LMNP et strategie d'investissement

[Justal77]

Bonjour à tous,

Avant tout je remercie celles et ceux qui me liront et qui m'aideront.

Novice dans ces investissements, je recherche une stratégie pour me constituer une épargne à moyen et long terme. (15 -20 ans)

J'ai actuellement 40 ans, une belle vie maritale et 1 enfant.
Le revenu fiscal du foyer est actuellement de 92k€.

Il y a quelques semaines, nous avons fait l'acquisition de 2 biens en LMNP (ancien) à crédit.
(Residences de service "étudiants" )

S'ajouteront donc à nos entrés 13800€/an

Nos crédits immobiliers restant (RP +LMNP) sont de 370k€.

Notre épargne (assurances vie , livret,... est d'environ 90000€).
Nous souhaiterions continuer nos investissements, mais nous manquons d'analyse sur les différentes stratégies possibles.

Continuer sur un nouvel investissement en LMNP residences de service ? Laquelle

Faire l'achat d'un immeuble dans une SCI et faire du déficit foncier?

Voilà vous savez tout, merci d'avance pour votre aide.

 

[Buffeto]

une belle vie maritale

concubinage ? pacs? mariage ?

Il y a quelques semaines, nous avons fait l'acquisition de 2 biens en LMNP (ancien) à crédit.
(Residences de service "étudiants" )

Continuer sur un nouvel investissement en LMNP residences de service ? Laquelle

quelques semaines? tu ne préfères pas attendre un peu pour voir comment le 1er investissement fonctionne et si ce que tu avais prévu sur le papier marche ?

Faire l'achat d'un immeuble dans une SCI et faire du déficit foncier?

ca risque de faire bcp d'immobilier tout ça non?

 

[Justal77]

concubinage ? pacs? mariage ?

quelques semaines? tu ne préfères pas attendre un peu pour voir comment le 1er investissement fonctionne et si ce que tu avais prévu sur le papier marche ?

ca risque de faire bcp d'immobilier tout ça non?

Merci Buffeto pour le temps accordé ( et merci pour l'acceptation sur le forum )

Je suis marié.
J'avais pris le temps de bien sélectionner les 2 premiers biens, (emplacement et gestionnaire) et obtenu un bon crédit.
Cela fait maintenant 3 mois et demi.
J'avais ajusté mon apport pour être obtenir un Cash flow très légèrement positif des la première année.
Actuellement mon épargne subit l' inflation et le taux de emprunt sont assez bas, donc je pense que le moment est le bon, et l'immobilier me plaît bien pour du moyen/long terme
Mais à quoi pensais tu comme diversification?

 

[moietmoi]

S'ajouteront donc à nos entrés 13800€/an

Bonjour,
c'est un chiffre sur le papier; concernant les impots, il y aura sans doute une faible augmentation progessive, en supposant que tu déclares au réél,concernant les revenus disponibles, vu ton post sur le cash flow, il sera proche, même si on a parfois des surprises,

Novice dans ces investissements, je recherche une stratégie pour me constituer une épargne à moyen et long terme

si tu restes dans l'immobilier, l'achat en démembrement, se fait sans gestion, sans risque locatif, ; cependant comme il n'y a pas de loyer en face de l'achat, il faut une capacité d'emprunt/apport et surtout une capacité de trésorerie puisque si l'achat se fait à crédit, il y a la mensualité pleine à payer;
le principe;
tu achètes un bien seulement en nue propriété, l'usufruit-utilisation- étant acheté par un autre temporairement pour 15/20 ans; tu payes 60% de la valeur du bien et au bout de 15/20 ans tu récupères le bien complet; pendant les 15/20 ans c'est un autre qui touche le loyer et qui gère les problèmes

 

[Justal77]

Bonjour,
c'est un chiffre sur le papier; concernant les impots, il y aura sans doute une faible augmentation progessive, en supposant que tu déclares au réél,concernant les revenus disponibles, vu ton post sur le cash flow, il sera proche, même si on a parfois des surprises,

si tu restes dans l'immobilier, l'achat en démembrement, se fait sans gestion, sans risque locatif, ; cependant comme il n'y a pas de loyer en face de l'achat, il faut une capacité d'emprunt/apport et surtout une capacité de trésorerie puisque si l'achat se fait à crédit, il y a la mensualité pleine à payer;
le principe;
tu achètes un bien seulement en nue propriété, l'usufruit-utilisation- étant acheté par un autre temporairement pour 15/20 ans; tu payes 60% de la valeur du bien et au bout de 15/20 ans tu récupères le bien complet; pendant les 15/20 ans c'est un autre qui touche le loyer et qui gère les problèmes

Merci moietmoi,
Oui je suis au réel, j'espère pas trop de mauvaises surprises, l'achat en nue propriété est intéressant, ton résumé m'éclairci sur cette méthode.. Dans mon cas , je viserai plutôt un équilibre entree/sorties.
On m'a proposé un bien en tourisme "reside etude" dans l'ancien mais j'avoue être plus réservé (et ce que je lis sur ce forum concernant les residences de tourisme )

 

[Buffeto]

(et ce que je lis sur ce forum concernant les residences de tourisme )

en effet regarde pierre et vacances....

