Les SCPI

[Jaumep]

Résumé des 3 récentes augmentations de prix.

Pour Iroko, l'augmentation est assez mince et cadencée en aout de chaque année depuis 2024.

+0,5% pour Iroko Zen​

Pour Iroko Zen, l'augmentation est symbolique (+0,5% de 204 € à 205 €) mais il s'agit de la troisième revalorisation consécutive de cette SCPI sans frais de souscription (+1% en août 2024 et +1% en août 2025). Depuis sa création en 2020 à 200 €, Iroko Zen a vu son prix progresser de 2,5%

Le nouveau prix de part de 205 € affiche encore une décote de 4,3% par rapport à cette valeur de reconstitution.

+2% pour Reason​

MNK Partners a annoncé une revalorisation de +2% de la valeur de part de sa SCPI Reason au 31 juillet 2026 : de 1,01€ à 1,03€. Il s'agit de la deuxième revalorisation en moins d'un an, après celle de +1% intervenue au 31 décembre 2025, soit une progression cumulée de +3% depuis le lancement de la SCPI il y a moins de deux ans.

Avec une valeur de reconstitution passée de 1,05 € fin 2025 à 1,06€ par part au 30 juin 2026, le prix de Reason conserve donc aujourd'hui une décote de l'ordre de 3%.

+2% pour Osmo Energie​

Lancée il y a un peu plus de deux ans par Mata Capital, Osmo Energie a procédé début août à la première revalorisation de son prix de part. Là encore suite aux expertises intermédiaires du patrimoine, le prix de souscription d'Osmo Energie est passé de 300 € à 306 € (+2%).

La nouvelle valeur de reconstitution s'établit ainsi à 309.68 € par part, en hausse d'environ 2% par rapport à 303.86 € à fin 2025

Personnellement je trouve assez rassurant la politique de revalorisation prudente et régulière de Iroko Zen.
( pourvu que ça dure).

 

[Jacques Sparreau]

Personnellement je trouve assez rassurant la politique de revalorisation prudente et régulière de Iroko Zen.
( pourvu que ça dure).

Ils y vont effectivement de manière assez prudente au lieu d'y aller comme des gros bourrins, mais à un moment ils vont devoir arrêter ces revalorisations même prudentes si le sous-jacent continue de stagner (voire corrige). Quelles que soient leurs qualités, ils pourront pas battre de trop leur marché général.

 

[pluton]

A contrario, une si petite revalorisation alors que l'inflation est aux alentours de 2-3% actuellement, c'est peu encourageant...

 

[Msimmo]

On connaissait les AV qui peuvent bloquer les rachats, là ça peut être la double peine avec une forte baisse de valeur créant la non liquidité et une situation particulière de détresse suivie de frais de sorties discrétionnaire atteignant -20%....

Pour ceux qui préfèrent les SCPI via l'assurance vie, attention à l'article R132-5-3 qui permet sur du non côté ou SCI/SCPI en détresse une indemnité jusqu'à 20% de sortie !

Est-ce dans vos contrats ?

Un exemple avec Altaprofits / Generali

Indemnités de rachat
En cas de rachat (partiel et total), l’Assureur pourra prélever une indemnité sur les sommes brutes désinvesties des supports suivants :
• supports en unités de compte constitués d’Organismes de Placement Collectif (OPC) principalement investis directement ou
indirectement en actifs non cotés,
• SCI, SCPI, OPCI, Autres FIA et autres fonds à objet immobilier.

Le montant de cette indemnité de rachat est de 20 % maximum sur les sommes brutes désinvesties dudit ou desdits supports, telle que
prévue à l’article R132-5-3 du Code des assurances.

Et pour le détail de l'article 132 : [lien réservé abonné]

Nota: le cap des 10 ans ne s'applique pas pour les situations de fonds en détresse. L'indemnité de rachat est donc toujours un risque.

 

[Juln]

A contrario, une si petite revalorisation alors que l'inflation est aux alentours de 2-3% actuellement, c'est peu encourageant...

AMHA une inflation de 2-3% devrait plutot impacter le montant des loyers donc il faudrait analyser l'augmentation des loyers et ainsi voir si les contrats sont bien faits / bien gérés.
AMHA, ces augmentations de prix de part sont plutot à mettre en relation avec l'augmentation des taux d'intérêts qui poussent à baisser la valeur des actifs donc plutot un signe de bonne gestion de la part d'iroko zen.

 

[micaum]

On connaissait les AV qui peuvent bloquer les rachats, là ça peut être la double peine avec une forte baisse de valeur créant la non liquidité et une situation particulière de détresse suivie de frais de sorties discrétionnaire atteignant -20%....

Pour ceux qui préfèrent les SCPI via l'assurance vie, attention à l'article R132-5-3 qui permet sur du non côté ou SCI/SCPI en détresse une indemnité jusqu'à 20% de sortie !

Est-ce dans vos contrats ?

Un exemple avec Altaprofits / Generali



Et pour le détail de l'article 132 : [lien réservé abonné]

Nota: le cap des 10 ans ne s'applique pas pour les situations de fonds en détresse. L'indemnité de rachat est donc toujours un risque.

