INVESTISSEMENT IMMOBILIER - Destination LMNP ? avantage?

[MARINO66]

Bonjour à tous,
Ma question est à la suivante :
Nous allons acheter une maison au prix très bas (40 000€ + 10000 € de travaux) (normal la situation n'est pas très attractive)
Le but de cet achat est le suivant:
1) en premier lieu , servir de pied à terre à mon mari quand il se trouve en déplacement professionnel (souvent) dans la région
2) le destination à la location (à des personnes également en déplacement) quand il n'est pas occupé par mon mari.
Il s'agira donc d'un meublé.
Après rdv auprès de ma banque pour étude de financement, celle ci m'indique pour l'octroi du prêt que cette maison ne peut être un investissement locatif car elle sera meublée et ne proposera pas de bail de location 3/6/9. Elle m'indique donc qu'il faut la répertorier en résidence secondaire !!??? Ce n'est quand même pas tout à fait le cas puisque nous souhaitons la louer dès qu'elle sera libre.
J'ai donc sollicité un autre avis de professionnel, qui m'a confirmé la non possibilité d'un investissement locatif (dommage je pensais déduire mes travaux des impôts) et m'oriente alors vers une LMNP
Comment fiscalement la LMNP peut être intéressante ?. Que faut-il donc justifier ?
Tous vos avis me seront très utile avant de conclure un prêt : résidence secondaire ? LMNP? autre ?
PS : pour info : nous sommes imposés sur le revenu à hauteur de 4600€

Merci à chacun de vos conseils toujours constructifs

 

[ZRR_pigeon]

avant de parler fiscalite, il faut parler "type d'usage du bien".

d'apres ce que je lis de vous, vous ne voulez pas en faire la residence principale de vous (RP) ni de quelqu'un d'autre (location meuble classique). vous voulez en faire la residence temporaire de vous et d'autres, un peu comme une location saisonniere a la semaine ou vous vous reservez des semaines pour vous.

Est-ce votre idee ?

 

[MARINO66]

avant de parler fiscalite, il faut parler "type d'usage du bien".

d'apres ce que je lis de vous, vous ne voulez pas en faire la residence principale de vous (RP) ni de quelqu'un d'autre (location meuble classique). vous voulez en faire la residence temporaire de vous et d'autres, un peu comme une location saisonniere a la semaine ou vous vous reservez des semaines pour vous.

Est-ce votre idee ?

Oui c'est tout à fait ça

 

[ZRR_pigeon]

alors pas de regime fiscal particulier, pas de lmnp en tous cas non plus. regime fiscal des locations saisonnieres (ni gites, ni tourisme d'affaires).

 

[moietmoi]

Après rdv auprès de ma banque pour étude de financement, celle ci m'indique pour l'octroi du prêt que cette maison ne peut être un investissement locatif car elle sera meublée et ne proposera pas de bail de location 3/6/9. Elle m'indique donc qu'il faut la répertorier en résidence secondaire !!??? Ce n'est quand même pas tout à fait le cas puisque nous souhaitons la louer dès qu'elle sera libre

Bonjour, toute résidence qui n'est pas une résidence principale, est une résidence secondaire( qu'on la donne en location ou pas)

ce que cela change, pour la banque, de refuser de la financer en tant que "locative" c est que la banque ne comptera aucun loyer, pour calculer votre taux d'endettement;

une fois acheté, vous pourrez la louer comme vous voulez, pourvu de respecter les lois et règlements concernant la location meublée saisonnière qui a été parfaitement défini dans la loi Alur du 29 mars 2014; qui est très contraignante;

(ALUR : art. 16 / CCH : L.631-7)
définition de la location meublée touristique : il s’agit de la mise en location d’un local meublé destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile

Principe de l’autorisation préalable : la mise en location d’un bien en meublé touristique constitue un changement d’usage des lieux ; à ce titre, il doit être déclaré en mairie (Code du tourisme : L.324-1-1). Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, de principe, ce changement d’usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable de la mairie (CCH : L.631-7). L'autorisation du maire peut être conditionnée à une compensation : la transformation d'un autre local en habitation

attention votre habitation ne sera plus une habitation, mais un local commercial
sauf si:

la loi ALUR prévoit une exception à l’obligation de déclaration et d’autorisation préalable lorsque le loueur, propriétaire ou locataire, a sa résidence principale dans le logement. En ce cas, il n’est pas tenu de déclarer une mise en location touristique.

ou alors;

: ’autorisation temporaire". Dans les zones soumises à autorisation préalable, le conseil municipal (ou l’EPCI) peut définir un régime d’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer en meublé touristique (CCH : L.631-7-1 A). La délibération du conseil municipal fixe alors les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune. Les critères de cette autorisation peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local, ainsi que sur sa localisation en fonction, notamment, des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. Avec ce régime d'autorisation temporaire, les personnes physiques peuvent louer en meublé touristique sans avoir à fournir une compensation.

mais cependant

Hors zone d’autorisation préalable (ALUR : art. 16 / CCH : L.631-9) : la loi ouvre la possibilité pour les communes qui ne sont pas visées par le principe d’autorisation préalable d’entrer dans le dispositif. Dans ses zones, la décision de soumettre le changement d’usage à autorisation pourra être prise, soit par le conseil municipal, soit par l’EPCI compétent en matière d’urbanisme

on pourrait en conclure que la première chose à faire est d'aller en mairie pour savoir si votre projet peut être accepté, ou alors de louer par un bail civil sans meubles, et sans aucune protection si un des locataires s'installe définitivement chez vous

 

[MARINO66]

Merci de vos précieuses informations à tous. Je manque de temps mais je vais essayer de me renseigner auprès de la mairie s'il est possible d'entrer dans le disposition de location meublée saisonnière ou pas. Par contre, je ne retiens pas l'idée d'un bail civil sans meubles, puisque de toute façon il est forcément meublé et le but n'est pas d'y laisser des locataires sur une longue durée. A la semaine ce sera très bien. Pour la contraction du prêt, et pour aller vite je pense alors qu'il faut que je le destine alors en résidence secondaire, je peux toujours changer son usage ensuite?

 

[MARINO66]

alors pas de regime fiscal particulier, pas de lmnp en tous cas non plus. regime fiscal des locations saisonnieres (ni gites, ni tourisme d'affaires).

et pourquoi pas de LMNP ?