investissement locatif pour environ 100k

[sush40]

Bonjour a tous,

Comme beaucoup de personnes sur ce forum je m’interroge sur les possibilités de placements de mon epargne.
Tout d’abord voici mon profil!
35 ans, non marié, non-resident francais (vit et travaille au Royaume Uni)
Epargne en France:
- Assurance Vie: 5000 euros
- Livret A et LDD: 30000 euros (Livret A + LDD)
- Heritage: 60000 euros
- Vente maison famille: 30000 euros
(= soit environ 110 000 euros que je souhaiterais placer)
Epargne au RU (que je ne compte pas placer en France):
- Environ £28000 soit pres de 30000 euros
Revenus mensuels nets: £1800 soit env. 2000e
Non proprietaire, locataire. Loyer d'environ £500 soit 550 euros/mois

Mon objectif:
N’est pas de percevoir des revenus mensuels complementaires, mais plutot de me constituer un patrimoine pour l’avenir (eventuel retour en France pour la retraite, mais ne souhaitant pas revenir tout de suite).
Pour placer mon epargne francaise, j’ai dans l'ídée d’acheter un petit appart T1 ou T2 en France pour le louer (en LMNP direct). En debut d’année, je comptais investir dans un petit logement autour d’une grande ville (Bordeaux, Toulouse, etant du Sud Ouest). Pour profiter des taux de credit bas, je comptais le financer a credit, avec un apport d’environ 30%.

Or au cours de l’année ma situation a changé, ce qui remet en cause mes plans. Premierement, ma mere a vendu la maison d’enfance et m’a reversé une part de 30000euros, ce qui me fait une somme supplementaire a placer. Deuxiemement, je vais perdre mon emploi au mois de Novembre, ce qui rendra difficile aux banques francaises de m’accorder un credit...Ceci dit je ne compte pas attendre encore et laisser mes sous trainer sur des livrets d’epargne

J’ai donc pensé a une solution plus adaptée a ma situation actuelle, mais souhaiterais avoir des avis vu que je ne suis pas sur que ce soit une bonne idée. Vu que j’ai maintenant un peu plus a placer (110k au lieu de 80k), je pensais non pas me focaliser sur 1 seul bien mais sur 2: garder l’idée du petit logement autour de la grande ville pour plus tard (quand je pourrais me permettre un credit), et en attendant, viser un petit studio dans ma ville natale que je pourrais payer cash (autour de 70 000e).

Je suis conscient qu’il est bien dommage d’acheter un logement cash en France sachant que les taux de credit y sont bas. Mais ma situation professionelle fera que je ne puisse emprunter dans une banque pendant un moment j’imagine. Aussi, je pensais qu’il etait plus judicieux de repartitionner ainsi plutot que de placer quasi toute mon epargne en tant qu’apport pour un petit logement en banlieue de Bordeaux. Le petit studio dans la ville natale me permettrait aussi de commencer doucement dans l’investissement locatif, et n’etant pas sur place je pourrai en confier la charge a mes parents a proximité si besoin.

Que pensez-vous de l’ídée des 2 petits biens plutot qu’1? Est-ce vraiment realisable avec cette epargne? Ou vaut-il mieux se focaliser sur 1 seul bien en y mettant plus d’apport? Quelles autres solutions pourraient-je avoir? (logement+assurance vie, logement+scpi,…) Quels sont vos avis sur l’achat cash d’un studio? (je suis toujours un peu retissant a cette idée, surtout apres lire quelques conseils sur ce forum haha)

Merci!

 

[Buffeto]

Mon objectif:
N’est pas de percevoir des revenus mensuels complementaires, mais plutot de me constituer un patrimoine pour l’avenir

dans ces conditions et puisque tu veux le faire en cash pourquoi nepas plutot investir dans de la nue-propriété soit d'appartement soit de SCPI .

