Investissement locatif : LMNP en direct, via exploitant, SCPI dans la pierre ?

[Raisin]

Bonjour à tous, je me présente d'abord rapidement : jeune quasi trentenaire, célibataire, locataire, avec quelques sous de côté et l'envie d'en faire quelque chose avant d'acheter une RP d'ici 1 ou 2 ans. Je souhaite me constituer un patrimoine, et idéalement limiter ma fiscalité mais sans en faire une priorité.

Je n'ai aujourd'hui que des placements financiers (PEA, PEL, AV orientée actions) et je cherche à me lancer sur un projet plus conséquent dans l'immobilier. Budget restreint car 1er investissement et besoin de me tester, maxi 90K avec emprunt et un peu d'apport, pour ne pas ruiner mon endettement qui est aujourd'hui uniquement sur mon loyer.

J'ai vu quelques CGP / commerciaux, et écarté quelques placements : l'achat dans le neuf (MV quasi certaine à la revente et cadeau fiscal mangé par le prix d'achat), Pinel (loyers plafonnés, MV évidente, ticket d'entrée...), Girardin industriel (qui me semble bien trop beau, de ma vision c'est quasiment un scam), LMNP en résidence senior et tourisme.
Voilà où j'en suis :

• LMNP en direct : ma source d'inquiétude la plus forte est liée au droit français qui protège éhontément les locataires, et donc au risque de mauvais paiements / dégradations, sans parler des vacances locatives qui seront assez logiques sur le type de bien que je peux viser dans mon budget
• LMNP via bail commercial : le fait d'acheter un bien sans pouvoir en faire ce que je veux me gêne beaucoup, avec l'indemnité d'éviction ; le fait d'avoir des rendements très bas entre 2 et 4% également, sans compter le modèle économique des gestionnaires
• SCPI : gêné par le rendement bas, les frais de souscription très élevés, la fiscalité sur les PV et le caractère peu liquide ; le fait que certaines SCPI dégagent de bons rendements avec une certaine limitation des risques m'intéresse, le fait de ne pas suivre le troupeau dans l'achat immobilier également
• Parking : j'ai l'impression d'arriver après la bataille, aucune bonne affaire à proximité en termes de rentabilité là où un parking devrait quand même pouvoir avoisiner les 10%. Très peu de lots également dans mon coin, ou difficiles à louer

J'ai par exemple déposé une option sur un LMNP en bail commercial, pour un T1 en résidence étudiante dans une grande ville en région.
68K hors frais de notaire, loyer annuel à 2,8K, bail à échéance fin août 21 pour tacite reconduction annuelle.
Le fait que le bail ne soit pas à long terme me rassure car amène une certaine liberté, mais évidemment la rentabilité est très basse.

Comme vous pouvez le voir, je suis assez perdu mais motivé pour me lancer.
Que pensez-vous de ces types d'investissement ? Ferais-je fausse route ? Je suis évidemment ouvert à toute discussion et critique, clairement j'ai uniquement des connaissances théoriques de ce monde-là.

Merci !

 

[Buffeto]

Girardin industriel (qui me semble bien trop beau, de ma vision c'est quasiment un scam),

c'est quoi un scam ?

pour ce qui est de la GI c'est effectivement très bon ....j'en fais une chaque année depuis 10ans et la renta ( meme si elle est en baisse d'année en année ) est encore aux alentours de 20% ...

 

[Raisin]

c'est quoi un scam ?

pour ce qui est de la GI c'est effectivement très bon ....j'en fais une chaque année depuis 10ans et la renta ( meme si elle est en baisse d'année en année ) est encore aux alentours de 20% ...

Jamais de redressement ni d'imprévu type vol du matériel, casse ? Chez quel exploitant ? J'ai 4K d'impôt et évidemment envie de réduire tout ça, mais je pars du principe qu'un cadeau fiscal accordé par l'Etat a forcément une sale contrepartie

Le terme scam est assez utilisé dans le domaine crypto pour parler des escroqueries, fausses coins ou flambées sans lendemain

 

[moietmoi]

avant d'acheter une RP d'ici 1 ou 2 ans.

Bonjour,
si tu as cet objectif, il faut d'abord a peu près le définir, en terme de budget, apport et capacité de financement,puis voir ce qui reste à faire, mais en général, cela élimine les placements immobiliers directs;

maxi 90K avec emprunt et un peu d'apport, pour ne pas ruiner mon endettement qui est aujourd'hui uniquement sur mon loyer.

cela obérera sans doute la rp pour quelques années.....cela peut être judicieux , entre autres dans les villes ou régions où les loyers ne sont pas trop chers par rapport à l'achat;

 

[Tornado05]

c'est quoi un scam ?

pour ce qui est de la GI c'est effectivement très bon ....j'en fais une chaque année depuis 10ans et la renta ( meme si elle est en baisse d'année en année ) est encore aux alentours de 20% ...

