous voulez attaquer votre banque pour quel préjudice subit.....après avoir reçu une offre de prêt et réfléchi pendant au minimum dix jours avant de l'accepter ?

D'autre part, si vous menacez ainsi votre banque, vous prenez le risque qu'elle ne concrétise jamais son offre de prêt.

Cdt

 

[Doolittle]

Est-ce que c'est attaquable ?

Attaquable ? Vous voulez dire négociable ?
Rien ne vous empêche de faire une contre proposition. Rien n'empêche la banque de l'accepter, mais ça ne coûte rien d'essayer.

Au passage, estimez-vous heureux d'avoir une offre de prêt dans votre situation. Normalement, profession libérale de moins de 3 ans c'est non d'office pour un prêt.

Quelle procedure suivre ?
Dois-je accepter l'offre de pret pour pouvoir acheter l'appartement que je souhaite

Si vous n'avez pas d'autre financement disponible, oui. L'autre choix possible est d'attendre d'avoir 3 ans d'activité et donc 3 bilans, ce sera beaucoup plus facile pour obtenir un financement.

(meme si j'ai deja fait remarquer a mon banquier que l'offre n'etait pas correcte)

Je ne vois pas ce qui n'est pas correct dans cette offre, hormis le fait qu'elle ne semble pas vous convenir. Libre à vous de la refuser dans ce cas.

et menacer la banque d'une procedure judiciaire une fois la transaction effectuee ?

Euh... Si vous voulez. Mais là encore je ne vois pas ce que ça peut amener de bon vu que vous n'avez aucune base pour une telle procédure.

 

[JeanMichel]

Bonjour, et merci de votre reponse,

C'est courant qu'une banque nantisse un produit d'épargne en garantie d'un crédit.

En effet, c'est courant pour un produit d'epargne. Ici, c'est la banque qui beneficie de la jouissance des fonds nantis comme elle l'entend.

Pour ce qui concerne la rémunération peut-être pouvez vous négocier ce point avec votre banque ?

Oui, j'ai essaye, ils disent qu'ils ne peuvent pas, ni sur assurance vie, ni sur livret.

Mais il est clair que le taux du crédit restera supérieur au taux de votre éventuelle rémunération sur l'épargne concernée.

Ca n'est pas tout a fait vrai, aujourd'hui une assurance vie paye plus qu'un credit immobilier (2% contre 1.6%).
Mais, meme en considerant une remuneration 0, pour moi comme pour la banque, le contrat est equivalent a un pret d'un montant inferieur, et a un taux superieur. Au lieu de leur donner une garantie, je leur donne des conditions de pret plus favorables.

Vous voulez attaquer votre banque pour quel préjudice subit.....après avoir reçu une offre de prêt et réfléchi pendant au minimum dix jours avant de l'accepter ?

D'autre part, si vous menacez ainsi votre banque, vous prenez le risque qu'elle ne concrétise jamais son offre de prêt.

J'ai deja recu l'offre de pret. La question est de savoir si je la refuse ou si je l'accepte.
Si je la refuse, il y a une chance que le vendeur se retourne contre moi.
Si je l'accepte, est-ce que je peux acheter ce bien, et me retourner ensuite contre ma banque parce que la garantie de gage dissimule une diminution du montant prete, et une augmentation du taux effectif ?

 

[JeanMichel]

Je ne vois pas ce qui n'est pas correct dans cette offre, hormis le fait qu'elle ne semble pas vous convenir. Libre à vous de la refuser dans ce cas.

On me dit: "on vous prete 200 000 euros a un taux x, mais pour garantir cet emprunt, on vous demande de nous donner 20 000 euros dont on va disposer comme bon nous semble sur les 20 prochaines annees, et on vous les rend a la fin". Vous trouvez que c'est une garantie normale ?

 

[JeanMichel]

En realite, je pourrais reformuler la question:

J'ai recu une offre de pret avec un mauvais calcul de TEG, avantageux pour la banque, qu'est-ce que je fais ?

Est-ce que la meilleure strategie est d'accepter l'offre, et de confronter la banque une fois la transaction effectuee ?

 

[Doolittle]

On me dit: "on vous prete 200 000 euros a un taux x, mais pour garantir cet emprunt, on vous demande de nous donner 20 000 euros dont on va disposer comme bon nous semble sur les 20 prochaines annees, et on vous les rend a la fin". Vous trouvez que c'est une garantie normale ?

