Pertinence d'un achat de LMNP en résidence pour un premier investissement...

Gadebisi

Membre
Bonjour, je suis aujourd’hui possesseur d’un LMNP en résidence d’affaire qui ne me donne pas satisfaction. Il est mal placé et ne vaut plus que 60% de sa valeur après 7 ans d'exploitation, le gestionnaire ne règle plus les loyers depuis la crise sanitaire, bref du grand classique. J’essaie de comprendre l’origine de mon erreur pour ne pas la reproduire.

Cet achat a été réalisé à 25 ans avec ma future femme sur des promesses de revenus pour la retraite, de réductions d’impôts et exonération de TVA, et de « vous n’aurez à vous occuper de rien ». Nous n'avions encore rien mis en place, ni résidence principale, ni épargne, ni assurance vie...

Aujourd’hui, nous prenons conscience de beaucoup de choses et j’aimerais déterminer si dès le départ nous pouvons considérer qu’investir dans un LMNP, pour un premier investissement après deux années d’exercice professionnel, peut-être une bonne idée indépendamment de la qualité intrinsèque du LMNP. Ou bien plutôt si dès le départ on peut considérer que nous avons été induits en erreur et que c’est loin d’être la première chose à faire.

Cet investissement s’accompagnait bien évidemment d’une assurance vie bien pourrie et je souhaiterais aujourd’hui assainir tout cela et repartir sur de bonnes bases, d'où mon arrivée sur votre forum.

Merci beaucoup pour vos lumières…

Fabrice
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Cet investissement s’accompagnait bien évidemment d’une assurance vie bien pourrie et je souhaiterais aujourd’hui assainir tout cela et repartir sur de bonnes bases, d'où mon arrivée sur votre forum.
ce qui est fait est fait .....

mise à part trouver un repreneur ( ce qui risque d'etre difficile en ce moment ) il faut faire le dos rond et continuer .

c'est un placement de très long terme qui ne donnera bien que lorsque sera passée la fin du remboursement .

bien sur il aurait été préférable de trouver mieux mais comme dit au départ ce qui est fait est fait .

pour l'assurance vie , il est possible d’arrêter les versements et d'en ouvrir une autre de meilleure qualité .
 
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CharlyBgood

Contributeur régulier
Hello,

oui le placement en LMNP peut être un réel bon placement, mais:

- bien comprendre ce dans quoi on investit: je n'ai jamais bien compris ce marché des résidences d'affaires; en revanche j'appréhende déjà bcp mieux ceux des résidences étudiantes et des résidences Sénior, avec la prime pour ces dernières pour l'avenir (ma conviction). Attention: c'est différent des Ehpad que je comprends mais qui me pose pb pour la revente, conceptuellement.
NB: j'ai investi en LMNP Censi-Bouvard en résidence étudiante en région Lyonnaise
Mais même eux se mettent à faire un peu de location courte durée - y compris pour la clientèle d'affaires d'ailleurs - pour "meubler" les trous laisés par les étudiants l'été et / ou dans leurs agendas de stage

- l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement: qq soit le secteur visé (sénior, étudiant, affaires), le sous-jacent est immobilier; ne jamais le perdre de vue
La résidence étudiante dans laquelle j'ai misé est en centre-ville proche de 2 métros, 2 trams à moins d'1 kms de la gare SNCF, moins d'1 km du "central parc" Lyonnais, moins d'1 kms du domaine étudiant majeur.
=> je me suis mis dans la peau d'un étudiant et suis allé voir sur place l'endroit où serait construit la résidence. Et j'ai dit bingo ! Il y a sûrement d'autres endroits bien, mais cet emplacement est plaisant: si j'étais étudiant j'y serai épanoui.

