Offre de prêt à 2 lignes.

[Giantsdz]

Bonjour,
Je suis nouveau sur ce site et mes compétences dans le domaine sont très limités d'où mon besoin de conseils.
Voila nous sommes sur un projet d'achat immobilier de notre résidence principale.
Nous devons signé le compromis cette semaine.
Je suis en contact avec un courtier et ma banque.
Mon courtier m'a proposé une simulation avec 2 lignes de prêt lissant ainsi le taux 0.91 %(HA) sur 25 ans.
La banque au vu de mon dossier m'a donné un accord de principe et pour le taux me parle de 1,29 (HA), par la même occasion il me demande de laisser tomber le courtier et de travailler avec eux, je lui explique donc que je préfère attendre les autres propositions et je lui parle de la proposition du courtier avec ses 2 lignes et là il se montre très agacé me stipulant qu'il y a un defaut de conseil de la part du courtier, que les proposotions à plusieurs lignes sont insensées au vu des taux bas actuel, que si on décidait de vendre dans une dizaine d'années avec remboursement anticipé nous serions perdant avec un prêt à 2 lignes , qu'il est prêt à une discution à 3 avec le courtier pour lui expliquer l'aberration de sa proposition ...
Honnêtement je ne vois pas trop en quoi cela peut-être préjudiciable d'où ma demande auprès de vous.
Merci par avance.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Pour vous aider il faudrait avoir le détail de la proposition. Le prêt à deux lignes peut s’envisager dans certaines situations mais si vous ne dites rien sur vous ou sur les conditions qu on vous propose, on ne pourra pas vous dire si c’est adapté.

 

[g.b]

Difficile de se faire un avis sans détails, comme dit @Triaslau, mais 2 lignes ne permettraient elles pas de multiplier les frais de dossier, et donc les rétro commissions du courtier?

Dans un contexte de taux bas, et serrage de vis des banques envers les courtiers, ce serait une manoeuvre tout à fait compréhensible. Acceptable est un autre débat. Il faut bien que le courtier puisse compenser le manque à gagner quelque part...

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque au vu de mon dossier m'a donné un accord de principe et pour le taux me parle de 1,29 (HA), par la même occasion il me demande de laisser tomber le courtier et de travailler avec eux, je lui explique donc que je préfère attendre les autres propositions et je lui parle de la proposition du courtier avec ses 2 lignes et là il se montre très agacé me stipulant qu'il y a un defaut de conseil de la part du courtier, que les proposotions à plusieurs lignes sont insensées au vu des taux bas actuel, que si on décidait de vendre dans une dizaine d'années avec remboursement anticipé nous serions perdant avec un prêt à 2 lignes , qu'il est prêt à une discution à 3 avec le courtier pour lui expliquer l'aberration de sa proposition ...
Honnêtement je ne vois pas trop en quoi cela peut-être préjudiciable d'où ma demande auprès de vous.

En premier il faut préciser que l'on ne peut comparer que des choses comparables.

Il est facile de comprendre que l'on ne peut pas comparer un prêt unique au taux de 1% sur 20 ans avec un montage en 2 lignes dont un "taux long sur 20 ans" de 2% avec - à côté - un "taux court sur 10 ans de 1,50%.

Donc, toutes choses étant égales - ou, au minimum, comparables - par ailleurs, pour l'avoir beaucoup pratiqué et démontré à de multiples reprises sur ce forum, je peux vous affirmer que ce que, dans le jargon technique l'on appelle un "montage gigogne" est - en terme de coût du crédit (= intérêts payés + primes assurances payées), toujours financièrement plus intéressant qu'un financement en une seule ligne.

=> Et ci même en cas de remboursement anticipé

J'ajoute qu'il y a deux type de montages :

+ "Montage simple" où les montants, durées et taux sont choisis/imposés mais qui, déjà permet un gain pour l'emprunteur,

+ "Montage optimisé" où le raisonnement est inversé c'est à dire que, avec la banque, l'emprunteur définit/choisit l'échéance cible assurances comprises qu'il veut/peut payer et compatible avec sa capacité de remboursement.

