Lissage d'un PTZ et d'un prêt immo. J'y comprends rien!

[tetal]

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un F2 en VEFA dans le neuf BBC, livrable fin 2013.
Je suis en train de calculer mes futurs remboursements même si j’ai encore le temps (je ne devrais passer devant le notaire que début 2012).

Le F2 fait 105.120 € pour 43,8m2 (2.400€/m2). J’ai donc au mieux droit à un PTZ de 36.792 €. D’après les calculatrices de PTZ, si je mets plus de 31.537 € d’apport perso, le PTZ commence à diminuer. J’avais prévu au début un apport de 50.000€ mais j’imagine qu’il vaut mieux que j’utilise au maximum le PTZ et placer une partie de l’apport que je voulais utiliser.

Ma question est relative au lissage des remboursements PTZ et prêt immo.
Je résume :
Apport perso: 31.500 €
PTZ+: 36 792 €
Reste à financer: 36.828 €
Total: 105.120 €

J’ai utilisé des sites en lignes qui font les calculs de lissage des 2 prêts
(par exemple : [lien réservé abonné])

On peut faire varier pas mal de paramètres mais voici un exemple pour ces chiffres :

Durée du pret immobilier 10 ans (j'aimerais autant que possible un prêt court)
Taux d'intérêt 4,40% (j’ai entré un taux assez haut pour ne pas avoir de mauvaises surprises)
Type d'habitation neuf
Performance énergétique BBC
Nombre de personnes dans le Foyer 1 personne
Revenu Fiscal de Référence 2010 : 17 723 €
Zone PTZ du lieu d'acquisition B1
Montant de l'opération 105 120 €
Apport Personnel 31 500 €

Cela donne :
Montant du PTZ : 36 792 €
Montant du prêt bancaire : 36 828 €
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans----260.61 €---------379.91 €-------------640.52 €
2 ans------229.95 €----------0 €-----------------229.95 €

Mais ce qui m’a surpris c’est que la première fois que je l’ai utilisé, je ne me rappelais plus de mon revenu fiscal de référence, je pensais que c’était 20.000 € (je gagne bien moins en fait!!). Et j’ai obtenu ces remboursements :
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans------135.67 €-------335.88 €---------- 471.55 €
10 ans------135.67 €------------ 0 €------------135.67 €

J’ai trouvé ces remboursements idéaux, 471.55 € / 10 ans c’est génial, après on a encore 10 ans pour finir de rembourser le PTZ, mais c'est pas un soucis. Mais pourquoi si on gagne moins, on a que 12 ans au max pour rembourser 36.792€ de PTZ alors que dans l’autre cas on a 20 ans ? Quelle est la logique ?

Surtout que si je continue à augmenter revenu fiscal de référence, la durée de remboursement du PTZ diminue à nouveau… Je n’y comprends rien ! Auriez-vous une explication ? Que me conseillez-vous de faire ?

Merci d’avance

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Avez-vous essayé le simulateur du site (https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/pret-taux-zero-v3.php) qui vous permet ensuite de lisser le PTZ+ avec un prêt ordinaire ?

Personne ici ne vous donnera d'explications sur un simulateur construit par un autre site que cBanque car personne ne peut garantir que tous les paramètres réglementaires ont été pris en compte.

Surtout que si je continue à augmenter revenu fiscal de référence, la durée de remboursement du PTZ diminue à nouveau… Je n’y comprends rien ! Auriez-vous une explication ?

C'est la règlementation qui a fixé la durée de remboursement en fonction du niveau des revenus de l'emprunteur.
En résumé, plus le revenu est important et plus il faut rembourser vite le PTZ.

 

[tetal]

Bonsoir,

Avez-vous essayé le simulateur du site (https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/pret-taux-zero-v3.php) qui vous permet ensuite de lisser le PTZ+ avec un prêt ordinaire ?