Si on veut jouer à se faire peur, l'article (qui date d'octobre 2024) précise que lorsqu’un assuré demande le rachat de son contrat, l’indemnité éventuellement prévue par le contrat ne peut normalement pas dépasser 5 % de la valeur actuelle des engagements du contrat.
C'est-à-dire que 5% pourrait s'appliquer aussi au fonds en € comme à toutes les UC. Les seuils 10% et 20% ne concernent que certains produits.
C'est un plafond "théorique" réglementaire. Il va de soi que si le plafond était appliqué dans les CG par un assureur, celui-ci pourrait mettre la clé sous la porte. A chacun de regarder ses CG.
Mais la règle était différente avant octobre 2024 : Dans l'ancienne version, l'indemnité était plafonnée à 5 % (tous produits) et devait notamment devenir nulle après 10 ans à compter de la prise d'effet du contrat.
Donc aucun risque pour les contrats de +10 ans et risque réduit pour ceux signés avant cette date.
Ce sont les CG qui font foi. Sur spirit, le prélèvement de 3% sur rachat d'Iroko Zen (monté à 6% si j'ai bien suivi) relève de ce mécanisme.

 

[Sluwp]

Des feux oranges ou rouges qui s'allument.
Côté collecte qui déçoit:
- New Gen, qui ne décolle pas
- Upeka, en négatif alors qu'elle n'a pas trois ans!
- Je trouve aussi Principal Inside à moins de 3M€ un peu décevant mais c'est le premier trimestre complet post sponsor donc à suivre
- Vitality est dans les choux
- Elysées grand large, toujours à zéro. Son existence même devient presque suspecte.
- linaclub et Darwin enregistrent un léger rebond mais restent à moins de 1M€ donc rien de fou...

Par ailleurs, on apprend aussi dans le rapport la création de plusieurs nouvelles SCPI pas encore enregistrées, notamment une "atream atwin" qui m'intrigue...

J'ai l'impression qu'il n'y a jamais eu autant de SCPI alors que le gateau a été divisé par ~2. Et de surcroît la collecte semble davantage concentrée sur une poignée d'acteurs (ce qui ne me semble pas très sain).

Je trouve que la collecte des SCPI résiste quand même bien compte tenu du contexte économique et des déboires rencontrées par nombreuses d'entre elles. Surtout que la profession ne semble pas vouloir en tirer des enseignements.

 

[Sluwp]

La valeur de reconstitution du patrimoine d’Iroko Zen est de 214,24 € au 30 juin 2026*. Le nouveau prix de part (205 €) présente donc une décote de 4,31 % par rapport à ce montant, favorable aux associés.

Pas d'accord avec la SDG sur ce point. Pour les associés une part constamment sous valorisée c'est la garantie d'être constamment dilué.

Cela favorise aussi la collecte ce qui ne parait pas forcément pertinent lorsqu'elle atteint déjà des niveaux records sur cette SCPI. Avec le risque d'investir de façon moins rigoureuse / d'acheter n'importe quoi (ce ne sont pas les exemples qui manquent sur les autres scpi) et de dilution du patrimoine existant.

Pour info même avec son modèle, Iroko reste davantage rémunérée sur la collecte / acquisition que sur la gestion de Zen (2/3 vs 1/3 en 2025).

 

[SCPIMANN]

Les autres SCPI en difficultés aujourd'hui sont des SCPI thématiques et qui ont fortement collectées et investies lorsque l'immobilier était au plus haut.
Aujourd'hui l'immobilier est bas et c'est donc une très bonne nouvelle pour les scpi qui collectent beaucoup en ce moment puisqu'elles peuvent acheter des actifs plus bradés et avec un rendement meilleur. Il suffit de regarder le AEM des nouveaux actifs achetés par CORUM ou IROKO les plus gros collecteurs actuels.

 

[Atys]

Corum semble avoir fait ses preuves sur la durée et à moins d'une malversation des comptes j'ai l'impression qu'ils gèrent bien leurs actifs. Iroko n'a absolument pas fait ses preuves ni aucune des autres sociétés de gestion à la mode. Ce sont peut-être les futurs primonial...

 

[Anzenia]

Pas d'accord avec la SDG sur ce point. Pour les associés une part constamment sous valorisée c'est la garantie d'être constamment dilué.

Je ne suis pas un expert du sujet mais en ayant des SCPIs en assurance vie plus les parts sont sous-valorisées plus cela limite la plus value globale du contrat, et moins la fiscalité est importante quand on demande à racheter une partie du fond euro, là où sont versés les loyers.

 

[Jaumep]

Je ne suis pas un expert du sujet mais en ayant des SCPIs en assurance vie plus les parts sont sous-valorisées plus cela limite la plus value globale du contrat, et moins la fiscalité est importante quand on demande à racheter une partie du fond euro, là où sont versés les loyers.

? Oui mais les scpi sont parties intégrales de votre assurance vie; en tout état de cause il est evident que plus la valeur de votre contrat augmente et mieux c’est pour vous (c’est comme les impôts sur le revenu; plus on en paye plus sa situation s’améliore).
Ps: tous les contrats ne versent pas les loyers sur un fond euro; certains reversent les loyers sur les scpi.

 

[Buffeto]

plus les parts sont sous-valorisées plus cela limite la plus value globale du contrat

oui évidemment

, et moins la fiscalité est importante .

quelle maigre consolation ......