Partant de là, en fonction de la hiérarchie des taux proposée par la banque (paliers de durées et taux associés), c'est la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants" (dans cet ordre) qui est recherchée pour arriver au moindre coût possible.

Dans ce raisonnement, ce n'est donc plus la mensualité qui est calculée - puisque prédéfinie - mais les durées optimales.

=> Et comme les taux dépendent des durées Il y a un gain sur le volume des intérêts payés (effet taux réduit + effet durées réduites)

=> Et il y a un gain sur le total des primes d'assurances payé (effet durées réduites)

qu'il est prêt à une discution à 3 avec le courtier pour lui expliquer l'aberration de sa proposition

Vous avez le choix entre un incompétent ou un malhonnête....à moins que ce ne soit les deux ???

Difficile de se faire un avis sans détails, comme dit @Triaslau, mais 2 lignes ne permettraient elles pas de multiplier les frais de dossier, et donc les rétro commissions du courtier?

Non; comme le nom l'indique il s'agit de frais "de dossier", donc par "dossier" et non pas par "prêts.
En revanche un léger surcoût sur les frais de garanties mais très largement compensé par ailleurs.

Suivant les très nombreux cas que j'ai traités, notamment sur ce forum, suivant les dossiers/montants en cause les gains se chiffrent en milliers d'euros (~/~2.000€...~/~ 5.000€ ...~/~8.000€).

A toutes fins utiles :

Exemple traité de Montage gigogne à échéances lissées

Comparatif coût d'un crédit entre prêt immo simple et prêt gigogne

[lien réservé abonné]

=> Exemple dans fichier Excel compressé "zip" page 9

Cdt

 

[Giantsdz]

Merci pour votre retour rapide et votre réactivité.
Nous sommes sur un prêt à 1382000 hors apport.
Je n'ai pas sous la yeux la simulation du courtier mais de tête il y avait deux lignes: une sur 25 ans à un taux de 1.1 TAEG( frais courtage et dossier compris), et l'autre sur 15 ans à 0.7 TAEG, un taux moyen lissé sur 25 ans à 0.91, le banquier me propose un taux à environ 1.29 sur un accord de principe obtenu après consultation de leurs cellule risque et credit logement (aucun details de plus car promesse non encore signée, mais insistait pour prendre rdv rapidement après la promesse me demandant d'oublier le courtier!)
Avec le courtier (qui a toujours eu un discours clair et un conseil qui me semble avoir été toujours honnête), nous sommes au stade de simulation, rien ne dis que la banque validera et je n'ai donc pas encore le détail des assurances sachant que le courtier m'a toujours dis qu'avec la possibilité de délégation il était important de negocier le crédit d'abord et voir par la suite si on garde l assurance proposée par la banque où voir ailleurs.
Mais moi ce qui m'interroge et qui m'a fait poser la question à ce stade sur le forum, est la position ferme du banquier sur l'aberration d'un prêt sur deux lignes sachant qu'il n'avait aucun detail sauf celui du taux moyen lissé à 0.91% sur 25 ans.

Vous avez le choix entre un incompétent ou un malhonnête....à moins que ce ne soit les deux ???

Vous parler du banquier je suppose?

Je ne manquerais pas de vous apporter plus de details et revenir vers vous avec plus détails pour avoir votre conseil.

Merci par avance .

 

[Aristide]

Je n'ai pas sous la yeux la simulation du courtier mais de tête il y avait deux lignes: une sur 25 ans à un taux de 1.1 TAEG( frais courtage et dossier compris), et l'autre sur 15 ans à 0.7 TAEG,

Déjà pour que les propositions soient comparables il faudrait comparer le "TAEG d'ensemble" du montage avec le TAEG du prêt unique; et encore, pour qu'ils soient comparables il faudrait que la durée maximale de l'un et de l'autre soit identique.

un taux moyen lissé sur 25 ans à 0.91, le banquier me propose un taux à environ 1.29 sur un accord de principe obtenu après consultation de leurs cellule risque et credit logement (aucun details de plus car promesse non encore signée, mais insistait pour prendre rdv rapidement après la promesse me demandant d'oublier le courtier!)