Je viens de l'essayer. Il me donne avec un RFR de 14 733 € pour 2009 (17.723€ pour 2010)
Détermination du profil de remboursement
- Coefficient familial retenu : 1,0
- Revenu de référence : 14 733 €
- Tranche déterminée : 3 (remboursement sur 26 ans : 80% sur 23 ans + 20% sur 3 ans)

C'est ensuite le lissage que je n'arrive pas à faire!

C'est la règlementation qui a fixé la durée de remboursement en fonction du niveau des revenus de l'emprunteur.
En résumé, plus le revenu est important et plus il faut rembourser vite le PTZ.

C'est où ca ne semble pas coller. Quand je fait une simulation avec 20.000 € de RFR j'ai 2 pèriodes de remboursements de 10 ans, donc bien moins cher en mensualités.

 

[Vanille95]

Quand je fait une simulation avec 20.000 € de RFR j'ai 2 pèriodes de remboursements de 10 ans, donc bien moins cher en mensualités.

Qu'appelez-vous 2 périodes de remboursement de 10 ans ?

Les tranches sont listées sur cette page https://www.moneyvox.fr/credit/duree-ptz-plus.php

Je ne comprends pas le "plus cher en mensualités". Le prêt est à taux zéro (= sans intérêts).

 

[tetal]

Qu'appelez-vous 2 périodes de remboursement de 10 ans ?

Moins cher au total, PTZ et prêt immo classique. Le tout lissé. Exemple pour un RFR de 20.000€
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans------135.67 €-------335.88 €---------- 471.55 €
10 ans------135.67 €------------ 0 €------------135.67 €

et pour un RFR de 17 723 €
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans----260.61 €---------379.91 €-------------640.52 €
2 ans------229.95 €----------0 €-----------------229.95 €

 

[JYC]

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un F2 en VEFA dans le neuf BBC, livrable fin 2013.
Je suis en train de calculer mes futurs remboursements même si j’ai encore le temps (je ne devrais passer devant le notaire que début 2012).

Le F2 fait 105.120 € pour 43,8m2 (2.400€/m2). J’ai donc au mieux droit à un PTZ de 36.792 €. D’après les calculatrices de PTZ, si je mets plus de 31.537 € d’apport perso, le PTZ commence à diminuer. J’avais prévu au début un apport de 50.000€ mais j’imagine qu’il vaut mieux que j’utilise au maximum le PTZ et placer une partie de l’apport que je voulais utiliser.

Ma question est relative au lissage des remboursements PTZ et prêt immo.
Je résume :
Apport perso: 31.500 €
PTZ+: 36 792 €
Reste à financer: 36.828 €
Total: 105.120 €

J’ai utilisé des sites en lignes qui font les calculs de lissage des 2 prêts
(par exemple : [lien réservé abonné])

On peut faire varier pas mal de paramètres mais voici un exemple pour ces chiffres :

Durée du pret immobilier 10 ans (j'aimerais autant que possible un prêt court)
Taux d'intérêt 4,40% (j’ai entré un taux assez haut pour ne pas avoir de mauvaises surprises)
Type d'habitation neuf
Performance énergétique BBC
Nombre de personnes dans le Foyer 1 personne
Revenu Fiscal de Référence 2010 : 17 723 €
Zone PTZ du lieu d'acquisition B1
Montant de l'opération 105 120 €
Apport Personnel 31 500 €

Cela donne :
Montant du PTZ : 36 792 €
Montant du prêt bancaire : 36 828 €
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans----260.61 €---------379.91 €-------------640.52 €
2 ans------229.95 €----------0 €-----------------229.95 €

Mais ce qui m’a surpris c’est que la première fois que je l’ai utilisé, je ne me rappelais plus de mon revenu fiscal de référence, je pensais que c’était 20.000 € (je gagne bien moins en fait!!). Et j’ai obtenu ces remboursements :
Durée-------PTZ---------Pret principal----Mensualité globale
10 ans------135.67 €-------335.88 €---------- 471.55 €
10 ans------135.67 €------------ 0 €------------135.67 €

J’ai trouvé ces remboursements idéaux, 471.55 € / 10 ans c’est génial, après on a encore 10 ans pour finir de rembourser le PTZ, mais c'est pas un soucis. Mais pourquoi si on gagne moins, on a que 12 ans au max pour rembourser 36.792€ de PTZ alors que dans l’autre cas on a 20 ans ? Quelle est la logique ?

