Pertinence d'un achat de LMNP en résidence pour un premier investissement...

[CharlyBgood]

La clé de tout cela est la confiance et donc la naïveté, ainsi que la paresse puisque le côté "vous n'avez à vous occuper de rien" est décisif.

Confiance certes oui. Naïveté peut-être, je dirai inexpérience. Paresse, non mais il faut tjs challenger un peu son Conseiller et voir ce qu'il a dans le ventre, en se renseignant en parallèle et en lui posant moultes questions.

Pour le défaut de conseil à mon sens il est à plusieurs niveaux. Le conseiller bien sur, mais normalement il y a des garde fous pour éviter cela.

Non le défaut de Conseil se juge sur pièces. Si son dossier est droit complété, profil mesuré, mis en adéquation, daté et signé. Tu n'auras aucune bille. Cela dit vérifie bien les dates, si tu as bien eu ton original écrit, dans le respect des délais, les paraphes et les signatures; c'est là que tout se joue: ces batailles se gagnent sur la forme. Rarement sur le fond.

La banque: après plusieurs tentatives infructueuses le conseiller décroche un emprunt auprès d'une banque, aucun appel ou échange avec le banquier, pas d'avis, pas de conseil. Juste signer...

Normal, tu es "bankable", et le Conseiller croque aussi une commission de 0,5 à 1% sur le montant du prêt alloué: ils bouffent à tous les râteliers. Là aussi vérifie tout.

Le notaire: aucun avis aucun conseil, acte signé sur un coin de table dans un hôtel avec le conseiller, notaire procurateur à 400km de notre ville de résidence, notaire instrumentaire à 900Km de la ville du bien...

C'est là que réside le nœud de l'affaire: investir sur un territoire lointain qu'on ne maîtrise pas. Certains ne sont même jamais allés sur place voire la position géographique du bien. C'est un tort !
On peut investir ailleurs que là où on habite; mais ne jamais s'en remettre à des plans et promesses de gascons de pseudo-CIF qui ne sont pour la plupart que des revendeurs d'immobiliers.
Et pour cause ! Les commissions sont + élevées que sur les placements financiers, et qui plus est sur des assiettes de montants bien > !
Sans oublier le crédit, et toi cerise sur le gâteau: l'AV => La totale ! Le grand chelem !

Les autres proches sont au courant, nous en avons nous mêmes menés dans le traquenard. Comme beaucoup de CIF, il s'agissait d'une reconversion de nouveau reconvertie. Après 10 ans peut-être que le poids de la culpabilité se fait sentir, ou que l'on ne réalise qu'après quelques temps que les produits vendus à ses proches étaient pourris. Nous sommes dès lors réorientés vers les CIF restants qui essuient les plâtres...

Tu comprends pq j'ai quitté ce métier et ce réseau: l'immo ne m'exaltait que rarement, j'ai tjs préféré de loin les placements financiers. Les moyens limités des personnes que je rencontrais ne poussaient que vers les studios et parfois des T2 que s'arrachaient les petites fourmis ouvrières du bas de la pyramide: les biens qui restaient de disponibles n'étaient pas les emplacements et villes les + flatteurs.
Perso je m'arrêtais là. Vendre oui mais avec une éthique de son métier.
Des comm. oui mais raisonnables ! 4,80% vu le niveau de rendement des fonds € c'est une hérésie.
Et si encore les frais de gestion étaient faibles, mais même pas: à 1% ce sont parmi les + chers du marché !

Pourtant je persiste et signe: LMNP et AV restent de bons produits à la base.
Seulement aujourd'hui + qu'hier, les frais et la fiscalité sont des composantes basiques du rendement.

 

[moietmoi]

Bonjour Fabrice,
J'ai lu toutes les réponses et personne ne t'as dis que la première pierre d'un patrimoine immobilier est l'acquisition d'une résidence principale.

cela dépend vraiment des situations et des leiux; un couple de professions libérales en région parisienne peut très faire le choix d'investir dans de l'immobilier à distance en restant locataires( vu la "faiblesse" relative des loyers par rapport au prix d'achat).. il n' y a pas de règles, tout est dans l'analyse de la situation

Pourtant je persiste et signe: LMNP et AV restent de bons produits à la base.
Seulement aujourd'hui + qu'hier, les frais et la fiscalité sont des composantes basiques du rendement.

bien d'accord; et l'immobilier, qui plus est, les lmnp gérés, est un produit de long terme;

 

[Gadebisi]

Non le défaut de Conseil se juge sur pièces. Si son dossier est droit complété, profil mesuré, mis en adéquation, daté et signé. Tu n'auras aucune bille. Cela dit vérifie bien les dates, si tu as bien eu ton original écrit, dans le respect des délais, les paraphes et les signatures; c'est là que tout se joue: ces batailles se gagnent sur la forme. Rarement sur le fond.

Sans l'aide d'un expert, difficile d'aller plus loin et pour des jeunes actifs avec enfants en bas âge, autant dire que le coût et le temps nécessaires sont très dissuasifs. En effet le profil habituel semble être un couple de retraités avec de l'argent à placer avec du temps et de l'argent pour se défendre.

