Bonjour,
Je n'ai pas l'intention de me lancer dans des calcul mais il me semble qu'avec des données mauvaises et/ou incomplètes vous ne pouvez avoir que de mauvais résultats
immo31 a dit:
Fais moi un comparatif de 2 situations. Dans le premier cas un couple loue un T3 de 60 mètre carrés pour 700 euros par mois sur Toulouse; le loyer augmente de 1.80% par an. Combien d'argent le couple a t'il dépensé au bout de 20 ans, 30 ans et 40 ans ?
A ces charges qui correspondraient à des dépenses réelles il faudrait ajouter le manque à gagner en intérêts - au taux estimé de rémunération de l'épargne - sur toutes ces sorties de trésorerie sur les périodes considérées.
Est-il besoin de rappeler que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne ?
immo31 a dit:
Il mette un apport sur un PEA de 20 000 euros puis 450 euros par mois une somme qui évolue de 1% par an (somme qui correspond à l'augmentation du smic net par an) sur un etf qui leur rapporte5% par an moins des frais de gestion de 0,37 % annuels. N'oublie pas d’enlever à cela 17.2% de prélèvements sociaux au bout de 20 ans, et pour 30 ans ainsi que 40 ans c'est un prélèvement de 30% qui s'effectuera.
Combien d'argent cela leur rapportera au bout de 20 ans, 30 ans et 40 ans ?
Dans le cas numéro 2 un couple achète un appartement de 150 000 euros dont un apport de 20 000 euros, avec un prêt de 130 000 euros sur 25 ans avec un taux de 3.50% frais d'assurance comprise, ajoute à ce couple, les frais de notaire, d'agence immobilière, plus la taxe foncière pour un bien équivalent à Toulouse ainsi que des frais de charge de copropriété par an pour un bien similaire et des frais d'entretien équivalent à 1% du bien immobilier avec une augmentation de 1% tous les 2 ans sur tous ses frais. Combien le couple a t-il dépensé au bout de 20 ans, 30 ans et 40 ans . Fais moi un tableau comparatif et récapitule ce que chaque couple a dépensé et prend en compte l'augmentation de la valeur du bien immobilier dans le cas du couple numéro 2 qui est de 3% par an ?
Dans la démonstration y a t-il des selon vous des incohérences ou des oublis ?
Si au 150.000€ il faut ajouter
+ Les frais d'agence
+ Les frais de notaire
Et
+ Les frais de dossier
+ Les frais de garanties
+ Peut-être des parts sociales
=> Ce n'est plus 130.000€ qu'il faut emprunter
=> Ou bien c'est plus de 20.000€ d'apport qu'il faut prévoir.
Là encore il faudrait prendre en compte le manque à gagner en intérêts - au taux estimé de rémunération de l'épargne - sur l'apport personnel puisé dans ladite épargne.
D'autre part dans le premier cas ci-dessus vous "injectez" 450€/mois alors que 130.000€ amortissables à 3,50% sur 300 mois génèrent une mensualité de =/= 650€/mois.
Vous demandez une comparaison sur des bases non directement comparables.
Là encore il faudrait prendre en compte le manque à gagner en intérêts - au taux estimé de rémunération de l'épargne - sur les mensualités payées pendant 25 ans.
Et pour les hypothèses excédant cette durée la rentabilisation possible, à ce même taux, des disponibilités libérées suite à l'arrivée du crédit à son terme.
A toutes fins utiles Cf lien page 11 ci-dessus.
Cdt
