investisement, un conseil SVP

[giank90]

Bonjour,
petite présentation:
37 ans marié avec 1 enfant (1 an)
J'habite en région parisienne (92)
Revenus imposable du foyer: 88 000 €/an
TI = 30% (2,5 parts)
Remboursement emprunt RP: env. 1700 €/mois (fin emprunt en 2027)
Taux endettement = 27% jusqu'à 2017 puis 25%
Impots revenues = 10 500€ env
Mon budget pour l'investissement est 300€/mois env.
Mon apport perso est 15 000€

Ma priorité n°1 est baisser le montant des impots annuels
Ma priorité n°2 est de me constituer un patrimoine immobilier pour revendre à terme en esperant une plus-value

J'ai jeté un coup d'oeil sur les différents produits du type bouvard, scellier, scpi scellier, fcpi, etc.

J'ai plusieurs idées pour faire un investissement defiscalisant et locatif:
1. loi LMNP: dans l'ancien sans gestionnaire dans une résidence étudiante
2. loi Scellier: T3 dans une grande ville (Lyon, Valence) ou T2 (proche banlieu de Paris) mais ce qui me gêne un peu c'est tous les problèmes liés au locataire (non location, non paiement ...)

Concernant le LMNP dans l'ancien, puis-je, dans ce cas, esperer une plus-value à la revente ?

Concernant le T2/T3 scellier, je pense que ça va coincer au niveau de la banque (j'ai le remboursement de la RP à assurer et un faible apport personnel). Je pense que la banque est prête à me suivre jusqu'à 180 k€.


Que pensez-vous de ma situation ?
Suis-je trop endetté pour un deuxieme investissement immobilier ?
Quel est, selon vous, le bon investissement pour atteindre mes objectifs ?

 

[Buffeto]

c'est toujours difficile de construire un patrimoine immobilier solide et de défiscaliser en même temps .

à mon avis , et au vu de plusieurs années d'expérience , on ne peut pas faire correctement les 2 concomittament ( enfin pour le commun des contribuables ) .
si c'était aussi simple personne ne payerait plus d'impôt.

pourquoi ne pas étudier aussi la possibilité d'achat dans l'ancien avec location nue ?(pour le patrimoine immobilier )
et l'achat de FCPI pour l'économie d'impôts ?

 

[giank90]

Tu as raison buffetophile.
Je crois que c'est trop tard pour un achat scellier avant fin 2010, je n'ai pas envie de me precipiter pour acheter un fin de programme ou un invendu.
Je vais donc m'orienter verds un FCPI ou girardin industr. pour defiscaliser et puis, me donner du temps pour chercher un T3 scellier de qualité en 2011.

Concernant la defiscalisation, tu as parlé dans une autre discussion d'un investissement de 6 700 euros pour une, économie d'impot de 10 000€. De quoi s'agit-il ?

 

[Vanille95]

Concernant la defiscalisation, tu as parlé dans une autre discussion d'un investissement de 6 700 euros pour une, économie d'impot de 10 000€. De quoi s'agit-il ?

Avec un rendement pareil, c'est un montage qui doit être à la limite de la légalité.

 

[Buffeto]

Avec un rendement pareil, c'est un montage qui doit être à la limite de la légalité.

pas du tout ma chère Vanille....

ca me déçoit un peu que tu puisses imaginer que je donne des conseils " foireux "

je te conseille de te pencher sur la loi dite " girardin industriel " qui m'a permis pour un investissement de 6 700euros ( à fonds perdu ok) d'obtenir une économie d'impot de 10 000 euros.
je l'ai fait en 2009 et ai réitéré l'opé en 2010

il s'agit d'un one shot qui devrait disparaitre en 2011 alors précipitez vous.....

 

[Gagarine]

c'est toujours difficile de construire un patrimoine immobilier solide et de défiscaliser en même temps .

Ca frole même l'euphémisme !

 

[Vanille95]

ca me déçoit un peu que tu puisses imaginer que je donne des conseils " foireux "

Non, je plaisantais sur l'aspect légalité.

Je dois dire néanmoins (et avec tout le respect que j'ai pour Madame Brigitte GIRARDIN à l'initiative de cette mesure) que nous n'avons pas tous l'envergure (on appellera ça comme ça) pour devenir associé d'une SNC.

 

[Buffeto]

on peut faire du GI pour des sommes nettement inférieures......

 

[Kenko822]

oui j'avoue que le Girardin, c'est une belle injustice fiscale de plus mais bon...........