Surtout que si je continue à augmenter revenu fiscal de référence, la durée de remboursement du PTZ diminue à nouveau… Je n’y comprends rien ! Auriez-vous une explication ? Que me conseillez-vous de faire ?

Merci d’avance

Bonjour,

Je vais répondre à ton questionnement : En fait avec :

_ Un revenu fiscal de référence de 17 723€ tu te trouves dans la tranche 4 qui t'autorise un remboursement sur 25 ans dont 23 ans pour 85% du PTZ puis 2 ans pour 15% du PTZ

_ Un revenu fiscal de référence de 20 000€ tu te trouves dans la tranche 6 qui t'impose un remboursement sur 20 ans sans phase de différé.

Pour appliquer ces données il faut que tu retiennes que cette partie importante de la règle de remboursement (LEGIFRANCE [lien réservé abonné]) qui dit que la phase du différé ne peut pas être plus importante que la durée la plus des prêts bancaire. Dans ton cas tu souhaites emprunter sur 10 ans; il en résulte qu'avec :

_ Un revenu fiscal de référence de 17 723€ la phase de différé ne sera plus de 23 ans mais 10 ans pendant lesquels tu devras rembourser 85% du PTZ alloué => (85%* 36 792€) / 120 mois = 260,61€ par mois puis (15%* 36 792€) / 24 mois = 229,95€

_ Un revenu fiscal de référence de 20 000€, il n'y a pas de phase de différé de tel sorte que tu rembourseras mensuellement sur 20 ans = (36 792€ * 100%) / 240 = 153,3€...

Le simulateur du site Top Courtier est donc exact....

 

[ZRR_pigeon]

apres rien ne t'empeche de faire un pret de 1€ sur 23 ans...mais ca serait un trompe l'oeil...

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce ne serait intéressant que si le profil d'amortissement du PTZ comprend un différé; donc inutile si le RFR est de 20.000€.

Et encore, faudrait-il trouver une banque qui l'accepte.

A toutes fins utiles :

Blog
Le « Crédit Trompe l’Oeil’ »...Vous connaissez ?
[lien réservé abonné])

Cdt

 

[moatidd]

Bonjour,
Je me rassure en lisant les différentes questions de ce forum, car moi aussi je suis dans un brouillard le plus total...

Tout comme l'intitulé de cette discussion je cherche à comprendre comment optimiser mon financement du projet d'une vie, à savoir notre résidence principale.

C'est également la première fois pour moi que je m'exprime sur un forum et je ne connais pas toutes conditions, mais j’espère que chacun d’être vous m'apportera des éléments de réponse pour que mon opération soit la plus juste pour nous.

Donc je vais commencer par vous donner toutes mes informations pour mieux comprendre ma difficulté de lissage du financement dont j'ai besoin.

Voici les informations :
Primo-accédants
Age emprunteur 1 : 36 ans (07/1976)
Revenu annuel net emprunteur 1 : 2808 € net x 14 mois
Age emprunteur 2 : 35 ans (11/1977)
Revenu annuel net emprunteur 2 : 1660 € net x 12 mois
Nombre d'occupant : 4 > (2 adultes + 2 enfants)
Apport personnel : 80 000€
Revenu Fiscal de Ref 2011 : 32 148€
Montant de l'opération : ~460 000€
Logement : Terrain + Maison Neuve RT2012/BBC
Localisation : Zone A (Département 92 ou 94)
Autres financements : 1% patronal = 25 000€ sur 20 ans à 2,25% hors assurance
PTZ+ 2013 = 102 960€ sur 25 ans (avec différé de 14 ans / puis 780€ pendant 11 ans)
Prêt Logement 92 = 49 920 € sur 15 ans
Aucun crédit à ce jour.