 

[hargneux]

Pour profiter des taux de credit bas, je comptais le financer a credit, avec un apport d’environ 30%. +
non-resident francais (vit et travaille au Royaume Uni)

Il vous sera très compliqué de trouver un financement en France avec une situation de résidence et de revenus hors de France et désormais hors UE

 

[Surikat14]

D'un point de vue rentabilité de l'achat locatif, il faut savoir (tu le sais peut-être déjà) que l'IR est à un minimum de 20% sur les revenus français.

 

[moietmoi]

viser un petit studio dans ma ville natale que je pourrais payer cash (autour de 70 000e).

ya t il un besoin locatif sûr?

Quels sont vos avis sur l’achat cash d’un studio?

uniquement si on a besoin de revenus... donc pas dans ton cas;

dans ces conditions et puisque tu veux le faire en cash pourquoi ne pas plutot investir dans de la nue-propriété soit d'appartement soit de SCPI .

 

[sush40]

ya t il un besoin locatif sûr?

surement moins que dans une plus grande ville (c'est pour ca que je preferrais Bordeaux/Toulouse), mais des amis/famille du coin disent qu'il y a toujours de la demande dans cette ville (etudiants, infirmiers, curistes...). Le rendement serait assez interessant mais en revanche la plus-value (si il y en a) ne serait pas extraordinaire

uniquement si on a besoin de revenus... donc pas dans ton cas;

les revenus seront faibles mais si j'en ai, je pensais qu'ils pourront m'aider a payer une partie du credit du 2eme bien donc ils ne seront pas non plus inutiles.

dans ces conditions et puisque tu veux le faire en cash pourquoi nepas plutot investir dans de la nue-propriété soit d'appartement soit de SCPI

Oui j'avais étudié la question, assez interessant dans mon cas en effet vu que je n'ai pas forcement besoin d'un revenu mensuel, pourrais eviter de faire un credit en France, eviter de payer des impots pendant la periode de demembrement, et pas de gestion de locataire (difficile a distance). Ceci dit il est difficile de trouver des logements anciens en nue propriété, c'est surtout des logements neufs ou sur plan, et pas forcement situés la ou on voudrait (moins le choix du coup). Aussi, j'imagine que ca doit etre moins evident de revendre avant la periode de demembrement (si vraiment ya besoin de revendre). J'imagine que c'est moins flexible, c'est pour ca que j'avais laissé tombé l'idée (bien que tres interessante). Pour la SCPI, c'etait mon idée de base (memes avantages: pas de credit, pas de gestion, etc...) mais je souhaite tout de meme avoir un bien concret pour eventuel pied a terre.

Pour profiter des taux de credit bas, je comptais le financer a credit, avec un apport d’environ 30%. +
non-resident francais (vit et travaille au Royaume Uni)

Il vous sera très compliqué de trouver un financement en France avec une situation de résidence et de revenus hors de France et désormais hors UE

Certes il est plus difficile pour un non-resident d'acheter un bien immobilier en France mais cela reste bien possible. J'avais vu un courtier l án dernier qui m'avait proposé des banques capables de me faire un credit avec des taux assez corrects. Effectivement la situation va changer en 2021 avec le Brexit mais d'autres non-residents de pays hors UE reussissent bien a acheter dans leur pays natal

 

[Buffeto]

Oui j'avais étudié la question, assez interessant dans mon cas en effet vu que je n'ai pas forcement besoin d'un revenu mensuel, pourrais eviter de faire un credit en France, eviter de payer des impots pendant la periode de demembrement, et pas de gestion de locataire (difficile a distance). Ceci dit il est difficile de trouver des logements anciens en nue propriété, c'est surtout des logements neufs ou sur plan, et pas forcement situés la ou on voudrait (moins le choix du coup). Aussi, j'imagine que ca doit etre moins evident de revendre avant la periode de demembrement (si vraiment ya besoin de revendre). J'imagine que c'est moins flexible, c'est pour ca que j'avais laissé tombé l'idée (bien que tres interessante). Pour la SCPI, c'etait mon idée de base (memes avantages: pas de credit, pas de gestion, etc...) mais je souhaite tout de meme avoir un bien concret pour eventuel pied a terre.

il faut le faire via des sociétés spécialisées dans ce genre de chose comme PERL .
sinon pour les SCPI c'est hyper facile .