 

[Buffeto]

oui j'avoue que le Girardin, c'est une belle injustice fiscale de plus mais bon...........

pas de jugements à l'emporte pièce STP ....

ce dispositif a été créé pour soutenir l'économie dans les DOM TOM .

l'état n'ayant ni vocation ni les moyens pour investir massivement dans ces territoires , il a été demandé par le biais d'incitations fiscales à des investisseurs privés de le faire .

l'incitation fiscale n'est que la contrepartie aux risques pris .

on verra l'an prochain et les suivants lorsque ce dispositif sera supprimé comment vont s'orienter les capitaux privés .....

 

[ZRR_pigeon]

Mon cher buffeto, je me suis longtemps taté (chutt !!) sur le girardin industriel. Il en ressortait que le risque etait assez consequent mais que l'on pouvait fortement le minimiser si on choisissait avec precaution le gestionnaire qui gere ca.

comment as tu fait pour "évaluer" la fiabilité du gestionnaire ? recommandations ? études ad hoc ?
quels risques si le montage se plante ? quelle probabilité que ca se plante avec un gestionnaire lambda ?

j'hesite encore pour 2010....surtout que la question ne se posera pas pour 2011.

Et comme dit la pub Volkswagen ("on ne peut quand meme pas toujours se tromper"), vu que tu t'es plante sur Agri_Japon, tu as peut etre vu juste ce coup-ci...

 

[Buffeto]

pour agri japon ca remonte quand même en 1977 j'avais 18ans , l'époque où je cherchais à investir mes premières économies......
"aux âmes bien nées , la valeur n'attends pas le nombre des années " disait corneille

heureusement depuis ce temps j'éspère avoir été suffisamment intelligent pour ne pas recommencer mes erreurs de débutant

pour revenir sur le GI , en faisant une petite recherche tu trouveras toutes tes réponses sur le forum car c'est un sujet que j'ai déjà traité en 2009.

mais comme je suis sympa , je vais recommencer ,rien que pour toi

le gros risque du Gi est que le locataire ( l'artisan des DOM TOM ) soit défaillant avant les 5ans ( faillite) .
c'est pourquoi bien entendu il faut essayer de minimiser les risques en travaillant avec des artisans présentant un maximum de garanties . ( c'est un peu comme quand tu loues un appart avec les garanties du locataire ) .

bien entendu ce n'est pas moi qui fait ce travail de recherche . pour investir en GI tu dois forcement passer par un intermédiaire ( en général société de placements
patrimoniaux ) .

la question : comment choisir avec sécurité cette société ?

personnellement la société avec laquelle j'ai dealé m'a été présentée par mon expert comptable .
ca n'est pas une garantie maximale , mais le comptable me connait. il sait que si jamais j'ai un problème avec cette société , j'aurais une réaction mérovingienne et qu'il risque de perdre plusieurs clients ( moi et mes sociétés ....) .
donc le comptable joue aussi gros .c'est pourquoi je pense qu'il ne m'a pas présenté cette société à la légère ....


en cas de pépins avec la SNC , le risque c'est la perte de l'avantage fiscal , c'est d'ailleurs grâce (ou à cause ) à ce risque que l'avantage fiscal est conséquent ....( ca c'est pour Prolapsus )

 

[ZRR_pigeon]

1977, ah bah ca compte pas alors, j'étais pas né...

bon donc sur recommandation. c'est logique. merci d'avoir re-expliqué pour un néophyte.
Bon on garde ca entre nous sinon Bandit va me taper dessus si je défiscalise

profitons qu'il soit a la plage...

 

[Buffeto]

Bon on garde ca entre nous sinon Bandit va me taper dessus si je défiscalise
:

non pas du tout
d'abord il est non violent .
ensuite , après en avoir longuement devisé ensembles , je ne crois pas trahir sa pensée en disant qu'il est contre les défiscalisations au niveau collectif mais qu'au niveau individuel , il est normal que chacun cherche à tirer profit des possibilités offertes ...

Hey Bandit tu me reprends si j'ai mal compris , ok?

 

[freestylewillo]

Il en ressortait que le risque etait assez consequent mais que l'on pouvait fortement le minimiser si on choisissait avec precaution le gestionnaire qui gere ca.quels risques si le montage se plante ? quelle probabilité que ca se plante avec un gestionnaire lambda ?

apparemment en janvier H..... Patrimoine aurait vendu du photovoltaïque vérolé en girardin à la réunion...c'est le gestionnaire d'exploitation qui aurait pris l'eau....

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[Buffeto]

évidement rajouter des risques au risque , ca fini par faire beaucoup......

Evidemment il est proposé des investissements photovoltaïques en girardin , mais la c'est véritablement hyper risqué....