Levée d'hypothèque 2 eme rang et société de cautionnement.

[doudou.71]

Bonjour,
Je fais un rachat immobilier, il y avait une hypothèque sur cet emprunt.
Faut-il faire une levée d'hypothèque ou pas ?

J'ai trouvé ce texte sur un site internet qui dit, si j'ai bien compris, que l'hypothèque reste toujours en "action".

Donc faut-il vraiment un société de cautionnement comme la banque nous le propose.

Ces pratiques ont un coût et les frais de main levée sont même très onéreux…Du coup, la pratique bancaire a évolué dans l’intérêt du consommateur et les banques ont considéré que l’ancien prêt hypothécaire étant racheté, l’inscription hypothécaire correspondante devenait sans objet et qu’il n’était donc plus nécessaire de faire la main levée. On dit dans ces cas que la banque a une garantie hypothécaire effective, puisque son second rang a en réalité valeur de premier rang depuis le rachat.

Donc faut-il vraiment un société de cautionnement comme la banque nous le propose.

En vous remerciant sincèrement par avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'y vois pas bien clair dans ce que vous écrivez ???

Si vous achetiez un bien sur lequel une banque aurait inscrit une hypothèque celle ci- resterait attachée à ce bien; autrement dit la banque, dans l'hypothèse où le précédent propriétaire ne rembourserait pas totalement ce qu'il lui devait, pourrait toujours demander la réalisation de ce gage pour se faire payer. C'est "le droit de suite".

Mais un notaire - à juste titre - n'acceptera pas de procéder à une vente si le bien n'est pas libre d'hypothèque; l'ancien propriétaire devra donc - après avoir remboursé son prêteur - demander un main-levée hypothécaire et en supporter la charge.

Vous parlez ensuite de société de cautionnement.
Dans ce cas c'est un Organisme qui apporte sa caution à une banque; donc rien à voir avec une hypothèque.
C'est une autre garantie que la banque peut ou non proposer/accepter.

Enfin vous reproduisez un texte qui traite du rachat de crédit :

Ces pratiques ont un coût et les frais de main levée sont même très onéreux…Du coup, la pratique bancaire a évolué dans l’intérêt du consommateur et les banques ont considéré que l’ancien prêt hypothécaire étant racheté, l’inscription hypothécaire correspondante devenait sans objet et qu’il n’était donc plus nécessaire de faire la main levée. On dit dans ces cas que la banque a une garantie hypothécaire effective, puisque son second rang a en réalité valeur de premier rang depuis le rachat.

Donc rien à voir avec le financement d'une nouvelle acquisition.

Dans un rachat de crédit effectivement la main-levée hypothécaire ne s'impose pas (Bien que certaines banques l'exigent).

Dans une telle opération une banque "A" a financé l'acquisition d'un bien et inscrit une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur deniers (PPD) ou/et hypothèque) en premier rang.

Puis l'emprunteur - en conservant la même bien - fait racheter son crédit par une banque concurrente "B".
C'est à dire que la banque "B" va consentir un nouveau crédit qui va rembourser le solde dû à la banque "A".
Mais cette banque "B" va aussi vouloir inscrire une hypothèque (PPD plus possible).

Dès lors il y a deux solutions :

1) - Main-levée hypothécaire sur la première inscription de la banque "A" et réinscription en premier rang dfe la banque "B"

2) - Ainsi que l'explique votre texte ci-dessus, pas de main-levée hypothécaire de la première inscription et inscription en second rang de la banque "B".

Officiellement la banque "B" sera donc inscrite derrière la banque "A" mais, pratiquement, cette inscription en premier rang de la banque "A" ne pourra plus être mise en oeuvre puisque le prêt de la banque "B" aura permis de la rembourser totalement.

Cdt

 

[doudou.71]

Bonjour,

Je me suis mal exprimé, désolé, c'est un rachat sur l'emprunt de ma maison que je veux faire.

Comme j'ai compris si la banque B reprend la main levée en deuxième rang.
Est on obligé de prendre une société de cautionnement avec la banque B ?

Cordialement.