 

[baboune]

Bonjour,
en général pour non résident c'est 25% de l'opération en placement avec nantissement pour un financement à 100% ou bien 25 % en apport.
seul souci c'est que depuis cette année la limite des 33% d'endettement s'applique de manière stricte dans les banques
or avec un salaire de 2.000 € , un loyer de 550 € et un remboursement de prêt locatif à 250 € on arrive à 40% de taux d'endettement.....
Voilà....
Cdt

 

[sush40]

il faut le faire via des sociétés spécialisées dans ce genre de chose comme PERL .
sinon pour les SCPI c'est hyper facile .

Je vais me repencher sur la nue pro, sachant que ma situation a changé (perte d'emploi, et si re-embauche, mon salaire ne sera surement pas le meme que ce que je touchais). Ceci dit je ne suis pas vraiment pour acheter un bien neuf ou sur plan... J'imagine qu'il y a aussi des frais pour gerer tout ca, et je ne sais pas trop comment ca se passe avec la personne qui recupere les loyers.
Pour les SCPI, j'avais l'intention d'en prendre via une assurance vie, afin de profiter de tous les avantages de la SCPI tout en conservant les avantages fiscaux de l'AV. Je m'etais decidé sur un contrat en debut d'année mais avec le Covid et mes soucis professionnels je ne l'ai jamais ouvert... Ceci dit je ne comptais pas placer tout en AV SCPI.

 

[Buffeto]

et je ne sais pas trop comment ca se passe avec la personne qui recupere les loyers.

tu n'as pas bien compris le principe je pense.....

lorsque tu achètes de la nue-propriété tu ne perçois pas de loyers . c'est l'usufruitier qui les perçoit . ce n'est donc pas un problème pour toi .
quand aux frais de gestion il n'y en a pas non plus pour les mêmes raisons.

 

[sush40]

Bonjour,
en général pour non résident c'est 25% de l'opération en placement avec nantissement pour un financement à 100% ou bien 25 % en apport.
seul souci c'est que depuis cette année la limite des 33% d'endettement s'applique de manière stricte dans les banques
or avec un salaire de 2.000 € , un loyer de 550 € et un remboursement de prêt locatif à 250 € on arrive à 40% de taux d'endettement.....
Voilà....
Cdt

Merci, effectivement ca fait juste, en gros je dois donc soit acheter cash ou faire un credit minuscule (avec un gros apport) pour eviter de grosses mensualités...?

 

[sush40]

tu n'as pas bien compris le principe je pense.....

lorsque tu achètes de la nue-propriété tu ne perçois pas de loyers . c'est l'usufruitier qui les perçoit . ce n'est donc pas un problème pour toi .
quand aux frais de gestion il n'y en a pas non plus pour les mêmes raisons.

oui je parlais de l'usufruitier, je ne sais pas vraiment comment ca se passe, comment il est choisi, etc? Quant aux frais de gestion, je parlais de la compagnie comme PERL

 

[Buffeto]

oui je parlais de l'usufruitier, je ne sais pas vraiment comment ca se passe, comment il est choisi, etc? Quant aux frais de gestion, je parlais de la compagnie comme PERL

en général l'usufruitier est un bailleur social . il n'y a donc aucun frais de gestion je confirme pour le nu-propriétaire

 

[Buffeto]

oui je parlais de l'usufruitier, je ne sais pas vraiment comment ca se passe, comment il est choisi, etc? Quant aux frais de gestion, je parlais de la compagnie comme PERL

extrait du site de PERL :
modèle performant et sécurisé
L’investissement immobilier en nue-propriété offre de nombreux avantages en terme de sécurité et de valorisation.