20% de rentabilité en GI? J’avais plutôt entendu parlé de 12 ou 13%. Ensuite ça dépend à quel moment de l’année tu investi, si debut d’année, meilleur rendement qu’en fin d’année mais tout de même, 20% je n’ai jamais entendu parlé

 

[Buffeto]

Jamais de redressement ni d'imprévu type vol du matériel, casse ?

aucun souci pour l'instant

J'ai 4K d'impôt

ah ok .....

pour moi la défisc ne s'envisage sereinement que lorsque tu payes un IR à 5 chiffres ...

 

[Buffeto]

. Ensuite ça dépend à quel moment de l’année tu investi, si debut d’année, meilleur rendement qu’en fin d’année

oui bien sur je ne suis pas entré dans les détails de la GI ce n'était pas l'objet de son post

mais tout de même, 20% je n’ai jamais entendu parlé

oui je sais c'est peu ...il y a quelques années nous étions plus sur du 28/30% ......

je n'en ai pas fait en 2021 ( donc je ne peux pas en parler ) puisqu'après l'année catastrophique 2020 j'ai préféré attendre et voir comment la situation évoluait mais je peux te dire qu'en 2020 j'en ai fait 2 un à 18 et un à 21%

 

[Tornado05]

oui bien sur je ne suis pas entré dans les détails de la GI ce n'était pas l'objet de son post

oui je sais c'est peu ...il y a quelques années nous étions plus sur du 28/30% ......

je n'en ai pas fait en 2021 ( donc je ne peux pas en parler ) puisqu'après l'année catastrophique 2020 j'ai préféré attendre et voir comment la situation évoluait mais je peux te dire qu'en 2020 j'en ai fait 2 un à 18 et un à 21%

tu es un adepte du GI je vois. Jamais eu l’occasion d’en faire mais connais le produit par contre c’est très encadré et attention aux problèmes qu’évoquent Raisin. il faut je pense connaître un bon CGP qui connaît bien le sujet et qui propose des garanties

 

[Buffeto]

. il faut je pense connaître un bon CGP qui connaît bien le sujet et qui propose des garanties

bien entendu ....je ne travaille qu'avec un cabinet spécialisé qui a pignon sur rue et qui présente de sérieuses garanties .

 

[moietmoi]

'ai par exemple déposé une option sur un LMNP en bail commercial, pour un T1 en résidence étudiante dans une grande ville en région.
68K hors frais de notaire, loyer annuel à 2,8K, bail à échéance fin août 21 pour tacite reconduction annuelle.
Le fait que le bail ne soit pas à long terme me rassure car amène une certaine liberté, mais évidemment la rentabilité est très basse.

je te le déconseille fortement; et c'est très rare, que j'émette un conseil;
le bail arrive a échéance aout 2021; le gestionnaire-locataire fera de toi ce qu'il veut; il peut très bien baisser le loyer de 20 ou 50%; tu n'as aucune garantie; si tu achètes un bien en résidence gérée comme cela, si le bail arrive à échéance dans les 2 /3 ans; il faut aller négocier, à l'avance, avec le gestionnaire locataire, le bail futur que tu auras dans le renouvellement du bail;et tant qu''a faire repartir sur un bail neuf qui sera annéexé au compromis;

ceci c'est le premier point;
le 2 eme c'est ce que je disais plus haut, si tu fais une opération immobilière,alors ton objectif de Rp doit être revu ou dimensionné à la baisse; car tu vas perdre aux alentours de 200 euros/mois de capacité d'endettement:
68ke + frais divers=78ke apport 8 ke crédit 350 euros/mois loyer 233/mois ; la banque comptera 350 de charges et seulement 70% des 233 comme revenu;

 

[Raisin]

Merci pour vos conseils !
Je pense qu'impacter mon endettement pour 100-200€ n'est pas un souci puisqu'il se peut que je n'achète pas ma RP seul d'ici 2 ans, et même en l'achetant seul j'ai quand même une capacité d'épargne intéressante aux yeux d'une banque et espoir de grimper niveau salaire, 50-55K pour l'instant.

Bonjour,
si tu as cet objectif, il faut d'abord a peu près le définir, en terme de budget, apport et capacité de financement,puis voir ce qui reste à faire, mais en général, cela élimine les placements immobiliers directs;

C'est aussi pour ça que je pensais aux SCPI

je te le déconseille fortement; et c'est très rare, que j'émette un conseil;
le bail arrive a échéance aout 2021; le gestionnaire-locataire fera de toi ce qu'il veut; il peut très bien baisser le loyer de 20 ou 50%; tu n'as aucune garantie; si tu achètes un bien en résidence gérée comme cela, si le bail arrive à échéance dans les 2 /3 ans; il faut aller négocier, à l'avance, avec le gestionnaire locataire, le bail futur que tu auras dans le renouvellement du bail;et tant qu''a faire repartir sur un bail neuf qui sera annéexé au compromis;

Tu as mis le doigt sur ma 1ère interrogation lorsque j'ai lu l'annonce du bien : est-ce que c'est un très bon plan ou au contraire la pire situation possible. Le fait que le loyer puisse être revu est bien sûr ma crainte principale, surtout que c'est le business model des gestionnaires.