Correct, normal... C'est vague tout ça.
Si vous envisagez une procédure judiciaire il faut vous demander si c'est légal ou pas.
Et à ma connaissance il n'y a rien d'illégal dans cette proposition (ça reste possible cela dit, ma connaissance est vaste mais pas infinie).

Je comprends cependant votre problème, vous avez un compromis signé et une clause suspensive en cas de non obtention d'une offre de prêt. Normalement dans votre situation vous n'auriez dû recevoir aucune offre.

Quelles sont les conditions de remboursement anticipé ?
Vous pourriez partir sur cette offre et faire racheter le prêt dans les 3 ans (dès que vous aurez vos 3 bilans).


Une solution peut être de vous adresser à 2 ou 3 autres banques en présentant votre dossier de façon correcte sans plus, afin d'obtenir des refus de prêts. Que vous présenterez au notaire pour annuler le compromis. En espérant que l'acheteur ne découvrira pas que vous aviez une offre disponible (nb : je décris cette solution pour information mais je ne vous la conseille pas, c'est limite légal pour ne pas dire plus...)

 

[Doolittle]

En realite, je pourrais reformuler la question:

J'ai recu une offre de pret avec un mauvais calcul de TEG, avantageux pour la banque, qu'est-ce que je fais ?

Est-ce que la meilleure strategie est d'accepter l'offre, et de confronter la banque une fois la transaction effectuee ?

Si votre but est d'acheter un appartement la meilleure stratégie dans ce cas est de refuser cette offre provenant d'une banque infoutue de calculer un taux, et d'aller voir ailleurs.

 

[JeanMichel]

Quelles sont les conditions de remboursement anticipé ?
Vous pourriez partir sur cette offre et faire racheter le prêt dans les 3 ans (dès que vous aurez vos 3 bilans).

Je peux rembourser la totalite sans frais, mais je ne peux pas faire racheter le credit par une autre banque...

Une solution peut être de vous adresser à 2 ou 3 autres banques en présentant votre dossier de façon correcte sans plus, afin d'obtenir des refus de prêts. Que vous présenterez au notaire pour annuler le compromis. En espérant que l'acheteur ne découvrira pas que vous aviez une offre disponible (nb : je décris cette solution pour information mais je ne vous la conseille pas, c'est limite légal pour ne pas dire plus...)

Malheureusement, j'ai deja dit au vendeur qui s'impatientait que j'avais une offre. Difficile de dire que les clauses ecrites ne sont pas celles dont on a discute au telephone...

Merci de vos reponses, je vais y reflechir. En ce qui concerne la legalite de l'offre, je vois ca avec un avocat.

 

[JeanMichel]

Si votre but est d'acheter un appartement la meilleure stratégie dans ce cas est de refuser cette offre provenant d'une banque infoutue de calculer un taux, et d'aller voir ailleurs.

Ca n'est pas evident. Les propositions de taux etant soumises a des reglementations strictes, il vaut parfois mieux attraper la banque la main dans le sac...

 

[vivien]

Bonjour,

J'ai recu une offre de pret immobilier d'une banque pour un montant de 200 000 euros sur 20 ans qui est garanti par une hypotheque.....

mon banquier m'a demande d'ajouter une deuxième garantie, sous forme d'un gage de 20 000 euros bloques.

En lisant ce paragraphe j'ai l'impression que l'employé de banque ajoute une condition qui n'est pas reprise dans l'offre, mais peut-être me trompe-je ?
A quel moment le banquier vous a-t-il demandé d'ajouter cette clause ? Est ce que cette deuxième garantie figure dans l'offre ?
Si oui le TEG en tient-il compte, car 20.000,00 Euros bloqués sur 20 ans impactent fortement le TEG ? Par exemple pour un taux conventionnel de 1.80 % sur 20 ans, en ne tenant compte que ce placement le TEG passe à 2.9406 %. Si l'on ajoute l'assurance obligatoire - les frais de dossiers et les frais notariés le TEG risque d'atteindre des sommets.

concernant les 20 000 euros, ma banque me demande de les dispenser de l'obligation de séparation de fonds, et de les autoriser a utiliser ces 20 000 euros completement librement.

??????
Pourriez-vous apporter des précisions sur ce point ?

C'est a dire que ma banque pourrait placer cette somme si elle le souhaitait,

Que se passe-t-il si les performances ne sont pas bonnes avec une réduction du capital ?

menacer la banque d'une procédure judiciaire une fois la transaction effectuee ?