J'ai réussit à déterminer un taux d'endettement maximal de 33% à 1650€ mensuel.
Sauf que lorsque je cherche à déterminer combien je peux emprunter au max pour ce projet, je suis infichut de le trouver...
J'aimerai (comme tout le monde) avoir le prêt principale le moins cher et le plus court possible (voir avec l'option du prêt Gigogne en complément) ??

Mais le mécanisme est sioux... Car comme vous l'aurez remarqué pour ce projet, j'ai pas moins de 4 prêts (voir plus avec le gigogne).
1 - Banque
2 - PTZ Logement 92
3 - Pret 1%
4 - PTZ+

Tous ces facteurs accrois la difficulté pour moi de faire une simulation du lissage possible de mon financement.
J'aimerai par exemple (si c'est possible) prendre le prêt principal sur 19 ans. Mais là où tout devient impossible ou incohérent pour moi, c'est à partir de la 15 années, car en plus du remboursement des 3 premiers prêts, j'aurai aussi une grosse augmentation de ma mensualité (+ 780€) avec le début du remboursement du PTZ+ 2013...

J'ai bien essayé avec la feuille JxTammXL ou la calculette de lissage mais je ne m'en sort pas...
Alors si vous pouviez m'aider à déterminer quel est mon budget global pour ce projet ainsi que le montant du prêt que je pourrais raisonnablement obtenir, et avec le mécanisme de lissage; cela serait formidable.

Merci d'avance de l'aide que vous m'accorderez.

 

[Aristide]

Bonjour,

Apport personnel : 80 000€

Montant de l'opération : ~460 000€

Autres financements :
1% patronal = 25 000€ sur 20 ans à 2,25% hors assurance
PTZ+ 2013 = 102 960€ sur 25 ans (avec différé de 14 ans / puis 780€ pendant 11 ans)
Prêt Logement 92 = 49 920 € sur 15 ans

Alors si vous pouviez m'aider à déterminer quel est mon budget global pour ce projet ainsi que le montant du prêt que je pourrais raisonnablement obtenir, et avec le mécanisme de lissage; cela serait formidable.

Je ne comprends pas bien votre question car avec les éléments que vous fournissez ce " budget global" est déjà défini (= 460.000€) l'élément manquant étant le total des prêts complémentaires soit :
+(460.000€ - (80.000€ + 25.000€ +102.960€ + 49.920€)) = 202.120€

NB) - Dans ces 460.000€ avez vous bien intégré tous les "besoins = dépenses = emplois" à financer notamment les:
+ Frais de négociation et acte acquisition notarié (terrain),
+ Frais de dossier,
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Frais de garantie
+ Le cas échéant frais de courtage.
+ Divers (raccordements....)

J'ai réussit à déterminer un taux d'endettement maximal de 33% à 1650€ mensuel.

L'on suppose que ces 1.650€ représentent votre écéhance cible assurances comprises ?

Déjà, concernant ces assurances, il faudrait savoir :

1) - Est-ce qu'il s'agira de primes fixes (= assurance groupe) auquel cas les primes pourraient être prises en compte dans le montage gigogne optimisé. Ou bien d'assurance déléguée auquel cas ces primes ne seraient pas prises en compte car variables dans le temps.

2) - Combien de têtes assurées ?

3) - Si deux têtes, quel pourcentage pour chaque assuré ?

4) - Quels taux de primes pour chacun des crédits concernés.

Par ailleurs, vous calculez cette échéance cible en prenant directement 1/3 de vos revenus ce qui est une très mauvaise chose car vous vous mettez directement au plafond possible.

Faisant ainsi vous ne gardez aucune marge de sécurité pour palier à un éventuel autre besoin de financement ultérieur; changement de voiture par exemple.

De par ce raisonnement, il n'est d'ailleurs pas évident que votre banque retienne votre calcul.

J'aimerai par exemple (si c'est possible) prendre le prêt principal sur 19 ans.

