Montage et fiscalité pour location nue et location saisonnière (Airbnb) dans le même bâtiment

[betaweb]

Bonjour

Je compte acquérir un bien à rénover dans lequel je compte créer 2 appartements pour de la location nue, et 2 studios pour de la location saisonnière (Airbnb), donc 4 biens en tout. Il y a une grosse enveloppe de travaux sur l'entièreté du bien (environ 120k€).
En sachant que les locations saisonnières seront déclarées sous le régime micro BIC et les locations nues sous le régime du réel à IR (est-ce que déjà cela vous paraît cohérent, en sachant que ma compagne et moi-même sommes en profession libérale ?), et que je vais faire un crédit immo (250k€, 110% si tout va bien) pour l'entièreté de l'opération, je me demandais s'il est possible, dans le cadre du déficit foncier, de faire passer un prorata du montant des intérêts du crédit en charge pour les locations nues ? Et quid des locations saisonnières ? Sinon, que me proposeriez-vous comme montage pour ce genre d'opération ?
(Si je ne suis pas clair, dites-le-moi, c'est mon premier investissement immo).

Merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

e compte acquérir un bien à rénover dans lequel je compte créer 2 appartements pour de la location nue, et 2 studios pour de la location saisonnière (Airbnb), donc 4 biens en tout

Sur le terrain juridique, tu vas créer des lots; je suppose que tu achètes un bien unique dont tu auras l'entière propriété, et qu'il n' y pas de copropriété?
Dans ce cas , il faut voir le PLu de la commune pour voir les obligations que tu as quand tu créé des lots nouveaux;( en général la mairie oblige la création de parking, à moins de 200m ou 500 m, suivant les mairies) ou interdisent de créer plus de x lots nouveaux sans en dédier à vocation sociale;
donc point 1: direction le service de l'urbanisme de la mairie;
point 2 voir avec consuel si tu auras bien la possibilité d'avoir un compteur pour les communs et 4 compteurs(1 pour chaque lot

point 3

pour de la location saisonnière (Airbnb),

as tu vérifié que dans ta commune, on peut faire de la location saisonnière? de plus en plus de communes limitent fortement la chose; la semaine passée, ce sont des limitation complètement dingues qui ont été prises pour toutes le communes aux alentours de Biarritz, pour faire suite à la région Aix Marseille, Montpellier, Saint malo, et plein d'autres; L'age d'or de la location courte duréé est passé; ce qui n'empêche pas de penser qu'il y encore des choses à faire et qu'il y aura dans les années qui viennent des mouvements inverses;

Point 4 fiscalité:
les travaux en foncier(location nue), ne sont déductibles que pour des améliorations entretiens , mais pas pour de la création, extension; alors qu'en bic au réél, tous les travaux sont amortissables,mais tu nous dis que tu seras micro bic, alors aucun travaux n'est utilisable;
donc tu auras très peu de travaux à faire passer en foncier(location nue);
Pourquoi ce choix du micro bic( tu veux faire un classement)?

dans le cadre du déficit foncier, de faire passer un prorata du montant des intérêts du crédit en charge pour les locations nues ?

bien sur, mais il te faudra avoir un géomêtre ou un architecte qui définisse exactement les % de surfaces des lots nus; le code des impôts prévoit que c'est à la surface ou au prix d'achat si c'est dans un acte avec plusieurs lots; Pour plus de sureté tu peux minimiser les % en fonction de la position des lots; un lot nu au rez de chaussé vaut moins qu'un autre bien placé; il ta faudra proratisé sur le relevé de banque;

, et que je vais faire un crédit immo (250k€, 110% si tout va bien)

ah! le bon temps, il est derrière nous..en plus avec 50% de travaux..... là, je suis totalement en interrogation; bien sûr si tu as déjà du patrimoine immobilier sans crédit, cela peut aider; mais du 110% avec 50% de travaux, la banque qui fait cela est candidate aux problèmes...

 

[betaweb]

@moietmoi merci pour ta réponse

Sur le terrain juridique, tu vas créer des lots; je suppose que tu achètes un bien unique dont tu auras l'entière propriété, et qu'il n' y pas de copropriété?

Pas de copropriété, c'est une maison individuelle sur 2 étages (dont un sous combles aménageables.

Dans ce cas , il faut voir le PLu de la commune pour voir les obligations que tu as quand tu créé des lots nouveaux;( en général la mairie oblige la création de parking, à moins de 200m ou 500 m, suivant les mairies) ou interdisent de créer plus de x lots nouveaux sans en dédier à vocation sociale;

Je ne pense pas que ça soit le cas dans ma commune, mais je vais tout de même me renseigner. En tout cas il y a plein de place dans la rue et un parking public non loin. De plus il y a un garage dans la propriété pour un des lots.

as tu vérifié que dans ta commune, on peut faire de la location saisonnière? de plus en plus de communes limitent fortement la chose; la semaine passée, ce sont des limitation complètement dingues qui ont été prises pour toutes le communes aux alentours de Biarritz, pour faire suite à la région Aix Marseille, Montpellier, Saint malo, et plein d'autres; L'age d'or de la location courte duréé est passé; ce qui n'empêche pas de penser qu'il y encore des choses à faire et qu'il y aura dans les années qui viennent des mouvements inverses.

J'habite une petite ville, il y a peu de logements airbnb et il y en a besoin (on a de grosses entreprises dans le domaine de l'industrie qui font régulièrement venir du monde, et il y a peu d'hotels).
Maintenant pour ce qui est de limiter la chose pour certaines zones, je trouve ça très bien. On a cherché un logement à louer dans l'ouest (du côté de Cap Breton) durant un moment, et il n'y a que de la location saisonnière :/ je suis un peu plus surpris pour Montpellier (j'y ai habité une 10aine d'année).

Pourquoi ce choix du micro bic( tu veux faire un classement)?

Parce que je ne sais pas trop vers quel autre régime me tourner pour de la location saisonnière. Le LMNP fonctionnerait ? Car si c'est le cas ça peut être interessant pour l'amortissement des travaux.

bien sur, mais il te faudra avoir un géomêtre ou un architecte qui définisse exactement les % de surfaces des lots nus; le code des impôts prévoit que c'est à la surface ou au prix d'achat si c'est dans un acte avec plusieurs lots; Pour plus de sureté tu peux minimiser les % en fonction de la position des lots; un lot nu au rez de chaussé vaut moins qu'un autre bien placé; il ta faudra proratisé sur le relevé de banque;

Est-ce qu'un archi d'intérieur peut s'occuper de tout cela lors du métré ?

ah! le bon temps, il est derrière nous..en plus avec 50% de travaux..... là, je suis totalement en interrogation; bien sûr si tu as déjà du patrimoine immobilier sans crédit, cela peut aider; mais du 110% avec 50% de travaux, la banque qui fait cela est candidate aux problèmes...

Je suis en bon termes avec ma banque, j'ai encore une belle enveloppe à emprunter et mon banquier est au courant que je souhaite faire un projet d'investissement foncier. Maintenant, est-ce que j'obtiendrai le prêt à 110%, ça... on verra quand on le verra, mais pas certain qu'un simple sourire de ma compagne suffise

Merci pour tous ces éclaircissements en tout cas