- la qualité du gestionnaire: là moi j'ai pris un risque car c'est une PME indépendante mais intégrée du promoteur, au constructeur, en passant par le gestionnaire et le syndic. J'ai "chiné" un peu leur chiffres et me suis fait mon idée. Mais j'ai avant tout misé sur l'emplacement, me disant que bien placé, c'est plus facile à faire tourner
=> j'ai appris chemin faisant qu'une résidence qui fait moins que 85% de taux de remplissage était limite rentable, donc c'est quand même chaud-bouillant

- enfin dernière chose, exit les marchands de rêve: je me méfie systématiquement de tout rendement brut intrinsèque > à 4% et je reclacule à la mano sur un coin de table la marge de l'exploitant.
ex: résidence étudiante 85 logements
chaque logement est facturé mensuellement disons pour faire simple 500 balles à l'étudiant.
L'exploitant me redonne 300 €uros => marge brute 200€ / mois
85 x 200€ x 90% de taux de remplissage = 15 300 € / mois
Avec ça il faut payer les employés de la résidence (2,5 je crois), les charges non récupérables, faire les entrées-sorties de loacataires etc . etc .. c'est pas énormissime comme budget, et le net-net n'est pas si élevé au final je pense.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Cet achat a été réalisé à 25 ans avec ma future femme sur des promesses de revenus pour la retraite, de réductions d’impôts et exonération de TVA, et de « vous n’aurez à vous occuper de rien ».
discours bien rodé des "vendeurs de défisc"...............
le prix de vente est toujours majoré car il faut savoir que la commercialisation d'un bien peut rapporter jusqu'à 13% de commissions au réseau de vente....
ensuite, bien souvent on écarte le problème de l'emplacement, ce qui est primordial dans un investissement immobilier.

en vous indiquant comme argument des revenus à la retraite il faut comprendre: vous gardez le bien toute votre vie.....
quand à la décote à la revente; elle est très fréquente, j'ai des clients qui ont acheté un bien 125.000 € et il est estimé 8 ans après à ....................................45.000 €, et même à ce prix il ne se vend pas
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Cet investissement s’accompagnait bien évidemment d’une assurance vie bien pourrie et je souhaiterais aujourd’hui assainir tout cela et repartir sur de bonnes bases, d'où mon arrivée sur votre forum.
Là tu as + de maîtrise comme l'indiquait très justement @Buffeto: tu as le choix des armes ci-après:
et tu peux aussi relire certaines files du forum sur l'AV; tu y trouveras pléthore de bonne idées ...

 

moietmoi

Top contributeur
je n'ai jamais bien compris ce marché des résidences d'affaires;
Bonjour,
il est fort probable que tu y ait déjà passé plusieurs séjours; de nombreux hotels, ou résidences hotelières sont classées en "résidences affaires" (dénomination strictement commerciale) ; la propriété des chambres étant éclatée entre des particuliers et la gestion et l'exploitation est confiée à des chaines (accord,ou autres....)
Ou bien plutôt si dès le départ on peut considérer que nous avons été induits en erreur et que c’est loin d’être la première chose à faire.
cela dépend, tout dépend de ton profil à l'époque; je suis sûr qu'une voiture citadine électrique est bien adaptée à un profil de célibataire parisien, mais elle est inadaptée à une famille partant en vacances à 1000 km de là;

Cet investissement s’accompagnait bien évidemment d’une assurance vie bien pourrie et je souhaiterais aujourd’hui assainir tout cela et repartir sur de bonnes bases, d'où mon arrivée sur votre forum.
pourrais tu préciser? le montage était il un crédit in fine avec une assurance vie en nantissement? et le placement de la tva sur l'AV? (ce qui est interdit...)
 