Ma contradiction, c'est que j'ai envie de diversifier en investissant dans l'immobilier, mais que je crains beaucoup de choses liées à ce type d'investissement spécifique : mauvais payeurs, dégradations, imprévus de type travaux...

En parlant de GI, quel gestionnaire est à conseiller ? Un CGP m'a parlé d'Ecofip. Inter Invest revient aussi souvent.
Mes 4-5k d'impôts ne sont évidemment pas aussi pesants en termes de valeur absolue que ce que certains ici doivent donner à l'Etat, mais en valeur relative ils me font quand même fortement pester

 

[Buffeto]

ils me font quand même fortement pester

bien sur ...mais il vaut mieux continuer à investir pour augmenter ton patrimoine quitte à payer encore plus d'IR et mettre ensuite en place une stratégie de défisc ...

mais ce n'est que mon avis

 

[Tomas466]

Ma contradiction, c'est que j'ai envie de diversifier en investissant dans l'immobilier, mais que je crains beaucoup de choses liées à ce type d'investissement spécifique : mauvais payeurs, dégradations, imprévus de type travaux...

Dans ce cas l'approche SCPI est probablement la mieux indiquée, puisque les mauvais payeurs, les dégradations et les imprévus sont mutualisés sur un grand nombre de locataires, ce qui diminue le risque. Et on ne s'occupe de rien, c'est la société de gestion qui fait tout par définition. Mais évidemment, on laisse une part de frais aux intermédiaires.

Pour exemple, je suis investi sur plusieurs SCPI (dans un contrat d'assurance-vie, par choix, mais il y a d'autres canaux), elles m'ont rapporté 4,1% en 2020, un rendement calculé en prenant la somme des loyers versés sur le montant initial investi (= j'ai perçu 41 euros de loyers sur 1000 euros initiaux placés). Il y a probablement moyen de faire mieux et d'atteindre les 5%, voire davantage. Cela étant, au vu des frais d'entrée non négligeables, c'est un placement à conserver plusieurs années pour s'y retrouver. L'intérêt c'est qu'on peut investir le montant qu'on souhaite, ce qui n'est pas inintéressant dans votre situation pour préserver votre capacité future d'achat.

 

[Raisin]

Niveau défisc il y a aussi le PER, mais est-ce que ça aura un intérêt pour moi étant donné que je suis dans la vie active depuis seulement quelques années... Si j'ai bien compris, les sommes placées peuvent être récupérées de façon anticipée à l'achat d'une RP, mais est-ce que cela équivaudrait à rendre l'avantage fiscal cumulé sur 2 ou 3 ans ?

Pour exemple, je suis investi sur plusieurs SCPI (dans un contrat d'assurance-vie, par choix, mais il y a d'autres canaux), elles m'ont rapporté 4,1% en 2020, un rendement calculé en prenant la somme des loyers versés sur le montant initial investi (= j'ai perçu 41 euros de loyers sur 1000 euros initiaux placés). Il y a probablement moyen de faire mieux et d'atteindre les 5%, voire davantage. Cela étant, au vu des frais d'entrée non négligeables, c'est un placement à conserver plusieurs années pour s'y retrouver. L'intérêt c'est qu'on peut investir le montant qu'on souhaite, ce qui n'est pas inintéressant dans votre situation pour préserver votre capacité future d'achat.

J'ai effectivement vu des SCPI avec de plus hauts rendements (type CORUM). Comment se comportent les banques face à des demandes d'emprunt sur des investissements SCPI ? Est-ce qu'il y a un minimum d'intérêt ? Sinon je n'ai que 20K de livret A à investir niveau liquidités.
En comparaison, mon AV (ouverte chez Yomoni) a un rendement de 15% après 1.5 an, avec tout le risque que ça implique.

 

[moietmoi]

espoir de grimper niveau salaire, 50-55K

'il se peut que je n'achète pas ma RP seul d'ici 2 ans

cal change la donne effectivement, donc pourquoi ne pas utiliser le crédit, soit pour des scpi, soit pour un petit immobilier rentable;

Comment se comportent les banques face à des demandes d'emprunt sur des investissements SCPI ?

les taux sont un peu plus haut que pour de l'immobilier classique, et la banque essaie toujours de te vendre l'une de ses scpi; après négociations on peut arriver à faire un panachage entre la scpi maison et la scpi choisie; Certains sur le forum décrivent l'achat de la scpi choisie avec le crédit dans leur banque...