Les menaces ne sont pas très utiles d'autant que votre interlocuteur ne doit pas avoir une délégation qui lui permet de prendre des décisions pour une renégociation ou une amélioration et qu'en plus il ne fera pas remonter l'info aux décideurs.


Cdlt.

 

[JeanMichel]

Bonjour,

Merci de votre reponse.

En lisant ce paragraphe j'ai l'impression que l'employé de banque ajoute une condition qui n'est pas reprise dans l'offre, mais peut-être me trompe-je ? A quel moment le banquier vous a-t-il demandé d'ajouter cette clause ? Est ce que cette deuxième garantie figure dans l'offre ?

Oui cette deuxieme garantie figure dans l'offre. Le banquier m'a demande en amont si j'etais d'accord pour une deuxieme garantie. Il m'a dit au telephone qu'il s'agirait d'une garantie "accessoire" qui serait levee lorsque ma situation professionnelle serait stabilisee. Ces 20 000 euros etaient censes etre places sur un livret.

Lorsque j'ai recu l'offre en revanche, il n'etait plus question de debloquer ce montant si ma situation professionnelle s'arrangeait, et les 20 000 euros ne seraient pas sur un livret, mais en espece.

Si oui le TEG en tient-il compte, car 20.000,00 Euros bloqués sur 20 ans impactent fortement le TEG ? Par exemple pour un taux conventionnel de 1.80 % sur 20 ans, en ne tenant compte que ce placement le TEG passe à 2.9406 %. Si l'on ajoute l'assurance obligatoire - les frais de dossiers et les frais notariés le TEG risque d'atteindre des sommets.

Non, le TEG n'est pas affecte par cette garantie. Ils ont calcule le pret comme si ces 20 000 etaient places sur une assurance vie, et donc ne perdait pas de valeur au fil des ans.
C'est bien mon probleme, en effet...

Pourriez-vous apporter des précisions sur ce point ?
Que se passe-t-il si les performances ne sont pas bonnes avec une réduction du capital ?

Malheureusement, je ne peux pas vous en dire beaucoup plus sur ce point, puisque c'est tout le detail que j'ai moi meme.
La banque me demande explicitement de la dispenser de son obligation de separation de bien. Je pense que cela veut dire que ces 20 000 euros rejoignent les fonds propres de la banque, plutot que d'etre bloques sur un compte de depot garanti par l'etat. Moi je ne percevrai rien de ces rendements, (ni positif ni negatif), mais supporterai le risque de credit de la banque. Comme si j'achetai une obligation de cette banque.

Les menaces ne sont pas très utiles d'autant que votre interlocuteur ne doit pas avoir une délégation qui lui permet de prendre des décisions pour une renégociation ou une amélioration et qu'en plus il ne fera pas remonter l'info aux décideurs.

Pourtant la jurisprudence est tres severe quant aux prets dont les taux sont mal calcules, non ?

 

[JeanMichel]

Bon ben finalement : a force de crier sur la banque, ils m'ont change mon gage espece par un nantissement sur SICAV... Tout est bien qui finit bien.

Comme quoi quand on n'est pas content, ca marche...

 

[Anonyme]

Au passage, estimez-vous heureux d'avoir une offre de prêt dans votre situation. Normalement, profession libérale de moins de 3 ans c'est non d'office pour un prêt.
.

je ne dirais pas cela, je finance très régulièrement des professions libérales médicales et para-médicales qui viennent de s'installer depuis moins d'un an.
je suis même en train de financer un étudiant en dernière année de chirurgie dentaire et qui pour l'instant est a mi-temps dans un cabinet dentaire jusqu'au passage de sa thèse.
et sa compagne est infirmière en CDD en CHU ......

ne vous trompez pas, les banques savent très bien où sont les beaux revenus et ils pêchent les clients le plus tôt possible...

bien cordialement

 

[vivien]

Pourtant la jurisprudence est tres severe quant aux prets dont les taux sont mal calcules, non ?

Oui mais les tribunaux sont aussi de plus en plus sévères face au manque de professionnalisme de certains intervenants sur le marché de la contestation de TEG et déboutent les clients des banques, sans évoquer ici l'erreur à une décimale et/ou les dossiers prescrits.

En conséquence la démonstration doit être rigoureuse, précise et justifiée, à défaut.......