 

[Aristide]

Je me suis mal exprimé, désolé, c'est un rachat sur l'emprunt de ma maison que je veux faire.

Comme j'ai compris si la banque B reprend la main levée en deuxième rang.

Si la banque s'inscrit en deuxième rang c'est qu'il n'y a pas eu de mainlevée hypothécaire au préalable

Est on obligé de prendre une société de cautionnement avec la banque B ?

C'est une garantie hypothécaire ou bien un cautionnement.

Si c'est un cautionnement et que vous ne payez pas vos échéances l'organisme de caution qui paierait alors à votre place pourrait alors inscrire une hypothèque et se retourner contre vous.

Cdt

 

[doudou.71]

Comme vous le dites : "Si la banque s'inscrit en deuxième rang c'est qu'il n'y a pas eu de mainlevée hypothécaire au préalable"

Donc, est on obligé de prendre une caution, vu qu'il y a déjà une hypothèque qui n'est pas levée.

Cordialement.

 

[Aristide]

Non si votre banqu accepte de s'inscrire en second rang.

Mais une caution est probablement moins onéreuse qu'un hypothèque.

Cdt

 

[Capach]

Non si votre banqu accepte de s'inscrire en second rang.

Ce qui en soit ne poserait pas de risque particulier vu que le premier prêt n'est plus "causé" et vous fera surtout économiser le coût de cette main levée.

Mais une caution est probablement moins onéreuse qu'un hypothèque.

Tout dépend des cautions et de leurs critères d'acceptation. Ceci dit, si vous faites un rachat de prêt, c'est que je pense que l'encours à reprendre est inférieur à la valeur de la maison. Ainsi, vous pouvez solliciter l'inscription du privilège du préteur de denier, autre garantie réelle mais moins chère.

Elle demande par contre une mainlevée, le cas échéant. Ladite mainlevée dure deux années après la fin du prêt. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre maison avant la fin du prêt, vous aurez la mainlevée à payer. C'est à prévoir.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ceci dit, si vous faites un rachat de prêt, c'est que je pense que l'encours à reprendre est inférieur à la valeur de la maison. Ainsi, vous pouvez solliciter l'inscription du privilège du préteur de denier, autre garantie réelle mais moins chère.

Tout à fait inexact.

Un privilège de prêteur n'est possible que s'il y a acquisition puisque ce sont les fonds qui émanent de la banque prêteuse qui permettent de payer le vendeur lequel vendeur subroge alors le prêteur dans ses droits sur l'mmeuble.

D'alleurs, généralement, l'acte de prêt et l'acte de vente sont fondus en un seul et même acte et les fonds doivent obligatoirement être versés directement par la banque prêteuse au notaire rédacteur (ceci pour bien matérialiser le fait que ce sont les fonds émanant de cette banque prêteuse qui permet de payer le vendeur et justifier la subrogation dans ses droits sur le bien vendu)

Or dans un rachat de crédit il n'y a plus de vendeur; il y a longtemps qu'il a été payé de sa vente.
Le vendeur n'a donc plus l'immeulble ni de droits dessus (puisqu'il est payé) et aucune subrogation n'est donc possible.

Elle demande par contre une mainlevée, le cas échéant. Ladite mainlevée dure deux années après la fin du prêt. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre maison avant la fin du prêt, vous aurez la mainlevée à payer. C'est à prévoir

?????
Tout aussi inexact

Une main-levée hypoyhècaire est définitive.

Avant 2008 c'était l'inscription d'une garantire réelle immobilière (Prévilège prêteur de deniers - subrogation dans privilège du vendeur - hypothèque - caution hypthècaire) qui restait valide deux ans après le terme de crédit prévu au contrat et inscrit au fichier immobilier.

Depuis 2008 ce délai de deux ans est dédormais réduit à un an.

Cdt

 

[Capach]

Elle demande par contre une mainlevée, le cas échéant. Ladite mainlevée dure deux années après la fin du prêt. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre maison avant la fin du prêt, vous aurez la mainlevée à payer. C'est à prévoir

Oups !!! Bien entendu, je pensais à la garantie réelle ! Mon doigt a fourché !