Investissement locatif : LMNP en direct, via exploitant, SCPI dans la pierre ?

[moietmoi]

Ce qui me gêne avec le PER, c'est que beaucoup de CGP ont essayé de m'en vendre, ça me rend directement méfiant, comme avec le Pinel !

les vendeurs ne sont pas forcément de mauvais conseils.... mais ils sont avant tout des vendeurs.... concernant ton profil, tant un Pinel qu'un Per me paraissent en dehors de propos

 

[Raisin]

les vendeurs ne sont pas forcément de mauvais conseils.... mais ils sont avant tout des vendeurs.... concernant ton profil, tant un Pinel qu'un Per me paraissent en dehors de propos

Y a-t-il un intérêt à ouvrir un PER pour prendre date ? Uniquement si on peut stopper les versements bien sûr

Il y a aussi le LMNP Censi Bouvard, mais de la même façon j'aurai difficilement une rentabilité > 4 ou 5%...

 

[Tornado05]

Y a-t-il un intérêt à ouvrir un PER pour prendre date ? Uniquement si on peut stopper les versements bien sûr

Il y a aussi le LMNP Censi Bouvard, mais de la même façon j'aurai difficilement une rentabilité > 4 ou 5%...

Tu es bien trop jeune pour ouvrir un PER, de plus sur ce produit prendre date ne veut rien dire puisque tu pourras récupérer ton argent une fois à la retraite hormis l'achat de ta RP ou autres cas qu'il ne vaut mieux pas connaitre. Et attention à la fiscalité à la sortie qui sera douloureuse puisqu'on te reprendra ce qu'on t'a octroyé en réduction d'IR. L'état te fais juste une avance de trésorerie et d'ici ta retraite la fiscalité aura changée plusieurs fois.

 

[Raisin]

Tu es bien trop jeune pour ouvrir un PER, de plus sur ce produit prendre date ne veut rien dire puisque tu pourras récupérer ton argent une fois à la retraite hormis l'achat de ta RP ou autres cas qu'il ne vaut mieux pas connaitre. Et attention à la fiscalité à la sortie qui sera douloureuse puisqu'on te reprendra ce qu'on t'a octroyé en réduction d'IR. L'état te fais juste une avance de trésorerie et d'ici ta retraite la fiscalité aura changée plusieurs fois.

Merci pour ta réponse, mes choix sont au final assez limités... Je ne vois que les SCPI, même si ça me plairait de lancer un petit empire immobilier

 

[Raisin]

Bonjour à tous, je pense m'orienter vers des SCPI, je me demande à quel point ça impacterait mon endettement pour un emprunt à 100K max si les banques pratiquent des intérêts plus élevés.
Y en a-t-il parmi vous qui se sont lancés dans ce type d'investissement pour chercher une rentabilité >6-7% ?

Un chargé en gestion de patrimoine m'avait fait une proposition il y a quelques années sur du Primovie et Primopierre pour 100K, la renta ne me semblait vraiment pas terrible :

• 3,86% de TRI
• rente mensuelle moyenne de 400€ sur 25 ans
• IR mensuel moyen à 130€
• effort de tréso mensuel moyen à 200€, donc très soutenable
• 102K à l'achat et 101K en valeur de retrait après 25 ans

Ai-je des attentes trop élevées ?

 

[moietmoi]

Bonjour à tous, je pense m'orienter vers des SCPI,

Y en a-t-il parmi vous qui se sont lancés dans ce type d'investissement pour chercher une rentabilité >6-7% ?

Bonjour,
les scpi ont en général des rentabilités affichées par les gestionnaires entre 3,5% et 5,5% on trouve un peu plus haut des fois sur quelques années...... donc à long terme la rentabilité pourra être de 2% à 4,5% ...
je ne sais comment tu veux avoir du 6 ou 7%.....

 

[Raisin]

C'est bien ce qui me gêne, il me semble impossible d'atteindre ce type de rentabilité dans un projet immobilier avec emprunt, hors immobilier classique avec les risques que ça comporte (défauts de paiement, dévaluation, locataires non civilisés...)

 

[moietmoi]

C'est bien ce qui me gêne,

Cela nous gêne tous.. on préférerait avoir de meilleurs rendements.

 

[Raisin]

Bon ce sera SCPI, à voir si j'emprunte ou non...

Voici ce qui m'a été proposé par un CGP (Euodia) :

• 98K d'investissement, dont 9K en apport
• Corum Origin pour 65K, lf europimmo pour 33K
• DVM prévisionnelle : 4,73%
• Rente mensuelle moyenne (sur 12 ans) : 385€ brut de fiscalité
• 50€ d'IR par mois
• 588€ de mensualité d'emprunt par mois (sur 15 ans)
• Effort de tréso moyen : 255€
• TRI de 11,19% pour revente à 12 ans

Concernant mon profil, avec objectif d'achat de RP d'ici 2 ans :

• 28 ans
• Loyer à 600€ + 100€ de charges (qui, si je ne me trompe pas, ne sont pas prises en compte dans l'endettement par la banque ?)
• Revenus entre 2 300€ et 3 000€ net après PAS
• Aucun crédit contracté jusqu'à aujourd'hui

Mon endettement passerait au-dessus de 33%. Pensez-vous que cela serait un vrai frein à un achat de RP, en sachant que je prends une base pessimiste (part de salaire variable car commercial) ?

L'autre solution est d'investir 10K en cash, mais donc de dire adieu à l'effet de levier.