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Gadebisi

Membre
Merci à tous pour vos contributions et partages d’expérience. En effet, je comprends mieux avec le recul et la maturité les résidences de tourisme en bord de mer, étudiantes proches des campus, ou affaire éventuellement centre-ville près des gares…ce qui n'est pas le cas de la nôtre. Et vu le contexte, les résidences d’affaires sont peut-être celles qui ont le moins d’avenir en raison du télétravail notamment.

pourrais tu préciser? le montage était il un crédit in fine avec une assurance vie en nantissement? et le placement de la tva sur l'AV? (ce qui est interdit...)
Non deux produits distincts, tout simplement une AV avec frais d’entrée 4.80 et frais de gestion 1%, aujourd’hui en déficit de 400 euros sur 10 000 euros placés…globalement le rendement semble bon mais tout le bénéfice et même plus part dans les frais. J'ai lancé la procédure de rachat.

cela dépend, tout dépend de ton profil à l'époque; je suis sûr qu'une voiture citadine électrique est bien adaptée à un profil de célibataire parisien, mais elle est inadaptée à une famille partant en vacances à 1000 km de là;
Justement je me pose la question de la pertinence du LMNP pour moi dans le contexte de l'époque, et de la qualité du conseil. Je me dis que ce peut être un investissement intéressant en soi mais peut-être pas dans ma situation de l'époque. En fait j'ai l'impression que peu importe nos situations la proposition de ce LMNP était préméditée. Nous étions deux jeunes libéraux, deux et trois ans d'exercice, pas d'autre investissements en cours...

Clairement nous sommes sur le modèle « vendeur de défisc » avec prix largement surévalué. Bien vendu 100 000 euros pour 24m2 et parking. Le prix au m2 de la ville est autour de 2000 euros…

Aujourd’hui il reste 17 ans à payer, mensualités de 450 euros et loyer du gestionnaire de 320 euros. Déjà renégocié à la baisse pendant 2 ans avant de revenir à son niveau. Nous sommes plus dans les 70/75% de taux de remplissage et les retours clients ne sont pas très bons.

Il reste 70 000 euros à rembourser. On me propose un rachat 63 000 euros net vendeur ce qui équivaut à une perte de la somme déjà investie et un reliquat de 7000 euros. Plus des frais de remboursement anticipé que je n’ai pas estimés. D’un autre côté, j’ai perdu confiance en cet investissement et je me demande si ce n’est pas un mal nécessaire de revendre.

Je me demande vraiment si dès le départ un LMNP avant tout autre investissement est pertinent sachant que revendre n’est vraiment pas l’idée.

Merci encore.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
sachant que revendre n’est vraiment pas l’idée.
clairement l'objectif du LMNP n'est pas la revente mais d'obtenir des revenus défiscalisés ou peu fiscalisés pérennes ...
cela correspondait il à tes objectifs?
si oui le LMNP était le bon outil . malheureusement cet outil est terriblement dépendant du gestionnaire ...et c’est de ce coté là que le bat blesse dans ton montage
 

Gadebisi

Membre
clairement l'objectif du LMNP n'est pas la revente mais d'obtenir des revenus défiscalisés ou peu fiscalisés pérennes ...
cela correspondait il à tes objectifs?
si oui le LMNP était le bon outil . malheureusement cet outil est terriblement dépendant du gestionnaire ...et c’est de ce coté là que le bat blesse dans ton montage
Non l'objectif était de "se constituer un revenu pour la retraite". Nos impôts ne sont pas très importants. Mais à 25 ans je pense qu'il y a tellement d’incertitudes sur les changements qui peuvent intervenir dans la vie que s'endetter pour quelque chose de quasi invendable n'était peut-être pas judicieux.
Preuve en est nos difficultés aujourd'hui à obtenir un financement suffisant pour acquérir une résidence principale en raison du taux d'endettement bien entamé et peut-être du manque de confiance des banques dans les revenus générés par le LMNP...
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Non l'objectif était de "se constituer un revenu pour la retraite".
oui c'est ce que j'ai écrit mais dans une autre formulation .

le LMNP était donc le bon outil ...

en gestion patrimoniale il faut utiliser le bon outil au bon moment.

le moment n'était pas idéal ( 25 ans c'est trop tôt pour penser retraite ) et comme je disais plus haut le support non plus .

ceci dit , comme je l'ai écrit dans mon 1er message , si tu fais le gros dos pendant 17 ans , les choses seront plus simples ensuite .

le temps est l'allié de l'investisseur
 
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