Vers quel professionnel expert pourrions nous nous tourner pour étudier notre situation et la qualité réelle du LMNP, et nous accompagner dans la décision de vendre ou non? Le marché du LMNP d'occasion semble actif, j'ai été contacté deux fois pour me faire proposer une revente où je récupère 65000 net, eux pensent le vendre autour de 73000 et prendre 10/12% de com, et me reverseraient la TVA, 2/3000 euros si j'ai bien tout compris.
Pas de remboursement de la TVA exonérée à l'achat puisque l'acheteur continue le LMNP et reprend la main.
Un bien identique aurait déjà été revendu par eux dans notre résidence.
Ce n'était pas un Censi Bouvard, juste un LMNP au réel.

Difficile de refaire confiance après cette mésaventure...

 

[Buffeto]

Le marché du LMNP d'occasion semble actif,

tu es sur de ça ?

 

[Gadebisi]

tu es sur de ça ?

Sûr non, juste ce que me disent les revendeurs donc peu fiables...

 

[Buffeto]

Sûr non, juste ce que me disent les revendeurs donc peu fiables...

je viens de proposer 3 lots de LMNP gérés à la vente à un courtier . il n'a même pas daigné répondre à mon mail....

 

[CharlyBgood]

Sûr non, juste ce que me disent les revendeurs donc peu fiables...

Hélas y'a des (mal)chances que oui.
mais bon vois sur pièces car dans ces conditions, si tu veux couper la corde, c'est peut-être pas si mal.
Le pb risque d'être l'emprunt à solder dont le montant pourrait être > au prix d'achat.
En tout cas avant de signer quoi que ce soit, fais le peut-être viser par un avocat spécialisé ?
ce sera un coût en plus mais au moins tu seras sécurisé.

 

[CharlyBgood]

je viens de proposer 3 lots de LMNP gérés à la vente à un courtier . il n'a même pas daigné répondre à mon mail...

il est peut-être encore confiné ?

 

[moietmoi]

Le marché du LMNP d'occasion semble actif,

humm, en ce moment, à ce que j'en vois, c'est assez calme;

il y au moins 3 vecteurs de ventes:
- les gestionnaires eux mêmes qui rachètent les biens,pour les remettre à la vente avec un nouveau bail;
-Les sociétés qui rachètent les biens et qui via des cgp les remettent à la vente, en général en ayant renégocier le bail, l'acquéreur part sur un bail neuf,
-les sociétés intermédiaires, qui font un travail proche d'une agence immobilière,ces sociétés prennent un mandat de vente sur le bien auprès de propriétaires et le proposent à la vente via les réseaux de cgp; dans ce cas, le bail n'est pas renégocié et continue;
En général les 2 dernières catégories sont les mêmes sociétés ( comme le revenu pierre par exemple) qui en fonction de l'opportunité et des possibilités de négociations, soit jouent juste l'intermédiaire, soit sont marchands de bien en faisant sur leur fonds propres des opérations de achat/revente;

Les gestionnaires/locataires captent les plus beau lots , puisque la loi leur donne le droit de pré emption, en tant que locataire, sur tout lot à la vente....

j'ai été contacté deux fois pour me faire proposer une revente où je récupère 65000 net, eux pensent le vendre autour de 73000 et prendre 10/12% de com, et me reverseraient la TVA, 2/3000 euros si j'ai bien tout compris.

as tu demandé au gestionnaire/locataire si il veut racheter? il a droit de pré emption;

 

[Gadebisi]

Le pb risque d'être l'emprunt à solder dont le montant pourrait être > au prix d'achat.

Désolé comment cela peut-il se traduire exactement? Prix d'achat TTC 99 000, avec l'exo de TVA, emrpunt d'environ 88 000. Actuellement il me reste 70 000 euros de capital à rembourser. Si je revends 65 000 je me sers de cette somme pour rembourser, reste 5000, les frais de remboursement anticipés...J'ai perdu la somme déjà remboursée dont énormément d’intérêts et frais...

as tu demandé au gestionnaire/locataire si il veut racheter? il a droit de pré emption;

Non pas encore je vais le faire.

 

[CharlyBgood]

Désolé comment cela peut-il se traduire exactement? Prix d'achat TTC 99 000, avec l'exo de TVA, emrpunt d'environ 88 000. Actuellement il me reste 70 000 euros de capital à rembourser. Si je revends 65 000 je me sers de cette somme pour rembourser, reste 5000, les frais de remboursement anticipés...J'ai perdu la somme déjà remboursée dont énormément d’intérêts et frais...

Je parlais du prix d'achat de ton acquéreur, donc de ton prix de revente, dsl du lapsus qui embrouille effectivement.

Il est vrai que ce type d'invt (résidence LMNP) est en réalité l'achat d'une rente à vie: la revente n'est pas dans l'ADN premier de ce type de placement. Je me pose parfois les mêmes questions, mais avec un bien qui tourne correctement depuis + de 10 ans.

Qui sait; tu y reviendras sous d'autres formes (étudiant, Séniors, autres à créer) dans 15 ans ?

Peux tu citer le nom de la marque de résidences et la ville où elle est située stp (en MP si ça te gêne de le dévoiler dans ces colonnes) ?

Car avant de revendre il nous faudrait savoir s'il existe des perspectives.
C'est de l'immo en sous-jacent, du long-terme.