 

[Buffeto]

Mais à quoi pensais tu comme diversification?

à voir PEA ? defiscs ?

 

[Justal77]

à voir PEA ? defiscs ?

Oui tu as raison, j'ai déjà un PEA qui tourne avec quelques lignes (et un peu de cryptos) , rien de dingue mais environ 30k€.
L'idée étant d'utiliser ma capacité d'emprunt (utiliser l'argent des autres ) , rester à l'équilibre en jouant sur la duree et l'apport pour faire en sorte que cela soit "neutre" mensuellement.
A ce cahier des charge s'ajoute un peu de manque de temps de ma part (on a rien sans rien tu me diras) donc gérer les locataires, la vacation.. Pas évident.
Les LMNP en résidences services semblaient un bon compromis
Après, je me disais, pourquoi ne pas acheter 1 appartement , le transformer et le mettre en gestion dans une agence immobilière, mais je n'ai pas d'expérience sur ce terrain. Si vous avez des infos, des conseils et des retours d'expérience, je suis preneur.

Defisc. Qu'entends tu par la Buffeto?
C'est vrai que les impots ne m'épargnent pas avec 1 seul enfant, mais tout ce que je connais c'est le censi ou Pinel, mais je n'ai pas trouvé de biens dans de tarifs acceptables.

Encore merci pour l'aide, j'espère pouvoir être prochainement contributif dans ce forum.

 

[Buffeto]

Defisc. Qu'entends tu par la Buffeto?
C'est vrai que les impots ne m'épargnent pas avec 1 seul enfant, mais tout ce que je connais c'est le censi ou Pinel, mais je n'ai pas trouvé de biens dans de tarifs acceptables.

on trouve des pinel ou des malraux en SCPI ....

 

[Justal77]

on trouve des pinel ou des malraux en SCPI ....

Merci Buffeto, quel est l'avantage d'investir dans une SCPI plutôt que sur un bien precis? Est ce Securisant
Bien vu pour l'investissement en Malraux.

 

[Buffeto]

Merci Buffeto, quel est l'avantage d'investir dans une SCPI plutôt que sur un bien precis? Est ce Securisant
Bien vu pour l'investissement en Malraux.

d'abord tu peux dimensionner l'investissement comme tu le souhaites .

ensuite tu mutualises les risques ( avec 100k€ si tu achètes UN appart et que tu as un locataire indélicat ca peut etre la cata...dans une SCPi , la société achètes de nombreux logements donc moins de risques ) .

et enfin tu ne t'occupes de rien .

 

[moietmoi]

L'idée étant d'utiliser ma capacité d'emprunt (utiliser l'argent des autres ) , rester à l'équilibre en jouant sur la duree et l'apport pour faire en sorte que cela soit "neutre" mensuellement.

Oui, mais il faut faire attention au cash squeeze, alors même que l'investissement est rentable, les impôts progressifs, des frais qui augmentent, amènent un appel de trésorerie.

Les LMNP en résidences services semblaient un bon compromis

Certes, mais un de plus ce serait sans doute concentrer trop tes actifs..

Après, je me disais, pourquoi ne pas acheter 1 appartement , le transformer et le mettre en gestion dans une agence immobilière, mais je n'ai pas d'expérience sur ce terrain. Si vous avez des infos, des conseils et des retours d'expérience, je suis preneur

Bien fait, sans délégation, c'est le plus rentable, mais le plus énergivore et chronophage,
En déléguant à une agence, en location meublée à l'année, cela est aussi une solution.
Attention, en meublé le seuil de 23000 € de loyers cumulés,semble être un point important de futures législations.
Pour l'instant ce seuil est utilisé pour les impôts et la sécurité sociale dans certains cas, qui ne te concernent pas, qui pourraient se voir généralisé.

 

[Justal77]

Buffeto, Moietmoi, merci beaucoup pour vos aides et conseils respectifs.

Vos conseils aidant, j'ai donc changé mon fusil d'épaule et commence à regarder la loie Malraux et les SCPI associées.
Je crois avoir lu que Buffeto avait justement publié les performances des SCPI sur le forum.
Je vais donc lire tout ça.