Un taux moyen n'a pas de sens; d'autre part il y a plusieurs façons de le calculer ???

Les taux à comparer sont le taux du prêt unique avec le "taux d'ensemble" du montage en 2 lignes.

Avec le courtier (qui a toujours eu un discours clair et un conseil qui me semble avoir été toujours honnête), nous sommes au stade de simulation, rien ne dis que la banque validera et je n'ai donc pas encore le détail des assurances sachant que le courtier m'a toujours dis qu'avec la possibilité de délégation il était important de negocier le crédit d'abord et voir par la suite si on garde l assurance proposée par la banque où voir ailleurs.

OK

Mais moi ce qui m'interroge et qui m'a fait poser la question à ce stade sur le forum, est la position ferme du banquier sur l'aberration d'un prêt sur deux lignes sachant qu'il n'avait aucun detail sauf celui du taux moyen lissé à 0.91% sur 25 ans.

J'ai déjà répondu à cette question dans une page antérieure.

Vous parler du banquier je suppose?

Je parle de celui ou celle qui a dit ou écrit ceci:

qu'il est prêt à une discution à 3 avec le courtier pour lui expliquer l'aberration de sa proposition

Cdt

 

[baboune]

prêt à 1.382.000 €

à ce niveau de montant emprunté le gain peut se calculer en dizaines de milliers d'euros
idem pour les assurances emprunteurs.
Prévoyez également un certain délai pour les formalités médicales demandées par les assurances sur ces montants assurés.
Cdt

 

[Aristide]

Oui; effectivement.

J'avais "zappé" le "1" devant 382.000€ ???

Cdt

 

[baboune]

sur un prêt de 800.000 € j'avais fait gagner 32.000 € à un de mes clients rien que sur l'assurance emprunteur
Cdt

 

[Aristide]

Donc avec 532.000€ de plus et un montage gigogne bien optimisé l'économie supplémentaire risque d'être plus que significative.

Mais, dans cette dernière hypothèse, reste à vérifier la capacité technique et/ou la volonté politique de la banque à maintenir le lissage optimisé après abandon de son assurance groupe au profit d'une concurrente déléguée ?

Cdt

 

[Giantsdz]

J'ai déjà répondu à cette question dans une page antérieure

Oui effectivement, je repondais juste aux autres intervenants qui me demandaient plus de details.

à ce niveau de montant emprunté le gain peut se calculer en dizaines de milliers d'euros
idem pour les assurances emprunteurs.
Prévoyez également un certain délai pour les formalités médicales demandées par les assurances sur ces montants assurés.
Cdt

Merci pour le conseil, pour le compromis nous avons demandé 70 j pour la clause suspensive de prêt.


Donc il faut d'emblée demandé les offres assurances comprises ?


Cdt

 

[baboune]

Bonsoir,
de toute façon vous bénéficiez de la loi Hamon qui vous permet de changer votre assurance de prêt durant les 12 mois qui suivent l'édition de l'offre de prêt
donc vous pouvez prendre l'offre assurances comprises de la banque et une fois l'acte de vente signée mettre en place la délégation d'assurance pour remplacer celle de la banque.
Cdt

 

[g.b]

Pour un montant similaire, j'ai lu sur Carte Financement, qu'ils ont pu obtenir un financement à 110% (FAI, mutation, frais de garantie et dossier). Contrepartie: 50K EUR en AV non nantie, et une proposition un peu "élevée": 480K EUR sur 10 ans à 0.8% + 880K EUR sur 20 ans à 1.1%. Garantie en PPD.

Bon, c'est un chef d'entreprise. En tout cas, ça donne un ordre de grandeur. Bon courage!