LMNP réintégration des amortissements - Exonération ?

[Spheagor]

Bonjour à tous

J'ai un doute avec la nouvelle loi concernant la réintégration des amortissements pratiqués en LMNP.

Les cas d'exonération classiques demeurent-ils valables ?

Notamment le changement de destination du bien avant la vente : passage en résidence principale plusieurs mois avant de vendre.

Dans ce cas-là, il n'y a pas de réintégration d'amortissements à faire, la PV vente de résidence principale étant exonérée ?

En vous remerciant pour vos précisions

 

[moietmoi]

Bonjour ,
La nouvelle loi, n'a pas eu comme effet de changer la réglementation des LMNP, mais de changer en général pour tout bien immobilier soumis à l'impôt sur la plus value, le calcul du prix d'acquisition.

La lecture du bofip ne donne pas de précision sur les dates auxquelles il faut se référer
"III.-Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux..."

C'est le notaire , ou le vendeur, qui fait la déclaration sur le document 2048.

Ce document comportera normalement à l'avenir une case pour mentionner le montant de ces amortissements

Une date de prise en compte sera t elle prévue?
Telle que je comprends le texte, la mention sera du style, au cours de sa détention, le bien a t il être amorti? Si oui, mentionner le montant des amortissements ayant contribué à la fiscalité.
Mais certains comptables pensent que c'est la dernière utilisation qui comptera.

L'astuce de " passer en RP" était déjà sous les feux des contrôles, à mon avis, il faudra de solides arguments pour le justifier.

Par la rubrique " mes biens" l'administration pourra recouper automatiquement avec les autres bases d'exemption type rp

 

[Kizzo]

Ne pas oublier que le passage en RP doit être effectif : plus difficile à faire quand le locatif est éloigné du lieu d'activité, que c'est un studio et qu'on est une famille de 4...
Faut pas prendre le fisc pour ce qu'il n'est pas.
Ne pas oublier que tout laisse des traces, que les investissements dans l'IA explosent pour rendre les contrôles plus efficients, plus rapides et plus nombreux, et que la notion d'abus de droit/mini abus de droit est utilisée à la pelle.

 

[Spheagor]

Merci pour vos retours !
dans mon cas, ce bien locatif est à côté de chez moi (même ville), et c'était initialement ma résidence principale
ça devrait donc passer 😯

 

[Kizzo]

Merci pour vos retours !
dans mon cas, ce bien locatif est à côté de chez moi (même ville), et c'était initialement ma résidence principale
ça devrait donc passer 😯

Oui après aujourd'hui vous êtes locataire ou propriétaire ?
Attention car la concomitance des opérations est aussi considérée, et changer de RP pour revenir dans un bien dans le but de le revendre peu après (alors que vous l'aviez depuis longtemps) pour retourner ailleurs... qui fait ça pour un motif principal autre que fiscal ?
Si cette réflexion m'a pris 3s, les services fiscaux dont les caisses sont à remplir pourraient également trouver matière à creuser...

 

[Spheagor]

je suis propriétaire
mais je vais le réoccuper durablement a priori

 

[moietmoi]

je suis propriétaire
mais je vais le réoccuper durablement a priori

J'ai la réponse en examinant la notice de la nouvelle 2048.
Tu devras réintégrer les amortissements :

Amortissements minorant le prix d’acquisition :

Il est bien marqué: "ou ayant fait'
Ligne 25 : En cas de cession d’un local d’habitation ayant fait ou faisant l’objet d’une location meublée relevant des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les amortissements du prix d’acquisition admis en
déduction en application de l’article 39 C du CGI viennent en minoration de celui-ci.
En conséquence :
- est à renseigner ligne 25 le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de
location meublée ;

Bon courage aux notaires qui devront systématiquement interroger le vendeur: dites moi, depuis l'achat, vous l'avez loué meublé ? Pour toutes ventes .
Et bonjour pour retrouver dans les liasses les amortissements ayant servis!!!

 

[Kizzo]

J'ai la réponse en examinant la notice de la nouvelle 2048.
Tu devras réintégrer les amortissements :

Amortissements minorant le prix d’acquisition :

Il est bien marqué: "ou ayant fait'
Ligne 25 : En cas de cession d’un local d’habitation ayant fait ou faisant l’objet d’une location meublée relevant des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les amortissements du prix d’acquisition admis en
déduction en application de l’article 39 C du CGI viennent en minoration de celui-ci.
En conséquence :
- est à renseigner ligne 25 le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de
location meublée ;

Bon courage aux notaires qui devront systématiquement interroger le vendeur: dites moi, depuis l'achat, vous l'avez loué meublé ? Pour toutes ventes .
Et bonjour pour retrouver dans les liasses les amortissements ayant servis!!!

Dans le cas d'un passage en RP on paiera la PVI au prorata des durées d'occupation ? Histoire de se faire plaisir...

 

[Spheagor]

J'ai la réponse en examinant la notice de la nouvelle 2048.
Tu devras réintégrer les amortissements :

Amortissements minorant le prix d’acquisition :

Il est bien marqué: "ou ayant fait'
Ligne 25 : En cas de cession d’un local d’habitation ayant fait ou faisant l’objet d’une location meublée relevant des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime réel, les amortissements du prix d’acquisition admis en
déduction en application de l’article 39 C du CGI viennent en minoration de celui-ci.
En conséquence :
- est à renseigner ligne 25 le montant des amortissements afférents au bien cédé admis en déduction sur la période de
location meublée ;

Bon courage aux notaires qui devront systématiquement interroger le vendeur: dites moi, depuis l'achat, vous l'avez loué meublé ? Pour toutes ventes .
Et bonjour pour retrouver dans les liasses les amortissements ayant servis!!!

merci pour ces précisions

mais si la case "exonération résidence principale" est cochée, on n'est plus concerné par la réintégration au final ?

 

[Spheagor]

Dans le cas d'un passage en RP on paiera la PVI au prorata des durées d'occupation ? Histoire de se faire plaisir...

c'est à dire ? je n'ai pas bien compris

 

[Kizzo]

c'est à dire ? je n'ai pas bien compris

Je m'interroge : si je dois toujours réintégrer les amortissements, y compris quand c'est devenu une RP, faut-il envisager à terme une fiscalité au prorata des durées de destination ?
Exemple : 15 ans locatif 5 ans RP
Exo sur 25% au titre de la RP
Calcul de la PVI avec réintégration des amortissements sur 75%

Et rapidement réforme fiscale on fait sauter les abattements pour durée de détention...et hop on remplit les caisses

 

[Spheagor]

ah je comprends

croisons les doigts pour une exonération complète en cas de vente sous statut résidence principale

 

[moietmoi]

En fait pour les lmp, le fisc confronté à cette situation a défini la théorie des bien migrants . Passage d'un bien à l'actif de l'entreprise vers le patrimoine privé, ou vice versa, en définissant jusqu'à 3 plus values.

Mais pour le LMNP, le code des impôts indique toujours que c'est la plus value des particuliers qui s'applique...

Je pense que c'est la bonne foi qui sera juge.