A maintes reprises j'ai expliqué sur ce forum que dans un tel montage les durées ne se choisissent pas; elles se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés à vous, pour votre dossier (Ce qui n'est donc pas la grille standard à partir de laquelle les conseillers se basent)

Ensuite, à partir du besoin à financer, de l'échéance cible retenue et de cette hiérarchie des taux, l'optimisation consiste à rechercher la meilleurs combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

A toutes fins utiles voir :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moatidd]

Bonjour,

Je ne comprends pas bien votre question car avec les éléments que vous fournissez ce " budget global" est déjà défini (= 460.000€) l'élément manquant étant le total des prêts complémentaires soit :
+(460.000€ - (80.000€ + 25.000€ +102.960€ + 49.920€)) = 202.120€

NB) - Dans ces 460.000€ avez vous bien intégré tous les "besoins = dépenses = emplois" à financer notamment les:
+ Frais de négociation et acte acquisition notarié (terrain),
+ Frais de dossier,
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Frais de garantie
+ Le cas échéant frais de courtage.
+ Divers (raccordements....)

Bonjour et merci de votre réponse.
Ce montant n'est qu'estimatif par rapport à ce que je crois pouvoir financer avec les différents prêts qui sont à ma disposition et mon apport. Dans ce montant, il y avait bien les frais évoqués à l’exception de :
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Le cas échéant frais de courtage.

L'on suppose que ces 1.650€ représentent votre écéhance cible assurances comprises ?

> Oui c'est effectivement ce que j'avais imaginé.

Déjà, concernant ces assurances, il faudrait savoir :

1) - Est-ce qu'il s'agira de primes fixes (= assurance groupe) auquel cas les primes pourraient être prises en compte dans le montage gigogne optimisé. Ou bien d'assurance déléguée auquel cas ces primes ne seraient pas prises en compte car variables dans le temps.

2) - Combien de têtes assurées ? > Oui il y en a 2.

3) - Si deux têtes, quel pourcentage pour chaque assuré ? > 100%

4) - Quels taux de primes pour chacun des crédits concernés. >> ??

Pour ça :

2) - Combien de têtes assurées ? > il y en a 2.
3) - le pourcentage pour chaque assuré ? > 100%
4) - Quels taux de primes pour chacun des crédits concernés. >> Je suis désolé mais, je ne sais de quelle prime vous parlez ??

Par ailleurs, vous calculez cette échéance cible en prenant directement 1/3 de vos revenus ce qui est une très mauvaise chose car vous vous mettez directement au plafond possible.

Faisant ainsi vous ne gardez aucune marge de sécurité pour palier à un éventuel autre besoin de financement ultérieur; changement de voiture par exemple.

De par ce raisonnement, il n'est d'ailleurs pas évident que votre banque retienne votre calcul.

Oui effectivement ce n'est pas raisonnable. Mais en fait je cherche à savoir combien je peux envisager de budget maximum avec 33% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ? Mais idéalement, je pense que nous resterons sur un taux d'endettement de 27% soit ~1350€.
Qu'en pensez-vous ?
Et la question donc reste la même, avec ce taux/mensualité, combien je peux envisager de budget maximum avec 27% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ?

A maintes reprises j'ai expliqué sur ce forum que dans un tel montage les durées ne se choisissent pas; elles se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés à vous, pour votre dossier (Ce qui n'est donc pas la grille standard à partir de laquelle les conseillers se basent)

Oui je pense avoir lu ce sujet, mais je vous avouerais que je n'y comprends pas grand chose...

Malheureusement, je vais peut-être passer pour un idiot, mais je ne comprends pas votre explication. Comme on dit souvent "il faut m'expliquer plusieurs fois avant de comprendre..."
Notamment lorsque vous me dites : "

un tel montage les durées ne se choisissent pas

" ou encore lorsque vous parlez de "

se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés

" > En d'autres terme, je n'ai d'autre choix que de prendre la proposition qui m'est faite par la banque ?
Les taux que j'évoque sont ceux que j'obtiens via un site de banque en ligne "Boursxxama".