Une décote du prix d’acquisition du bien correspondant à la totalité des loyers actualisés et nets de frais que l’investisseur aurait encaissés sur la période s’il avait mis en location le bien acquis en pleine-propriété

Un placement immobilier serein sans contrainte de gestion : aucune dépense imprévue ni aucun risque locatif

Une neutralité fiscale pour l’investisseur (pas d’impôts sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière)

Des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers actuels dans le cadre d’un investissement à crédit

Un cadre fiscal avantageux lors d’une donation ou d’une succession (art. 669 alinéa 2 CGI). L’assiette taxable est calculée seulement sur la base de la nue-propriéte

Un investissement liquide grâce au Marché Secondaire Perl : l’investisseur est libre de revendre à tout moment son bien, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis

Une valorisation mécanique résultant de la récupération automatique de la pleine propriété au terme du démembrement de propriété

 

[CharlyBgood]

Quand j’entends résident étranger je pense immédiatement à SCPI de rendement effectivement.

=> ça t'évite les PS de 17,20%

Mais comme tu souhaites pas de revenus effectivement SCPI en démembrement c’est pas mal.

 

[moietmoi]

Le rendement serait assez interessant mais en revanche la plus-value (si il y en a) ne serait pas extraordinaire

logique, pour l'immobilier;

mais je souhaite tout de meme avoir un bien concret pour eventuel pied a terre.

il est en général difficile de joindre l'utile à l'agréable; si tu veux un bon investissement, on regarde les critères qui en font un bon bien pour le rendement et la revente; si tu veux un bien pour toi, le "confort" l'allure" sont importants...

 

[sush40]

Pensez-vous vraiment qu'acheter un petit studio cash est une mauvaise idee? Je rapelle que:

1/ ca serait en attendant d'investir dans un 2eme logement que je prendrais a credit plus tard (et donc utiliser l'effet de levier). Bien que je n'ai pas besoin de revenus directs, ces revenus m'aideront a financer mon futur credit immobilier.
2/ un credit immo me parait impossible en ce moment car etant non-resident, le taux d'endettement de 33% max est apparement imperatif, aussi mon salaire n'est plus le meme apres avoir perdu mon ancien job du au Covid.

J'ai toujours lu ou entendu que la regle numero1 d'un achat immobilier etait de profiter de l'effet de levier compte tenu des taux faibles en France, ce qui me parait tres naturel (d'ou ma question, est-ce une tres mauvaise idee de passer a cote).

Les SCPI ou logement en demembrement, comme cites plus hauts, est une bonne idee effectivement, cependant je ne suis pas sur de leur liquidite (au cas ou je voudrais en sortir, apparement difficile de revendre pendant la periode de demembrement?)

 

[moietmoi]

un credit immo me parait impossible en ce moment car etant non-resident, le taux d'endettement de 33% max est apparement imperatif, aussi mon salaire n'est plus le meme apres avoir perdu mon ancien job du au Covid.

c'est tout de même , le premier point, à considérer; dans ces conditions , est il plus judicieux de placer son argent dans l'immobilier locatif, ou d'attendre retour à meilleure fortune , lors d'un travail et des conditions de crédit?

 

[sush40]

c'est tout de même , le premier point, à considérer; dans ces conditions , est il plus judicieux de placer son argent dans l'immobilier locatif, ou d'attendre retour à meilleure fortune , lors d'un travail et des conditions de crédit?

Bien sur je voudrais attendre d'avoir une meilleure situation avant de me lancer, bien que je me pose vraiment la question si meme avec un meilleur salaire je pourrais emprunter. Les conditions semblent de plus en plus dures, meme avec mon ancien job mon taux d'endettement etait legerement superieur a 33% deja. Mais ''en attandant'', ou placer 100k? Je pense me re-ouvrir une 2nde assurance-vie, mais je ne compte pas y mettre la totalite dessus.

 

[moietmoi]

Mais ''en attandant'', ou placer 100k?

je ne te dis pas qu'il faut oublier l'immobilier, mais c'est un produit non liquide, avec une fiscalité peu clémente si on n'y prend pas garde;