Meilleur Proposition Pret

[DAN 1234]

Bonjour à tous,

Besoin de votre aide pour choisir la meilleure solution pour un prêt immobilier.

Achat maison principale de 400K + 29K notaire+ frais garantie, frais dossier pour un total d'environ 435k.

Financement : Apport 55%, taux endettement 30%

1ere Proposition:
215k à 3,68% sur 20 ans / 1264E HA/ 88836 cout intérêts prêt
+ assurance

2eme proposition avec transfert Ptz:
La banque accepte de garder et transférer notre Ptz actuel sur le nouveau bien.
la condition est qu'il n y aura pas de lissage des deux prêts et que les deux échéances se cumuleront après la fin de la période différé du PTZ.
PTZ : 46020 ... 1ere échéance de 348e en 09/2030 jusqu'au 09/2041.

Prêt principal : 165K 4,08% sur 20 ans /1006 HA/ 76600 cout intérêts prêt.

Je ne mets pas les couts assurances car les deux banques font des propos sur le capital restant du, ce qui nous convient pas. De plus les tarifs sont excessifs, nous prendrons une assurance externe des les fonds débloqués.

Selon vous, quel est la meilleure proposition ?

Merci de vos réponses

 

[baboune]

Bonjour,
vous compter garder cette nouvelle maison combien de temps ?
ensuite est ce que la mensualité assurance comprise que la banque vous propose est fixe alors même que la cotisation assurance est dégressive ? cela voudrait dire que votre assurance sur CRD est intégrée dans la mensualité fixe et ceci étant, certaines banques, lorsque vous réalisez la substitution d'assurance ne changent pas le système d'amortissement du capital et provoque un surcoût non négligeable par ce ralentissement de l'amortissement

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Remarques/questions préalables :

1) - Si un maintien du PTZ (= transfert de garantie) est possible cela suppose que vous vendiez le bien initialement financé partiellement par ledit PTZ.

NB) - Quid du solde du prêt complémentaire .

Le maintien dudit solde vous évite de devoir rembourser l'équivalent par anticipation mais ne vous apporte aucune nouvelle trésorerie puisque les fonds concernés ont déjà été mis à disposition depuis longtemps.

Or, votre nouveau projet étant une acquisition, il vous faudra impérativement avoir la totalité des liquidités nécessaires au paiement de ce nouvel investissement dès la signature de l'acte d'achat.

Il en ressort que votre vente doit impérativement être effective avant cette signature sans quoi il vous manquera en trésorerie l'équivalent du PTZ maintenu/transféré.

Si le produit de votre vente n'est pas perçu avant votre nouvel achat, ou bien un complément apport personnel temporaire sera nécessaire; ou bien il vous faudra recourir à un prêt relais.

2) - Par ailleurs vous annoncez un total "Besoins = Emplois = Dépenses" de 435K€
Avec :
+ Dans la première hypothèse un crédit de 215K€
+ Dans la seconde hypothèse un crédit de 165K€ + 46K€ de PTZ = =211K€

=> Cela voudrait dire que votre apport serait de 220K€ dans le premier cas et de 224K€ dans le second.

Vous tentez donc de comparez des choses non comparables d'autant qu'il faut rappeler une fois encore que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

3) - Enfin vous vous attachez à comparez les coûts du crédit (simple) qui est le plus mauvais critère qui existe quand il s'agit de plans de financement immobiliers comprenant divers crédits avec des caractéristiques différentes.

Dans un tel cas de figure même le TAEG n'est pas pertinent car d'une part il est calculé prêt par prêt et non pas pour l'ensemble du plan de financement; et, bien entendu, il ne prend pas en compte le prêt à soi même que constitue l'apport personnel (en plus il ne considère que les charges rendues obligatoires).

Dans cette hypothèse le critère de comparaison fiable et pertinent est le "Coût du Crédit Corrigé".

A toutes fins utiles :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat

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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[MDacier]

2eme proposition avec transfert Ptz:
La banque accepte de garder et transférer notre Ptz actuel sur le nouveau bien.
la condition est qu'il n y aura pas de lissage des deux prêts et que les deux échéances se cumuleront après la fin de la période différé du PTZ.
PTZ : 46020 ... 1ere échéance de 348e en 09/2030 jusqu'au 09/2041.

Pour le PTZ, vous ne payez aucune assurance ?

 

[Aristide]

Si, très probablement.
Mais il uitilisera sans doute la loi Lemoine pour pour la transéférer chez son nouvel assureur.
Cdt

 

[DAN 1234]

Bonjour,

@baboune :
On compte garder la maison, pas de projet de revente a court ou moyen terme
Oui dans les deux propositions, l’échéance HA et l'assurance sont variable suvant le CRD. Ce systeme est compliqué et ne nous convient pas. Je prends note de vérifier pour la délégation avant signature.

@ Aristide:
Oui Il reste un prêt principal du bien vendu, qui sera remboursé intégralement. Le restant âpres remboursement sera intégralement réinjecté dans la maison. La vente se faisant en cascade chez le même notaire. Il n'y aura pas de prêt relais.

Oui, il y a des différences dans le montant du prêt des offres au niveau de l'apport. notre apport est de 220K mais peut varier car nous gardons du résiduel.

Je vais lire vos liens pour comprendre le système du cout crédit corrigé.

Bien évidement, il y a une assurance sur le PTZ.

La vrai question était de savoir si il valait mieux un Prêt principal du crédit avec un taux plus bas (3,68%) ou un taux plus élevé (4,08%) plus le PTZ avec le différé de 7 ans. Apparemment, la question est plus complexe que je le pensais...

Merci

 

[baboune]

c'est pour ça qu'Aristide et moi n'avons plus beaucoup de cheveux