Merci pour vos lumières !

 

[Raisin]

Bonjour, que pensez-vous de ces conditions ? J'avoue avoir beaucoup de mal à analyser froidement ma situation

 

[moneymoneymaker]

C’est toujours difficile de donner des conseils sans connaître les gens...

avant toute chose, sachez que je ne suis pas fan des scpi. Je me suis plusieurs fois renseigné sur le sujet, je peux comprendre que ça plaise, mais ce n’est pas assez concret selon moi. Après, je peux comprendre le fait que pour certains ce soit une bonne option. Les goûts et les couleurs...

Si j’ai bien tout suivi, vous êtes célibataire, en début de carrière et locataire. Se manger 33% d’endettement sur de la scpi à 28 ans je trouve ça très (trop) contraignant pour le futur (proche!) Qui sait ce que l’avenir vous reseve

quant à mettre votre apport, j’ai deux règles :

l’immo, de près ou de loin, sans l’effet de levier : non merci.

la seconde est une règle de vie très simple (qui ne plaira certainement pas à tout le monde) : préparer l’avenir c’est bien, profiter de ses meilleures années de vie c’est aussi une bonne chose. C’est d’ailleurs pour cette raison que je ne comprends pas le mouvement FIRE, mais c’est un autre débat...

ce n’est pas conseil, mais mon exemple : à 28 ans, personnellement j’ai préféré devenir propriétaire d’un bien en RP. Un appartement en centre ville acheté en couple. Le plan était tout tracé : le garder 5 ans, puis le mettre en location. Finalement revendu au bout de deux ans avec une PV de plus de 50k... à ce tarif, la question de le garder pour du locatif ne s’est pas posé plus de 30 secondes. Pourtant, cela aurait été une bonne idée quand je vois combien il se louerait désormais...

 

[Buffeto]

. C’est d’ailleurs pour cette raison que je ne comprends pas le mouvement FIRE, mais c’est un autre débat...

c'est quoi ce mouvement ?

 

[moneymoneymaker]

Je ne peux pas croire que tu ne te sois jamais intéressé au sujet.

 

[Buffeto]

Je ne peux pas croire que tu ne te sois jamais intéressé au sujet.

peu de sujet sociétaux m'intéressent hormis la fiscalité .....

 

[moietmoi]

c'est quoi ce mouvement ?

Je ne peux pas croire que tu ne te sois jamais intéressé au sujet.

Je viens de découvrir ce nom de mouvement, alors que le nom le plus commun accepté est QLRR.
Je contribue depuis des années dans cet environnement et c'est la première fois que je vois cette dénomination.
Tu vois Buffeto , tu n'es pas le seul...

 

[Buffeto]

Tu vois Buffeto , tu n'es pas le seul...

appelle moi jeff [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Je viens de découvrir ce nom de mouvement, alors que le nom le plus commun accepté est QLRR.
.

ah ben ok alors je viens de chercher sur internet ....du coup la radinerie devient un must ....

 

[Raisin]

C’est toujours difficile de donner des conseils sans connaître les gens...

avant toute chose, sachez que je ne suis pas fan des scpi. Je me suis plusieurs fois renseigné sur le sujet, je peux comprendre que ça plaise, mais ce n’est pas assez concret selon moi. Après, je peux comprendre le fait que pour certains ce soit une bonne option. Les goûts et les couleurs...

Si j’ai bien tout suivi, vous êtes célibataire, en début de carrière et locataire. Se manger 33% d’endettement sur de la scpi à 28 ans je trouve ça très (trop) contraignant pour le futur (proche!) Qui sait ce que l’avenir vous reseve

quant à mettre votre apport, j’ai deux règles :

l’immo, de près ou de loin, sans l’effet de levier : non merci.

la seconde est une règle de vie très simple (qui ne plaira certainement pas à tout le monde) : préparer l’avenir c’est bien, profiter de ses meilleures années de vie c’est aussi une bonne chose. C’est d’ailleurs pour cette raison que je ne comprends pas le mouvement FIRE, mais c’est un autre débat...

ce n’est pas conseil, mais mon exemple : à 28 ans, personnellement j’ai préféré devenir propriétaire d’un bien en RP. Un appartement en centre ville acheté en couple. Le plan était tout tracé : le garder 5 ans, puis le mettre en location. Finalement revendu au bout de deux ans avec une PV de plus de 50k... à ce tarif, la question de le garder pour du locatif ne s’est pas posé plus de 30 secondes. Pourtant, cela aurait été une bonne idée quand je vois combien il se louerait désormais...

Je comprends tout à fait le côté abstrait puisque rien de palpable / à visiter.
Je ne connaissais pas le mouvement FIRE, je suis économe mais c'est une limite que je ne franchirai pas

Visiblement tout mène en France au parcours classique RP d'abord -> locatif ensuite

 

[Buffeto]

Visiblement tout mène en France au parcours classique RP d'abord -> locatif ensuite

pour la majorité des gens , en effet ...
et pour la plupart : RP uniquement .

 

[moneymoneymaker]

Visiblement tout mène en France au parcours classique RP d'abord -> locatif ensuite

Souvent. Mais certains vont préférer louer leur résidence principale et faire de l'investissement locatif à côté, sans jamais vivre dans leur bien "à eux". Soit, car ils n'ont pas d'attache particulière à leur logement. Ce qui peut d'ailleurs totalement se défendre. Soit, car devenir propriétaire dans leur ville est impossible pour des raisons financières.

C'est très personnel en fait.