 

[Tomas466]

J'ai effectivement vu des SCPI avec de plus hauts rendements (type CORUM). Comment se comportent les banques face à des demandes d'emprunt sur des investissements SCPI ? Est-ce qu'il y a un minimum d'intérêt ? Sinon je n'ai que 20K de livret A à investir niveau liquidités.

Je crois qu'il existe une file (ici ou ailleurs) où différents intervenants relatent leurs recherches d'emprunt pour investir dans des SCPI. @moietmoi a bien résumé : les taux sont un peu plus élevés que l'immo classique, et la banque oriente très fortement (voire conditionne l'emprunt) vers les SCPI maison. Pour du Corum par exemple, c'est loin d'être simple.

En comparaison, mon AV (ouverte chez Yomoni) a un rendement de 15% après 1.5 an, avec tout le risque que ça implique.

Oui, mais le fonds que vous détenez dans cette AV n'est probablement pas de l'immo Ou en tout cas pas majoritairement.

En rendement pur il y a souvent moyen de faire mieux, mais ce n'est pas le même sous-jacent ni les mêmes risques inhérents. Un simple ETF monde fait quasiment +25% entre septembre 2019 et mars 2021 (par exemple). Cependant il peut aussi perdre -30% en quelques semaines. C'est donc à voir en fonction de votre tolérance au risque et de votre envie de diversification !

 

[Tornado05]

cal change la donne effectivement, donc pourquoi ne pas utiliser le crédit, soit pour des scpi, soit pour un petit immobilier rentable;

les taux sont un peu plus haut que pour de l'immobilier classique, et la banque essaie toujours de te vendre l'une de ses scpi; après négociations on peut arriver à faire un panachage entre la scpi maison et la scpi choisie; Certains sur le forum décrivent l'achat de la scpi choisie avec le crédit dans leur banque...

Les SCPI maison sont rarement de bons investissements, je le vois avec ma banque.

 

[Tornado05]

Niveau défisc il y a aussi le PER, mais est-ce que ça aura un intérêt pour moi étant donné que je suis dans la vie active depuis seulement quelques années... Si j'ai bien compris, les sommes placées peuvent être récupérées de façon anticipée à l'achat d'une RP, mais est-ce que cela équivaudrait à rendre l'avantage fiscal cumulé sur 2 ou 3 ans ?

Le PER, tu redonneras tout l’avantage fiscal que tu as eu lors des versements une fois que tu débloqueras tes fonds. Si c’est pour ta RP ca veut dire que tu débloqueras sûrement tous les fonds en une fois et donc attention a l’évolution de ta TMI. Pas certain que se soit le placement idéal surtout que tu dois être jeune puisque tu commences dans la vie active. Ça veut dire que si jamais tu n’y touche pas pour ta RP et bien tu reverras cet argent qu’à la retraite. Pour moi le PER peut éventuellement se souscrire mais pas avant 50 ans et avec TMI minimum de 30%, mais ce n’est que mon avis (j’ai vraiment du mal avec ce PER).

 

[Raisin]

cal change la donne effectivement, donc pourquoi ne pas utiliser le crédit, soit pour des scpi, soit pour un petit immobilier rentable;

les taux sont un peu plus haut que pour de l'immobilier classique, et la banque essaie toujours de te vendre l'une de ses scpi; après négociations on peut arriver à faire un panachage entre la scpi maison et la scpi choisie; Certains sur le forum décrivent l'achat de la scpi choisie avec le crédit dans leur banque...

C'est toute la question, en sachant que mon PEL est trop ancien pour que je puisse abonder, que mon AV est déjà risquée (80% actions) et que mon livret A est plein, je dois trouver un autre support. J'ai aussi un PEA, mais ça reste encore du financier.
Je sais déjà que je dois éviter les produits bancaires maison, ne serait-ce que mon AV au CA où j'ai stoppé tout virement dès que je me suis aperçu des commissions

Pour moi le PER peut éventuellement se souscrire mais pas avant 50 ans et avec TMI minimum de 30%, mais ce n’est que mon avis (j’ai vraiment du mal avec ce PER).

Oui j'ai oublié de le préciser mais j'ai 28 ans. De ce que je tire de mes lectures, le PER a plus d'intérêt aux alentours des 45, ce qui rejoint ton avis Tornado. Le but effectivement n'est pas de rendre l'avantage fiscal dans 2 ans.
Ce qui me gêne avec le PER, c'est que beaucoup de CGP ont essayé de m'en vendre, ça me rend directement méfiant, comme avec le Pinel !

 

[Buffeto]

Ce qui me gêne avec le PER, c'est que beaucoup de CGP ont essayé de m'en vendre

effectivement un PER à 28ans c'est un non sens ....