Ensuite, à partir du besoin à financer, de l'échéance cible retenue et de cette hiérarchie des taux, l'optimisation consiste à rechercher la meilleurs combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Si j'essaye de vous comprendre je n'aurais pas le choix que de me voir proposer de la banque un crédit sur 25 ans comme le PTZ+ ? Ce qui ne serait pas à mon avantage...
Selon vous dans mon cas, puis-je trouver une solution d'optimisation avec un prêt plus court comme sur 22 ans et 8 mois par ex. ?

Quel type de professionnel "indépendant" des banques pourrait m'expliquer, m'aider, me conseiller dans cette démarche de recherche de financement optimisé et/ou lissé ???
Peut-être êtes-vous en mesure de me proposer une ou 2 simulations en fonction de mon dossier avec les explications associées ?
Nous pourrions en parler en privé ?

Merci beaucoup de votre patience...

 

[Aristide]

Ce montant n'est qu'estimatif par rapport à ce que je crois pouvoir financer avec les différents prêts qui sont à ma disposition et mon apport. Dans ce montant, il y avait bien les frais évoqués à l’exception de :
+ Parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+ Le cas échéant frais de courtage.

Si vous sollicitez une banque mutualiste il faudra donc inclure les parts sociales souscrites au total des dépenses.
De même si vous utilisez les services d'un courtier qui n'est pas rémunéré par la banque ( ou qui se fait à la fois rémunérer par la banque et par le client emprunteur) ces frais de courtage seront également à prendre en considération.

En effet, à apport personnel constant, ces charges supplémentaires augmenteront votre besoin résiduel à financer.

4) - Quels taux de primes pour chacun des crédits concernés. >> Je suis désolé mais, je ne sais de quelle prime vous parlez ??

Ben.....les assurances ne sont pas gratuites.

Suivant que vous optiez pour l'assurance groupe de la banque (primes fixes) ou pour une assurance déléguée (primes variables à la fois en fonction de l'âge et du capital dû en début d'années) le taux des primes d'assurance peut varier de ~/~ 0,20% à ~/~ 0,40% par têtes assurées.

Oui effectivement ce n'est pas raisonnable. Mais en fait je cherche à savoir combien je peux envisager de budget maximum avec 33% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ? Mais idéalement, je pense que nous resterons sur un taux d'endettement de 27% soit ~1350€.
Qu'en pensez-vous ?
Et la question donc reste la même, avec ce taux/mensualité, combien je peux envisager de budget maximum avec 27% pour ce projet et en considérant tous les autres prêt associés ?

Pour aller au plafond théorique de 33% il y aurait donc 6% de marge ce qui, par rapport à ~/~ 5.000€ de revenus donnent 300€.

Or avec 300€ de mensualité cela vous permettrait de financer sur 5 ans une voiture d'environ 16.000€; à vous de voir si c'est ou non suffisant.

Oui je pense avoir lu ce sujet, mais je vous avouerais que je n'y comprends pas grand chose...

Malheureusement, je vais peut-être passer pour un idiot, mais je ne comprends pas votre explication. Comme on dit souvent "il faut m'expliquer plusieurs fois avant de comprendre..."
Notamment lorsque vous me dites :

"un tel montage les durées ne se choisissent pas "

ou encore lorsque vous parlez de

"se calculent en fonction de l'échéance cible et le hiérarchie des taux utilisée par votre banque = structure des paliers de durées avec les taux associés qui pourraient vous être proposés"

Je tente de ré expliquer.

Vous avez un besoin résiduel à financer = total projet - (apport + prêts sociaux)

Ensuite on part d'une échéance (assurances comprises si primes fixes) que vous voulez/pouvez payer et qui est jugée acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement = 1.350€ par exemple.
Cette charge représente l'échéance cible lissée que vous paierez du premier au dernier mois.

Vous savez par ailleurs que plus les durées sont longues, plus les taux des prêts concernés sont élevés et inversement.

Et les banques utilisent des barèmes dont la structure des paliers et les taux associés leurs sont propres; c'est la hiérarchie des taux.

A titre d'exemple :

001 à 060 mois = 3,70%
061 à 084 mois = 3,80%
085 à 120 mois = 3,90%
121 à 144 mois = 4,00%
145 à 180 mois = 4,10%
181 à 240 mois = 4,20%
241 à 300 mois = 4,30%

Connaissant :
+ l'échéance (imposée = capacité remboursement)
+ Le montant nécessaire à financer
+ La hiérarchie des taux
=> Un logiciel adapté optimise le plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

> En d'autres terme, je n'ai d'autre choix que de prendre la proposition qui m'est faite par la banque ?
Si j'essaye de vous comprendre je n'aurais pas le choix que de me voir proposer de la banque un crédit sur 25 ans comme le PTZ+ ? Ce qui ne serait pas à mon avantage...

Selon vous dans mon cas, puis-je trouver une solution d'optimisation avec un prêt plus court comme sur 22 ans et 8 mois par ex. ?

C'est ce que je vous indique par :
"Optimisation du plan de financement en recherchant la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants".

Il n'y a pas de mystère; vous avez :
+ Un besoin résiduel à financer,
+ Une échéance maximale possible définie par votre capacité de remboursement,
+ Des taux fixés par la banque et qui augmentent avec les durées
=> Dès lors il ne reste que les durées comme variables d'ajustement de nature satisfaire les critères ci-dessus.

Dans ce type de montage, les durées ne sont donc pas choisies mais calculées.

Et, si vous voulez réduire ces durées calculées vous serez obligé d'augmenter votre échéance cible......ce qui ne sera pas possible puisque le postulat est vous êtes déjà au plafond de votre capacité de remboursement.

Quel type de professionnel "indépendant" des banques pourrait m'expliquer, m'aider, me conseiller dans cette démarche de recherche de financement optimisé et/ou lissé ???

???
A ma connaissance la quasi totalité des courtiers se contentent seulement de rechercher (moyennant rémunération) des taux de prêts et - quelquefois - des taux de primes d'assurances à la place des emprunteurs.

Même si la plupart des banques pratiquent le lissage, toutes ne proposent pas de montage gigogne et, quand elle le proposent, c'est souvent de la "piffométrie" plutôt que de l'optimisation.

Peut-être êtes-vous en mesure de me proposer une ou 2 simulations en fonction de mon dossier avec les explications associées ?

Si j'ai bien compris votre souhait ce serait une démarche inverse c'est à dire qu'au lieu de partir d'un projet défini l'on raisonne à partir :
+ D'une échéance cible
+ De taux supposés
+ De durées imposées et non plus calculées
=> Pour obtenir le total du résiduel à financer possible

Bien que dans l'absolu ce ne soit sans doute pas impossible, ce serait cependant assez compliqué car plusieurs éléments interfèrent les uns par rapport aux autres

=> Plus ce résiduel à financer sera important :
+ Plus les frais de dossiers seront élevés
+ Plus les parts sociales éventuelles seront importantes
+ Plus le frais de garantie le seront aussi
+ De même pour les éventuels frais de courtage

=> Et si ces divers charges augmentent le besoin résiduel à financer, à durées égales, ce sera la mensualité qui augmentera.

Pour trouver la solution que vous recherchez il faudrait un logiciel qui procède par essais successifs (itérations).

C'est ce que fait mon applicatif mais pas dans le sens "Quel montant possible" à partir de "Durées/Taux/Échéance".

Sa logique est "Quelles durées optimales" en fonction "Montant à financer/Échéance cible/Taux".

Si vous voulez que je tente (donc sans garantie de réussite) une simulation il me faut impérativement:

+ Votre échéance cible (assurances comprise si primes fixes),
+ La hiérarchie des taux,
+ Les taux de primes d'assurance (si primes fixes) pour chaque prêt du plan de financement.

Cdt